北京买房：理清思路，购房建议1937

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

本人名下三套房，北京2天津1，天津这套是十多年前为了办蓝印户口买的，但因为开发商手续问题没办成，一直闲置。北京是东五环柏林爱乐的两居自住，学区一般。另一套是顺义马坡的一居，为了加分买的。

现在这三套房都有些别扭，天津这套的地段极差，当时就是为户口，但是不仅拖了好几年，而且质量也不好，之所以闲置是因为租金太低，而且想租的话还要装修，即便是简装我算账也不划算。我之后把具体信息发给您，您看一下是否卖掉还是保留等发展。

顺义这套房也不太好，公寓形式跌的挺严重的，只是产权是70年的，但这套房不能动，只能是先放着了。好在是郊区小户型，总价值不高也没贷款，租金还可以。

柏林爱乐买的是接近110平的两居室，当时买的有点贵，所以只能是算居住感受还行，通勤和配套也还行，但包括学区的其他方面就不行了。现在是老二快上学了，我们考虑是否折腾一下，想听听您的意见。

A：

1、房子是用来住的，学区房是用来上学的，落户房是用来落户的。那天津这套房既然落户没成功+地段儿差+质量一般+租金低，估计价格走势也不好，请问优势在哪里啊？

具体信息我就不看了，因为我对天津不熟，不敢判断地段儿发展。不过既然是办蓝印，就是2014年之前的事儿。那问题来了，这地段儿在房地产大发展的年代都没怎样，现在则是低谷期了，而且还有38号文件的对商业性土地的限制，这种地段大概率就更不好发展了。

所以我要建议就是卖掉得了，估计总价也不太高，索性卖掉就省的老惦记着了。

2、柏林爱乐哪年买的？多贵啊？不过您这套房是110平，对于两居室来讲偏大了，按说单价贵不到哪儿去。这种户型的优势就是自住合适，宽敞舒服，但从投资角度未必占优。出租的话租金坪效相对低，卖的话单价也未必高，挂牌周期也超过平均值。

所以这看自己更注重哪方面吧？注重自住那就留着，注重其他的再说卖掉置换。因为如果置换学区房，即便是朝阳的，要想达到现在的居住体验，估计至少得添300万左右，东西海那估计就是500万起步了。

而且朝阳的学区房还好，大几百万的就没什么溢价了，居住的性价比正常。而东西海的则都有溢价，居住角度的性价比就相对低了。

3、简单就是这情况，我看您应该是刚有个想法吧？所以提的需求还挺模糊呢。再考虑一下吧，多算账再决定。

仅供参考。

二

Q:

夫妻双方京籍，目前手持多套待下房本的回迁房。准备入手一套800w左右的改善型商品房（首套）。目前看的十八里店的中海one，相中这里的点也是退而求次的办法。

朝阳北路的保利和金茂满耀都超了预算，虽然不太看好“朝阳港”的饼，但是觉得十八里店组团是从0-1推倒重来的。社区物业质量肯定比现在回迁房强多了，出门就是地铁+环宇城。还有人大附加持。您觉得我们这个情况十八里店可以吗？或者还有什么盘可上车吗？

A：

1、多套回迁房？北京政策是按户口人均45-50平回迁房，您家是孩子多是吧，所以想买改善的大户型？

2、既然您是改善，那其实没必要考虑别人的意见，自己喜欢才更重要。新房本来就是自住为主，怎么的都比二手房强，品质和物业也肯定比回迁房强，这根本就不是同类的产品，这么对比没有意义。

3、其他对地段儿的解读怎么说呢，看自己的理解吧。只是多说一句，这里基本是朝阳区规划的边角了，看看地图就知道，几个楼盘是两条铁路十字交叉处。作为土地方肯定是先卖这里的地块，建成后才能让其他地段儿的土地更值钱。但这种地段儿相对来说不太好发展，所以只能说走着看吧。

地铁对于市区板块来说是常规配套，除非是离地铁站很近的楼栋，否则对房价没什么影响。商业也是，有没有的无所谓，北京不是20多30年前了，很少有人太关注商业配套，太热闹了还有副作用呢。

另外人朝朝阳港校区也看发展吧，毕竟人朝的校区有点儿多了，我都数不清楚有几个了。快速扩张对于本校的师资压力都大，所以太阳宫和芍药居的学区溢价部分有点儿下降，其他校区那就等着看成绩吧，反正到目前为止还都不算学区房。

或者这么说吧，朝阳区的名校分校有的是，但到目前为止成为头部校的没几个。所以也就别太听售楼处画大饼，别听广告看疗效儿。

4、简单就这情况吧，改善的话还是多关注楼盘的居住体验吧，其他的没必要考虑太多。从地段儿来讲不算强，等着看发展吧。

仅供参考。

三

Q:

我们是北漂儿，在北京无房，我们双方老人共同凑钱在老家市里给我们买了套学区房，大两居。我按照您给的方法计算了一下溢价率，竟然高达40%。这套房的装修还不错，但对于我们来说用处不大。因为孩子肯定是先在北京上小学，预计小升初的时候才会回去上初中，这样的话我们等于浪费了很高的溢价，我认为不合适，可是房子已经交了30万定金了，退的话非常麻烦。

Ps：哦，那我知道了。房子是124平的。

A：

1、那这我能有什么建议啊？已经交了定金那就只能买了呗，总不能放弃了吧。而且您老家哪个城市啊？房价多高啊，一套房的定金就能30万？北京都很少有这么多的。定金按法律规定是，最高不能超过总房款的20%。

2、另外您这“大两居”是多大啊？我感觉您这40%的溢价率可能不太对。因为如果房价很高，那一般不至于这么高比例，除非是小城市房价低的地方，才有可能溢价比例更高呢。

3、一般来说，如果你们当地不是拿124平的两居室当主流户型，那假定平均学区溢价率40%的情况下，这种大两居的溢价率会相对低，至少低个10-15%，也就是25-30%左右。

因为这种大户型的优势是居住体验好，但如果出租的话租金相对低，意味着居住的性价比角度不太高。那这种房在市场上就不太被追捧，尤其是有溢价的学区房，既不如紧凑型小两居的利用率高，单价也没有小两居高。

也就是说，就算没有学区溢价，这种大两居的租售比一般也是不划算的，大多数都有10-15%的差距。这价差看上去跟学区溢价的效果一样，但实际上不是一回事儿。那即便是有40%的溢价率，也要减去这10-15%，然后才是大户型的真实溢价率。

4、这我也不知道我说明白没有，好像有点儿绕是吧？如果不理解的话再聊吧。总之既然您交了定金了，那我是真没什么建议，只是补充一些溢价的计算方法，其他的帮不上忙。

仅供参考。

四

Q:

我们是西城人，但房子的产权目前还是单位的，目前儿子带孙子上学在住，我们自己的房子在石景山。现在是传说今年或明年能办产权手续，如果顺利的话儿子打算卖掉这套房，按现在的价格能到手600万左右，至少500万以上。然后儿子想住我们现在这套房，因为离西城上学不算远，然后给我们在门头沟买一套，****的精装三居，这么换房不知是否合适？您能分析一下吗？

A：

1、门头沟的****，这是新楼盘啊。而您这产权问题还没准确消息的，那就算看好了也不能买吧？还是说先买了新房，然后等着老房的手续+出售？

但如果这手续的政策不出台呢，或者是又拖上好几年怎么办啊？反正现在北京像您家这种单位产权还有至少20多万套呢，以央产和军产的为主，产权问题都没听说准确消息。

2、假定今年能办完产权手续吧，那这种置换到门头沟的换房就是典型的改善。从居住角度是肯定合适的，生态涵养区，新房的居住体验比老破小强的多的多。

但从价格走势角度怎么说呢？这种地段儿的新房溢价率，未必比西城学区房的比例低。也就是说，居住感受角度肯定是提升了，但从性价比的数值角度，未必提升太多。这个不太好解释，您要愿意了解的话我再单独讲吧。

或者换个说法吧，西城老破小是有学区溢价的，但门头沟新楼盘也有溢价。这是规划投资价值造成的，也可以理解为土地方+开发商的利润，所以如果用性价比的数值来看，未必比西城的强多少。

再加上500万的总价在郊区偏高了，所以这种楼盘的保值一般不太强。早期或许还可以，尤其是开发商售楼处还在的时候，价格走势有可能被庄家稳住。但开发商撤了之后就说不好了，没有了控盘的，价格走势通常偏弱，也就是保值不算占优。

3、简单就这情况吧。我建议还是先核实产权手续的政策吧，要不然琢磨半天也未必用的上。然后如果换房的话，优势就是居住感受好，但其他方面未必占优。

仅供参考。

五

Q:

目前在平安里上班，老婆在航天桥，准备明年买房，然后要孩子。您的建议是先不买学区房是吧？那建议我们买在哪里？首付200万左右+月供1万。

A：

1、平安里+航天桥+总价400万左右，那就先看海淀的呗。因为海淀的北太平庄，花园路和学院路等学区虽然也都是学区房，但因为热度不高，所以溢价也就不高。那从居住的性价比角度来说是合适的，运气好的话还有可能买到不带溢价的，那就更划算了。

2、其他的就不太好说了，西城的全区都是学区房，哪儿的溢价也不低。朝阳则是远了吧？主要是航天桥，每天通勤能方便吗？反正朝阳是肯定没溢价的，居住角度更划算，也没有保值风险。

3、再其他的我真没建议了，要不就先看看吧，看房的同时自己算算溢价比例就行。反正明年才买呢，现在没必要着急。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。