7家血拼琶洲、4家死磕洛浦，广州土拍杀红了眼！上半年燃爆收官

广州上半年土拍，完美收官。

6月30日，海珠区琶洲中二区AH041208地块、番禺区洛浦街BA0206303地块正式出让。

这两块地有多火？一宗代表着广州豪宅的天花板延续，一宗则是稀缺到"逆天"的断供30年首发。

开拍前，市场都在屏息以待。

其中琶洲地块吸引了保利发展、中海、招商、绿城、越秀、建发、中铁置业7家房企报名；洛浦地块则有保利发展、中海、绿城、国贸4家房企报名。

来看看最终结果：番禺区洛浦街BA0206303：竞价74轮，国贸最终以总价102861万元、楼面价1.88万元/㎡拿下；
海珠区琶洲中二区AH041208地块：竞价88轮，越秀地产最终以总价137498万元、楼面价6.07万元/㎡拿下，冲进广州土拍楼面价TOP5。

先说琶洲这块地。出让宗地面积9060㎡，计算容积率建筑面积22650㎡，容积率2.5，总起拍价约9.4亿元，起拍楼面价4.15万元/㎡。

光看楼面价，可能有人会说：这么贵？

别急，往下看你就懂了。

这块地的位置，可以说是含着金汤匙出生的。它就坐落在琶洲核心区域，旁边就是板块豪宅标杆保利天悦，一路之隔就是抖音华南总部，科技互联网氛围浓厚，豪宅气质拉满。

周边还有万胜围地铁站、万胜广场、保利广场等配套加持，离江边也不远，未来高层单位或可坐拥江景。

更值得一提的是，这块地此前还经历了一轮"降容提质"的调规：容积率从4.1下调到2.5，限高从100米降到80米，总建面也从约4万㎡腰斩到2.26万㎡。

这意味着什么？说白了，就是要做低密度的改善型小高层，对标好房子建设标准。

那4.15万元/㎡的起拍价，到底贵不贵？

用周边数据来对照一下。地块旁边的保利天悦，目前二手住宅挂牌均价已经达到14万+/㎡，价格常年坚挺。

再看2024年10月底保利以59亿元拿下的保利天奕项目，当时成交楼面价4.25-4.3万元/㎡（未扣除配建），这次琶洲新地的起拍价还要更低一些。

而保利天奕去年五一开盘，首开销售额就突破30亿元，到年底更是以58.2亿元成交金额、489套网签、7.18万㎡成交面积，拿下海珠三料冠军。

所以琶洲今天卖的这宗地，无论是产品还是价格，想象空间都足够大。

如果说琶洲地块是贵气逼人，那南浦岛这块地，就是“久旱逢甘霖”。

地块最大的亮点是什么？这是南浦岛断供30年后，首次有宅地出让！稀缺性直接拉满。

要知道，南浦岛常住人口超12万，约为二沙岛的40倍，四面环江、亲水宜居，河涌湖泊遍布，步行几分钟就能到江畔，是不少广州人心中的宝藏小岛。

可惜的是，目前岛上没有新房在售，住的都是广州碧桂园、丽江花园、南浦海滨花园等老牌大型小区。

楼龄虽老，但价格很香，二手挂牌普遍2-3万元/㎡，成交最低还能见到1字头，刚需上车很合适。

这块地的素质同样能打：

第一，位置不差。

地铁2号线南浦站走过去就200米（来源：百度地图），2站到海珠，3站到南站。海珠湾隧道一通，开车10分钟到南洲。

第二，引入优质公办教育资源。

地块配建一个42班九年制学校（18班小学+24班初中）。

圈内都在传，这次大概率要引入番禺的教育天花板。（注：最终以官方信息为准）

番禺区洛浦街BA0206303地块规划愿景示意图

第三，总价可控的“小而美”。

计容建面只有5.47万平，名义楼面价约1.21万/㎡。

这种小体量意味着开发周期极短、资金占用低。

业内预测，未来大概率以3字头入市。

第四，江景资源。

地块北侧更靠近珠江，而且北侧规划的是学校，学校限高只有30米。

这意味着，未来住宅的中高层可以直接跨越学校，毫无遮挡地俯瞰开阔的珠江大幕，甚至能远眺广州塔和市中心CBD双景观。

今天国贸拿下地块，楼面价也才1.88万元/㎡，相信南浦岛置换客期待拉满了。

两宗地拍出后，对各自板块的影响，可不只是成交那么简单。

先看琶洲。目前板块内保利天奕一、二期已基本清盘，网签率超九成；琶洲南TOD一期也在清货，二期货量也不多了。

这宗新地的推出，正好对接板块新一轮供货缺口。可以预见，地块拍出后将进一步巩固琶洲的高端豪宅形象，稳定甚至抬升板块价格预期，对琶洲楼市信心无疑是一剂强心针。

再看南浦岛。

这宗30年首发宅地顺利成交，将打破岛上"只有老房子"的局面，带来稀缺的新房供给，有望提振板块信心，带动周边二手房价值重估，给那些想改善又舍不得离开小岛的居民，一个全新的选择。

价格上的想象空间也不小。

据克而瑞数据，番禺区2026年新房成交均价大致在3.2-3.5万元/㎡区间（如2026年5月成交均价34909元/㎡，含商品房口径），而南浦地块楼面价仅1.88万元/㎡，未来新房定价的弹性空间相当大，性价比有看点。

随着两宗地成交，广州上半年土拍也正式落幕。

与去年同期相比，足足增加了120+亿元，同比翻了一倍多。

更让人意外的是，2025上半年广州卖了19宗涉宅地，而今年上半年只卖了10宗，但落袋金额依旧实现飞跃式增长。

这背后，得益于广州土拍历史上的总价次新高——马场地块的成交。

2026年上半年广州涉宅地出让金额的大幅增长，本质上是一宗标杆地块驱动的结构性跃升，而非市场全面回暖的信号。

真正判断广州土地市场是否进入持续复苏通道，需重点观察：

1、下半年政府是否持续推出核心区优质地块；

2、除头部央企/国企外，民营房企是否重返拿地市场。

至于下半年广州还会卖哪些靓地，大家不妨参考：今年广州推这93宗涉宅地！金融城、环市路、万博都有份