北京
6月30日，朝阳南磨房广渠路0409-10地块正式挂牌。
70.5亿起拍，锁定年度总价地王候选。
楼面价约6.83万/㎡，比懋源松榆里地块溢价后的成交价，还高出6000千多。
广渠路这里，2009年出过一个地王--广渠金茂府，杨幂、佟丽娅都住广渠金茂府。
现在这个广渠路0409-10地块，听说 金茂也想拿，造一个金茂府2.0也是很有可能。
明星不少，自带“话题 ”体质，
这几天的新闻，是地下挖出了古墓。
北京是全国最早落地 “先考古、后出让” 的城市之一，
早在2014年就把基建考古嵌入了土地入市的法定流程。
按现行规定，旧城之外总用地2万㎡以上的建设项目，出让前必须完成考古调查勘探，
文物部门直接纳入多规合一协同平台联审，是土地挂牌的前置必备条件。
这次的出让文件，也附带两份官方地下文物保护工作函，
公示信息中，有3个重点：
1、 规模小， 两处考古发掘面积分别只有303平方米和138平方米，与古都考古动辄几千甚至几万平方米的勘探发掘面积比，在考古界根本排不上号。
2、进度快，6月19-25日考古发掘就已经完成了。从勘探到发掘到出具保函，前后不过一个月，说明遗存规模不大、深度不深、清理难度低。
3、官方已出具考古保函，说明整体文保风险可控，只要完成发掘清理，就能正常开发交付。
所以这个插曲，没能撼动广渠路块地的核心价值，
它依然是2026年北京楼市最有分量的一宗宅地。
想抢的开发商，仍然排着队。
出了金茂，招商、保利、华润、建发...都在盯着，
但核心城市优质地块，谁都不松手。
流通性太好了。
地块北边2公里就是CBD核心区，步行到合生汇用不了十分钟。
西侧商业用地可能落地合生汇二期，虽然还没确定，但可能性很大。
紧挨着大郊亭站，是地铁7号线和在建28号线的换乘站。
双站交汇，和松榆里地块一样的配置。
松榆里地块拍出了18%高溢价，广渠路这块轨交能级更高、商圈更成熟，
想象空间只大不小。
北京市规委的《“多规合一”协同平台审核意见函》里提到了一个关键点：
这块地和28号线是一体化设计 。
东侧0409-09地块地下部分，设置28号线与大郊亭北街的连通通道，
建设与28号线相连通的通道及地下商业，地下建筑规模约2000平方米。
地铁、商业、住宅的地下动线串联方案，全部在出让前完成跨部门协同审核。
也就是说，这里是--TOD模式、地铁上盖。
住宅、商业、地铁形成三合一的超级底盘，
形成闭环生活动线，实现无风无雨通勤、日常消费足不出社区。
地块容积率2.8、限高80米，产品形态锁定规整大高板，
再加上这种立体的空间动线和节点，有人可能会想到一个词--
第五代住宅。
但我觉得，在北京做抬板住宅，挺难的。
目前北京没有专门针对抬板住宅的成文规范，全靠方案跟规划磨
在抬高部分的一层如果计容，商业、会所都不好设计，人防也没有地方放；
还有消防，要预留一个大坡道，消防车要从地面开到住宅首层，
坡道放哪、如何计容、同时怎么保持立面完整性，都是问题。
把这几道题同时解开，要费不少功夫。
关注抬板住宅的朋友，可以看看南三环万泉寺B007地块地块
最新消息是：华润的人刚跟我说的，售楼处11月才开。
关注东边的朋友，可以等等广渠路地块。
8月4日，围猎开始。
最终成交价和得主，都会直接影响下半年东四环豪宅的市场预期。
后续动态我会第一时间跟进拆解。
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