为什么广州对住宅“偷面积”开始“动真格”了？

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楔子

前两天我刷到了一则关于广州开发商“偷面积”被处罚的新闻，说的是：广州荔湾区城管执法局对‌力诚榕诚湾‌项目，开出全市首张商品住宅“偷面积”公开罚单，罚款‌金额为98,244.43元‌。‌‌

虽然处罚的金额只是区区10万不到，和一个房地产项目的投资来说简直是“九牛一毛”，但是其“象征”意义却是非常深远的。

目前全国的房地产市场正处于深度调整期，在这个时候对“偷面积”行为进行处罚会不会影响楼市走向，这是很多朋友非常关注的问题。

所以今天这篇文章，我就想聊聊：为什么广州要对住宅“偷面积”开始“动真格”了？

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新闻简介

我们先来了解一下这个新闻的具体内容吧。

广州力诚榕诚湾

坐落于广州市荔湾区茶滘板块， 属 白鹅潭商务区 核心， 是城中村改造项目， 开发商为广州市茶滘置业发展有限公司（力诚集团全资子公司）。

该项目 由7栋高层住宅组成，其中4栋为超过100米的超高层，总建筑面积约22.6万平方米，规划1463户，车位配比1:1.5；绿化率47%，容积率4.37。（如下图）

根据荔湾区城市管理和综合执法局出具的《 违法建设行政处罚决定书（荔城违建处字[2026]1002号）》显示，

该项目因未经规划许可将楼栋装饰柱改建为结构柱，构成违法建设，被依法查处。其中：

• 19-1 栋（31 层）：4-31 层全部改动，每层违建 1.43㎡，累计 40.04㎡；

• 19-2 栋（48 层）：剔除 16、32 层避难层，45 个住宅层全动，每层违建 3.54㎡，累计 159.30㎡。

但因为我没能在处罚决定书里看到附图，所以很多朋友和我一样看的“云里雾里”，甚至是产生了分歧的理解。

为了搞清楚到底处罚的是哪里，我去找到了19-1 栋和其中的一个83平的户型。（如下图）

经过一番研究，我猜测可能是这么一回事。

如上图，大家可以看到在主卧室的外侧有两个灰色的矩形，那个就应该是装饰柱，而开发商把这两个装饰柱变成了结构柱，就成了左侧红色柱子的样子。

对于开发商来说，这样的好处就是：原来飘窗的位置，就可以直接落地了，等于变相赠送了面积。

虽然看似增加的只是构造柱的建筑面积，但实际是多赠送了飘窗的面积。（如上图）

目前该项目已整体完工，但尚未通过规划验收。而在这个节骨眼上被处罚，对于整个楼市将产生深远的影响。

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短期效应

我们先来看看短期效应吧。 据广州的媒体报道，广州已经有不少楼盘开始自查自纠了，有些“鸭先知”的楼盘甚至在4月份就自降“楼层”了。

比如说南沙某盘，前不久就将其中5栋楼的高度降低了，其中5栋、6栋从33层调整为30层，7栋、8栋、9栋则从33层调整为32层。（如下图）

再比如说荔湾某盘，其中5栋从原来的47层变成了44层。（如下图）

据说这次的“自降楼层”风潮，和3月份发布的《关于支持高品质住宅建设的若干意见》的通知有关，上面提到的项目多是从4月开始调整规划的。

对于已经封顶的楼栋，

木已成舟，已经无法调整，可能只能和力诚榕诚湾项目那样接受处罚了。

对于分期开发，还有楼栋没有结顶的，

就有调整的余地了，而楼栋“降层数”对于总图和日照都没有影响。只要规划局能同意，就有实施的可能了。

对于新拿地的开发商来说，

后面对于“偷面积”这个行为就会掂量掂量了，而不是“别人能偷，我为什么不能偷”的逻辑了！

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深远影响‌

而从长远来看，这次的处罚应该是给各方都敲响了“警钟”。

对政府来说，

开发商“偷面积”行为，就意味着土地出让金的变相流失。

另外还会增加城市管理的成本，因为开发商为了逃避监管会用各种手段，这也无形中推高了社会成本，降低了社会效率。

而对于当地政府的形象也会带来负面影响，只有一个“公平公正透明”的政府，才能让百姓安居乐业。

对开发商来说，

取缔了“偷面积”行为，也就意味着同行之间没必要再偷偷摸摸的竞争了。“偷面积”行为本质上是“不正当”竞争，是“劣币驱逐良币”。

开发商就可以把心思从“送客户面积”上，换到如何更好的建造老百姓喜闻乐见的好房子上。

而对购房者来说，

看似失去了“高赠送的新房”，其实这些赠送本来就是“羊毛出在羊身上”的。如果总价没变，那这些以前“偷的面积”，今后有可能会堂堂正正的出现在房本上。

另外，消费者再也不用为如何计算这些“偷的面积”而伤脑筋了，因为所见即所得，真正做到了明明白白的消费。

偷面积行为的出现，并不是一朝一夕形成的，所以取缔这种行为也并非一下子就能实现，但是有了这第一张罚单，这就是一个“好的开端”。

据说除了广州之外，北京、上海、成都等城市也开始陆续收紧审批尺度，这就标志着房地产行业正加速告别同质化竞争与低水平内卷。

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结束语

这么多年来，“住宅偷面积”的现象一直存在，但愿这次的罚单能成为肃清“行业顽疾”的开端。

“偷面积”行为看似是各方都得益了，其实是劣币驱逐良币，扰乱市场正常运行的行为。

现在我们提“好房子建设”，那什么是好房子？

我想“偷面积”是偷不出好房子的，是该“动真格”了！

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