博枫套现，中金管钱：REITs怎么运作

研究员 | 张旭 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨

摘要：中金基金全资持股博暄泰居商业管理有限公司，市场普遍解读为投行进军商业运营。这是误读。博暄泰居是博枫旗下资产做ABS时搭建的项目公司，中金基金以计划管理人身份依法持有其股权，运营团队仍在博枫。

天眼查近日显示，上海博暄泰居商业管理有限公司完成工商变更，中金基金全资持股。注册资本6602.6万元，成立3个月，几乎没有公开信息。但地址出卖了这笔交易的来历：上海市杨浦区殷行路1260号——博枫（Brookfield）旗下博邻blinq五角场行政公寓所在地。前股东博胤安厦是博枫的中国运营实体，法定代表人陈舒茵同时也是博胤安厦的法定代表人。

市场流行的解读是：中金基金进军商业运营，外资把运营工具移交本土投行。这个解读是误读。博暄泰居是博枫做ABS（资产支持专项计划）时搭建的项目公司，里面没有运营人员，装的是不动产资产的股权。中金基金持有它，是因为它是这笔ABS的计划管理人——依法持有项目公司股权是计划管理人的标准职能，不代表运营团队转移了。博枫的运营人员还在博枫，一个没动。

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博枫在中国：持有资产，需要一个出表出口

博枫（BrookfieldAssetManagement）在华不动产资产规模今天已超过170亿美元，横跨商业综合体、购物中心和长租公寓三类业态。

资产

位置

业态

体量（商业）

收购时间

博荟广场

上海黄浦区

商业综合体+办公

约4万㎡商业

2021年

上海悦荟广场

南京东路353号

购物中心

4.03万㎡

2021年

青岛悦荟广场

青岛市北区

购物中心

7.3万㎡

2021年

西安悦荟广场

西安解放路

购物中心

约5万㎡商业

2021年

重庆东原·悦荟

重庆大石坝

购物中心

4.9万㎡

2021年

北京悦荟万科广场

购物中心

2021年

嘉誉云景（博邻公寓）

上海杨浦新江湾城

中高端长租公寓

2022年

数据来源：公开报道整理，睿和智库

五个悦荟购物中心2021年以89亿人民币整包收购，加上此前的博荟广场和近年入手的博邻公寓，博枫在中国沉淀了大量资本。另类资管机构的LP有回报周期要求。公募REITs通道对外资结构尚有限制，私募ABS是更灵活的证券化出口——回笼资金，同时不必出售资产控制权。博邻公寓这笔ABS，就是在这个背景下启动的。博暄泰居是为这笔ABS搭建的项目公司载体，不是一家独立经营的商业运营机构。

这笔ABS怎么运作：三步走，4个月

2026年2月，中金-博邻长租公寓持有型不动产ABS（规模8.24亿元）在上交所获受理。原始权益人是博胤安厦及旗下ChinaMultifamily系列公司（均为博枫旗下实体），计划管理人是中金基金。这是国内首单高端服务式公寓证券化项目，也是首单面向机构投资者的长租公寓类机构间REITs试点。

2026年3月12日，博暄泰居在博邻公寓同一地址注册成立，法定代表人陈舒茵是博枫中国团队成员。

近期，博胤安厦将博暄泰居100%股权移交中金基金。至此，ABS结构搭建完成：中金基金作为计划管理人，依法持有项目公司全部股权。

ABS的标准结构是：计划管理人（中金基金）→专项计划→持有项目公司100%股权。这三层架构里，项目公司是资产的法律载体，里面没有招商人员，没有运营团队，只有不动产资产的股权。运营的事，由原始权益人（博枫团队）继续负责，按照物业管理服务协议执行。

ABS项目公司持股

传统收购运营公司

工商登记呈现

计划管理人全资持股

收购方全资持股

持股目的

ABS法律结构要求，依法合规

获取运营控制权

运营团队归属

不变，仍在原始权益人（博枫）

转移至收购方

现金流分配权

按ABS份额约定分配给投资者

归收购方所有

天眼查可读

出持股关系（看起来像收购）

持股关系（确实是收购）

注：天眼查显示的是股权关系，不显示交易结构背景。同一条工商记录，在不同语境下含义截然不同。

天眼查的工商记录只显示股权关系，不显示交易结构。两件事的工商表象一模一样，商业含义天差地别。

中金在这笔交易里做什么

中金的角色是计划管理人，承担投后管理（AssetManagement）职责，不是商场的日常运营商（PropertyManagement）。两者的职责边界在REITs框架下是清晰划定的。

计划管理人·投后管理（中金）

运营商·日常运营（博枫团队）

工作内容

重大租约审批、资本开支决策、分配政策、信息披露

日常招商、物业管理、客服、设施维护

决策层级

资产治理层

现场执行层

合规依据

证监会《公募REITs指引》等

物业管理服务协议

人员归属

中金投资管理团队

博枫中国现场运营团队

注：两种角色均为不动产资管行业的标准分工，不可混淆。

做ABS/REITs的计划管理人，必须对底层资产进行主动投后管理——这是证监会的监管要求，也是对LP的基本义务。内容包括重大租约审批、资本开支决策、分配政策制定和定期信息披露。这是在治理层面对资产负责，不是接管了日常运营。

对比来看，PAG收购万达商管（以约$8.3B取得60%股权）的逻辑完全不同——PAG是真的拿下了日常运营控制权，接管了496个购物中心的现场经营团队和招商体系。中金在博邻公寓这笔交易里扮演的是投后管理人，而非运营商。两个角色都是不动产资管的标准配置，但不能混为一谈。

博枫拿到了什么：套现，但运营权没动

这笔ABS对博枫的价值，一句话：不卖资产也能套现。

传统路径是卖掉资产——一次性回笼资金，资产不在了。ABS路径是把资产股权装进项目公司，转让给专项计划，由投资者认购ABS份额出资，博枫回笼资金。区别在于：运营控制权不变，博枫仍通过劣后级持有资产的部分收益权。如果后续博邻公寓出租率提升、租金上涨，博枫作为劣后级持有人继续受益。

8.24亿元相当于把博邻公寓部分资产价值提前变现，同时保留了运营控制和资产升值的参与权。这是另类资管机构标准的资本循环路径：持有→证券化→回笼资本→再投资。中金是这条路径的执行方（计划管理人），不是运营战略的主导方。

对博枫来说，这笔交易的核心是资本效率，不是运营权的让渡。

结语

一家3个月的小公司，背后站着全球管理资产近万亿美元的博枫和国内规模最大的本土投行中金。体量的悬殊说明博暄泰居不是一门当下的生意，而是一套精心设计的证券化结构的落点。

商业不动产REITs正在扩容。首批四只于2026年6月18日上市，更多商业资产将进入证券化通道。每一笔交易，天眼查上都会出现类似的工商变更，计划管理人依法持有项目公司股权的痕迹，会持续被误读为运营公司收购。商业不动产REITs快速扩容，这类工商变更今后只会越来越多。分清“计划管理人依法持股”和“收购运营公司”，值得每一个不动产从业者留意。