北京
文/广州进深 严明会
越秀地产上周拿下的海珠琶洲中二区地块，已经通过备案。
备案披露，项目总用地面积20415㎡，建筑面积36963.5㎡。
包含住宅及地下室、党群服务站、社区居委会、物业管理、居民健身场所、社区养老服务机构等。
同时，这块地还需要配建城市绿地、市政道路、河涌等，“小任务”还是比较多的。
对于这个项目，越秀计划总投资24.17亿元，很大的手笔。
项目起止年限为2026年7月至2029年7月，三年时间。
相较于其他房企的备案内容，越秀这个备案算是蛮简单的。
甚至连最基本的“要盖几栋楼”都没提及。
可见，越秀要么是楼栋规划尚未最终落定，先备案赶着开工；
要么是刻意隐藏细节，故意保持神秘感。
毕竟地刚到手，还是这么一块得之不易的靓地，长出来的产品自然是要好好打磨的。
豪宅“掉队”
琶洲这块地，对越秀来说意义非凡。
不只是因为，它杀到了保利的家门口。
更在于它即将推出的豪宅项目，将进一步助力越秀抢占广州豪宅市场份额。
同时，撼动保利在核心片区的高端统治力。
最近两年，广州豪宅市场被保利包揽大半风头。
随着保利天曜、保利天奕、保利玥玺湾等高端住宅接连入市，保利分走了广州大量高净值客群。
并且，还有个“小保利”在旁同步上分，保利置业的保利翡丽甲第去年开盘也是一炮走红。
而越秀这两年在干啥呢？
——主要在刚需及刚改市场深耕。
比如，去年入市的越秀贝好家嘉悦云启、越秀鸿璟台；今年开盘的越秀阅璟台、越秀万博和臻三期等。
这些楼盘建得很快，卖得也不错。
然而，豪宅赛道却终归有些“掉队”。
虽然去年，越秀也推出了越秀江湾潮起这种“一半豪宅、一半改善”的混合型改善住宅，但说到底总归不是“纯豪宅”。
加之越秀江湾潮起体量较小，只有4栋楼，小户型、大平层混杂，圈层不够纯粹，和真正的高端盘还是有点儿区别。
另外，还有个顶豪琶洲樾·华樾，去年初入市，至今网签8套，市场反响较为一般。
当然，越秀还有个王炸在手——珠江新城的马场地块。
这个项目一出，肯定是要颠覆广州豪宅市场的，但没那么快。
马场地块，保守估计最快也要到明年上半年了。
而琶洲这块地体量不大，按照越秀以往的速度，今年底可能就有机会亮相。
市场先机嘛，能抢占一点儿是一点儿。
所以进深君觉得，越秀琶洲这个豪宅项目，来得正是时候。
地块回顾
6月30日，海珠区琶洲中二区AH041208地块竞价出让。
吸引中海、保利发展、越秀、招商、绿城、建发、中铁置业7家房企参拍。
整场土拍历经两个多小时、88轮竞价，最后只剩越秀、保利两家相争。
最终被越秀拿下。
成交总价137498万元，折合楼面价60705.5元/㎡（未扣除配建），溢价率46.28%。
地块出让宗地面积9060㎡，计算容积率建筑面积22650㎡，容积率2.5。
其位于琶洲核心区域，旁边是板块内的豪宅标杆——保利天悦，一路之隔就是抖音华南总部，地段优越。
周边还有万胜围地铁站、万胜广场、保利广场等配套。
且离江边也不远，未来高层单位或可望江景。
该地块此前曾历经调规，容积率从4.1下调至2.5，限高从100米降至80米。
总建面也大幅收缩，从约4万㎡“腰斩”到2.26万㎡。
说白了，就是降容提质，以更加匹配“好房子”建设标准。
地块成交价突破6万元/㎡，这个地价并不低。
未来入市后，项目普通楼层均价大概率站上10万+/㎡，一线江景、中轴景观楼王单位价格将会更高。
二手房方面，地块旁边的保利天悦，目前二手住宅挂牌均价在14万+/㎡。
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