3年4子、1238户，保利最「反常识」的一笔

这两年观察上海土拍，涛哥有个越来越强烈的感受：房企的投资策略趋同，全面向内收缩、扎堆进内中环，产品竞争内卷加剧。

但最近我们却注意到，保利干了一件让同行看不懂的事——

2023到2026年，所有人往内中环挤的时候，保利却在上海外环青浦重固，连续四次拿地。

当别人纷纷撤离外环，保利则选择坚定深耕，推出虹桥和颂系列三盘连罄，跑出了一条全市罕见的“独立行情”——

3年3盘3冠、累计1238套成交、备案均价三连涨、板块市占率达70%！

一期保利虹桥和颂：523套，2023年7月拿地、12月入市，10个月便售罄，月均流速52套。

二期保利虹桥和颂IN255:255套，2024年8月拿地、11月入市，5个月即售罄，月均流速53套。

三期保利虹桥和颂西岸：460套，2025年5月拿地、8月入市，8个月售罄，月均流速58套。

在上海外环平均去化率只有约30%的情况下，保利虹桥和颂越卖越快，而且实现越卖越贵！

其备案均价从约3.74万/m²一路涨至约3.85万/m²，三年价格三连涨，每一期都在抬升板块价值的上限。

斩获2024-2026年青浦区300-600万级成交金额、面积、套数三冠王。每10个在重固买房的人，7个选了保利。

就在昨天，继5月28日保利以5.41亿第四次落子重固后，他们终于发布全新产品案名——

保利虹桥和颂·璟园

3年4子、三盘三罄、累计1238套成交，当所有同行都挤向内中环“寻求确定性”时，保利在外环用三年时间亲手“创造确定性”，打出一个「反常识」的传奇案例。

据悉，保利虹桥和颂·璟园将推出建面约95㎡三房、102/105㎡三房、约129㎡四房、约139㎡4房四大主力户型，共305套房源，预计7月上旬开放接待。

今天，涛哥就来跟大家聊聊，这个逆市下的操盘传奇，到底是怎么炼成的？

1

造城方法论

预见价值，更亲手创造价值

保利凭什么敢于在青浦重固，连续4次重仓？在涛哥看来，答案藏在两个维度里——

保利看到了别人没看到的“价值潜力”，又做到了别人做不到的“价值赋能”。

首先，是前瞻性洞察，在同行看空时，读懂土地价值与客户需求

2023年，保利首次在重固拿地时，多数同行并不看好。认为这里市场封闭、配套不成熟、难吸引外溢客群。

但保利没有轻信刻板印象，而是认认真真展开深度客研。意向客户深度访谈、做竞品拆解、区域价值评估，在反复推演后最终决定落子。

坚定拿地背后，是保利更加深刻地读懂土地的当下与未来——

身前，是示范区线重固站，距地块直线约400米，2027年底通车后到虹桥枢纽基本“一站直达”；同步推进的，还有北青公路双向四车道→八车道拓宽。

身后，是华为练秋湖研发中心、虹桥无界百创城千亿级产业引擎。仅华为一项就导入超3万研发人才助力青浦GDP增幅跃居全市第二。

周边，是顶配教育，上师大附属青浦实验学校已开学，附小托管中学整合，一条由上海师范大学深度赋能的K12教育链已经在兑现中。

支撑重固价值跃升的几个齿轮，在这几年中正加速变成现实。

保利最先看到了板块价值崛起的机遇，在别人还停留在“不够成熟”的印象时，坚定率先入局重固。

这种先人一步的前瞻性，就来自于保利强大的客研能力和战略眼光。

接着，是造城者思维，用持续的深耕，与板块共成长并为其赋能

看到土地潜力只是第一步，更难的是能不能、愿不愿亲手去推动价值的落地。

不同于多数房企只在红线内发力，保利从第一次拿地开始，就将大城开发的思路贯穿始终。

不是在等板块变好，而是“亲手让板块变好”，这是一套典型的「造城者思维」。

保利用红线内外一体化的长期深度投入，三条线并行推动板块价值升级——

一是营造商业烟火：一期自持约500㎡商业街区，三期又增加约2000㎡商业，补齐“最后一公里”烟火气；

二是主动代建公园：代建1.2万㎡光年公园，北侧篮球场、网球场，南侧钓台、草坪，把单一居住升级成“推窗见绿、下楼入园”；

三是改写市场认知：主办“千亿示范区线价值研讨沙龙”等活动，通过持续深度解读把重固提升到“上海下一个十年增长坐标”的维度。

三条线叠加，加上板块自身的持续兑现，带来重固的质变，吸引越来越多市区客户的关注，这就形成了一个正向循环：

保利投入让板块变好→板块变好吸引更多客户→更多客户支撑保利继续投入→推动板块持续的升级。

能看到别人没看到的，是眼光；能做到别人做不到的，是格局。这才是保利发展最难被复制的护城河。

2

产品进化论

引领需求，每一次都在超越

板块做好了、客户来了，新的问题也随之而来——拿什么来留住他们、打动他们？这就到了保利更加硬核的一环：产品的进化。

在外环这样的高难战场，要逆风领跑，产品不能只是“好”，得是“遥遥领先”。

很多大盘项目前期惊艳，后期却慢慢乏力，但保利虹桥和颂三期连罄、越卖越快越卖越贵，核心是因为——

每一期产品都在迭代和进化，始终走在前列，成为精准回应当下客群痛点的“改善最优解”。

一期越级超配：300万级做出“豪宅感”，打穿认知壁垒

2023年初入重固，项目客群以板块原住民和首改为主，痛点明确：预算有限，但对品质绝不将就。

一期的“最优解”，是一套远超价位预期的越级配置——

300万级起步社区，首次实现豪宅级“类一梯一户”，全系配独立电梯厅，相当于每户增加约5-6㎡实得空间。

楼下是约1900㎡阳光大草坪，家门口还有约500㎡商业街区。通过“超配”，保利打穿板块客户的认知壁垒，这才有了首开即爆、10个月售罄的开局。

二期空间迭代：跟着客群成长，用“效率”接住家庭需求

到二期IN255，客群开始升级，更多有孩、二孩家庭涌入，客户在意的不再是“有没有”，而是“够不够好”。

于是二期的“最优解”转向空间效率进化——

建面约88㎡三房，率先在板块实现双卫配置，搭配270°转角飘窗+独立电梯厅，即便三代同堂也从容。建面约125㎡四房，南向面宽约13.25米，采光视野和舒适度对比市区豪宅也不逊色。

三期系统升维：从“好房子”到“好生活”，同频市区豪宅

等到三期保利虹桥和颂西岸，板块热度持续升温，更多市区外溢白领涌入。他们不只要一套好房子，更要一种对标市区豪宅的好生活。

三期的“最优解”，是一次系统性跃迁——借助住宅新规东风，率先落地全系类一梯一户+无连廊+多阳台，拿出板块首个南北双270°环幕全景舱。

更重磅的是板块首座约800㎡颂CLUB，一个上海千万级社区才有的下沉式庭院会所，赛博朋克风电竞室、综合运动场、阳光健身空间…让重固首次同频市区豪宅的审美与生活。

三代产品，三种客群使命，三次精准回应，贯穿其中的主线始终没变——客户需求成长到哪一步，保利的产品就跟到哪、甚至领先半步。

一期用超配建立信任，二期用空间效率接住家庭客群，三期用系统升维引爆市区外溢，每一次都精准踩在客群演进节点上。

正因每一代都是当下时点的「改善最优解」，才有了开头那条“反常识”的业绩曲线。

到这里，保利这套打法已形成一个完整闭环：前瞻眼光发现机会→大城投入兑现板块→产品最优解打动客户→业绩反哺继续深耕。

3

大城第四子

成片连城，想象力还在生长

如果说前三次拿地是保利在重固的不断开拓；那么第4次落子，则是从开拓到巅峰的飞跃。

其一，四子合龙、连片成城，这座「保利城」更加完整

这块地就夹在二期和三期之间。它补上之后，一、二、三、四期将连成一片，保利3年深耕的“大城拼图”，迈入了新高度。

从单盘到连片，从一座座孤立的社区，到一座全面成型的「保利城」——这在当下的上海外环市场，是极为罕见的“造城兑现”。

其二，产品进化、低密压轴，板块价值天花板再升一档

这块地的优势，是多重叠加的。

一方面，它天然享受前三期带来的红利——前三期已把板块的城市界面、商业配套、公园生态、客户认知都已经成熟。

第四子是站在前三期巨人肩膀上做压轴，别人拿地要解决的配套难题，保利三年前就都解决完了。

另一方面，它是1.7容积率的低密地块——前三期都是2.0。近年上海楼市刮起低密风暴，1.7的容积率意味着更宽楼间距、更低居住密度、更高资源占有。

作为保利拿出的板块首座低密作品，意味着一次能级跃升：产品能级更高、价格无疑更高，也将吸引更高圈层的客群来到这里。

这对整个板块将是一次全方位升级——界面、配套、产品、客群，全面升级。用低密收口，把板块的产品价值天花板，再往上推一档。

还有一个细节，值得一提——保利拿地当天，就火速公示了规划方案。这种速度在当下上海楼市里并不多见。

它说明什么？说明保利在拿地之前，早就完成对这块地的充分思考与产品预演。这不是一次仓促出手，而是一次蓄谋已久的补完。

在世界虹桥，1277天日夜深耕厚土，1238个家庭归心托付，3盘3冠，炙热荣光——

2026的这次“颂启新生”，大城之上，新的无穷可能。

回过头看这3年，保利在重固做的，其实是一件有社会意义的事——

它把一个当初大家不看好的板块，从无到有、从冷到热，而这一热就是3年。

现在它甚至要去吸引更高阶的人群，让板块界面、配套、产品、客群全面升级。这在当下的上海楼市里，几乎找不出第二个案例。

保利用3年4子、3盘3冠的真实战绩证明——机会，永远留给那些愿意亲手去创造它的人。

保利用穿越周期的战略眼光，提前看到板块的价值；用红线内外的一体化投入，加速板块的兑现与成长；用持续进化领跑的产品力，超越并满足市场客户期待。

随着示范区线提速落地、板块能级全面跃升，保利虹桥和颂第四子所定义的低密好生活，将在大城之上，写下最高光的一笔。

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