上海
撰文 | 花姐
出品 |楼花网
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一切毫无征兆。
6月29日，中建壹品北京西红门6038地块，突然通告了最新版的总平面图。
请注意，这和常规的报规方案反馈意见通告不同。
它没有针对性的问答内容，只有一段文字和一张图纸。
这段文字是：
”按照相关法律法规要求，现将大兴区西红门镇DX04-0102-6038地块二类居住用地项目设计方案总平面图予以公布，公布期限自即日起至全部建设项目建成后通过规划核验之日止。”
稍微熟悉北京报规流程的人，对这段文字并不陌生，它常出现在反馈意见通告的最后一段。
但，它单独出现在总平图通告里，是很罕见的。
在花姐记忆里，唯一出现过类似情况的，只有海淀保利嘉华天珺西区，时间为2025年10月29日。
那是一个正儿八经地调规楼盘，将楼栋朝向从东南向变成正南正北。
而中建壹品6038地块的新图纸，整体格局未变，只做了局部优化。
三个优化的关键点
为什么中建壹品要优化6038图纸呢？这一定是有原因的。
花姐拎出三点变化来讲：
1、住宅楼全部长高了
它规划的12栋住宅楼，全部把建筑高度调高了。
A、6#和9#的高度，从34.15米变成了34.45米，调高0.3米；B、其余10栋楼，较调规前都长高了1米。
花姐判断，这些所谓的调高，大概是楼顶的装饰架构或女儿墙调高，让外立面显得更气派。因为，新图纸的屋檐似乎加宽了。
但，它的层高未变。
2、面积做了腾挪
11#住宅楼的西单元，从11层减至9层，减少了4套住宅，销售套数从648套减为644套。
但整个项目的地上计容建面依然是63463.55平米，这些减少的面积去哪儿了？
秘密在于，它把开闭站从地上调到了地上，共计一层，大约300平米。这就是住宅减少的那部分面积。
开闭站的位置，设在西南角12#的北边，与公厕配套楼紧挨着。这里，原本的规划是电动自行车位，有162辆。
根据北京市25号文，落实防涝风险评估及防控措施，经相关部门审查同意后，可在地下一层设置。
花姐不太清楚，很多房企对开闭站设在地下，求之不得。为何中建壹品还要特意将它从地下调至地上：一是占了计容住宅建面，二是对开闭站楼栋住户有所有影响。
3、修改地铁出入口
在原规划中，在1#住宅楼北侧的地下红线内，有一条地铁出入口——规划19号线南延西红门站，与东面的6039地块下沉广场连接。
新版图纸里，这条地铁出入口不见了，但地下空间依然有一条通道和下沉广场相连。
花姐判断，1#北面的地下空间，应有商业设置。
地铁出入口，则改到6038项目东面人行主入口的北面。
除此之外，还有一些地上非机动车位置、化粪池等做了调整，等等。
刻意放慢了脚步
中建壹品6038项目优化，没有走重新报规流程，概因图纸改动不大。
前一阵子，通州的北投和璟调规了，把地下100平米物管用房移到了地上，涉及13栋住宅楼户型调整，导致整个方案重新公示，仅公示期就达到15天。
与北投和璟相比，中建壹品6038项目幸运了许多。
但，即便如此，中建壹品在6038项目上，花费的时间比较长，至今没有公布案名，更没有公布图纸，一切秘而不宣。
来看一下这块地的开发历程：
2025年11月4日拿地；2026年1月28日首版公布；2026年4月17日公示反馈意见；2026年4月30日和6月2日，分别领取规划证；2026年6月17日，领取施工证。
一路走下来，一共耗费了226天。
这有点不像中建壹品的风格。
花姐猜测，它可能是为隔壁的兄弟楼盘元启让道，主力户型为82-168平米。金茂东坝新项目也是类似，只等金茂满矅网签，超过八成的那一刻。
反观6038项目，花姐推测其户型为：84平米、93平米、100平米和130平米。
这兄弟俩，最起码在100平米以下产品，是有竞争的。
元启于2024年8月开盘，中间调过规，供应1052套，截至网签639套，成交均价5.18万元/平米，成交金额34.17亿元，地价覆盖率70%。
为自己的兄弟护盘，无可厚非。
当然了，6038速度慢一点，或许也是受地铁连通的影响，设计和协调，很耗费时间。在北京楼市，与地铁站相连的楼盘，十分稀缺，堪称神盘。
另一个例子，就是中建智地太阳宫项目，紧邻地铁17号线和太阳宫交叉口，2025年9月30日拿地，2026年6月8日才领取规划证。
6037地块，还要等多久？
中建壹品6038项目的步子慢下来了，它隔壁的6037地块，也随着慢了下来。
花姐查了下，6037地块最早出现在大家的视野里，是2025年第八轮供地清单，时间在2025年10月16日。
当时，距离6038地块拍卖，仅有18天。
对6037地块的上架，北京地产圈内颇有微词，认为离6038地块拍卖的时间，太近了。
现在回过头来看，8个半月过去了，6037地块依然躺在供地清单里。
花姐认为，关键原因只有一个，6038项目尚未领取预售证，没有开盘。
6037地块的素质也非常不错，占地2.44公顷，规划建面5.62万平米，离地块口不远不近，闹中取静。
自它诞生起，市场一直传闻，拿地者是中建玖合。
不过，最近又传出消息，说中建玖合放弃了6037地块。
真真假假，实在难辨。
西红门板块是刚改的乐园，诞生了御璟星城、橡树湾、中建玖合府，每个盘都大赚了一笔。
现在的卖房主力，除了元启，还有兴创置地旗下的万象茗筑。
万象茗筑于今年5月开盘，供应555套，至今网签25套，成交均价4.92万元/平米。
说句实话，在西红门板块，如果6037地块入市，将会出现四盘交战的场景，真是一片红海。
这从侧面说明一点，6037地块延缓入市的关键因素，或许还是市场的问题。
随着6038地块图纸优化，中建壹品的开发进度加快，下一步，是领取预售许可证。它正式入市的时间，也就不远了。
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