北京买房：理清思路，购房建议1938

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我家在海淀有房子，学区不错也够住的，不想卖。需求是手里现在有点闲钱不知投什么好了，所以想买套房给孩子留着，不在乎房价涨跌，不落后大盘就行，而且以后也不打算卖了，只要租金合适，您有什么建议吗？

A：

1、这先得看您有多少钱了？如果预算很高，比如大几百万上千万的，那我还真不好建议。因为高预算的只适合改善类房产，这种房子在价格走势上占优，但租金收益率通常偏低。而且这种房不适合太长期持有，因为随着小区的老化或物业水平的降低，其保值性会减弱的，有可能从领涨沦落到落后大盘。

或者说这种改善房在其他国家合适，因为物业费贵，几十年下来都能维护的不错。但在内地不行，咱们的物业还处在一地鸡毛的阶段呢。所以如果高预算的买了改善房，那最好隔个十年八年的就折腾一次置换，换成房龄更新更受追捧的。

2、但如果预算不高，比如500万封顶吧，那如果是我就买朝阳北部的老破小了。面积不要大的，小两居最好，小三居也行，都是紧凑户型的。而且也不买带电梯的，就要成熟板块的小板楼。有没有物业的无所谓，只要维护成本低就行。

老破小在普宅中的租金收益是相对最高的，有的都快赶上公寓了。而且这种老房也没有单独贬值的风险，因为其本身建筑的价值早就基本归零了，跌无可跌，房价中所体现的基本都是地段价值。只要地段儿内的配套不拆掉，那房子的价值就永远存在。

而且老破小的价格走势肯定跟随大盘，占不到便宜也不吃亏。因为其本身就是大盘的最基本组成部分，本身就是大盘。其他的各种电梯房改善小区都有单独走弱的风险，老破小没有，尤其是那些已经破到极点的，不可能再有什么单独利空了。

3、当然如果质量不好有可能成为危房，但这也未必是坏事儿。如果排队轮到了原拆原建，那还就涅槃重生呢。每平米最多花大几千块至万把块钱吧，重建完了立刻增值好几万。

4、总之如果需求是跟随大盘+租金相对高+长期持有，那常规建议就是买成熟板块的老破小，别买学区房。预算太高的单聊。

仅供参考。

二

Q:

我是外地人，来北京20多年了要回去了，没北京户口但买了房子在望京，三居，现在准备回老家了，在考虑这套房是否卖掉？140平，应该能卖700多万左右，小区慧谷时空。

Ps：我们没要孩子，我是2003年来的，算是赶上了时代的风口，从实习生做到大公司高管，所以才买的房，贷款，还剩几万块钱了。但这几年不行了，连公司都让我给干倒闭了，行业都快没了，我在北京可能找不到工作了。

我们没要孩子所以没有羁绊，老家二线城市的经济也还行，所以想回去算了，提前退休以后再看。钱我其实不算缺，但考虑北京的房子似乎没什么用了，所以考虑是否索性卖掉。或者卖掉后再买套小的出租用，算是留个退路，但好像也应该用不上。

A：

1、离开北京，是否卖掉房子？那房子是用来住的，确定再也不自住了就卖掉呗，省的老得惦记着。

或者说看自己的理财渠道了，如果有超过2%+稳妥保本的理财渠道就卖房，实在找不到再留着房子收房租。因为现在北京平均租金收益率1.8%，望京差不多就是这个平均值，稍微高点儿也就2%左右。所以这就比较一下投资回报吧，看哪个收益高+稳妥。

2、另外多说一句，一般对有孩子的家庭来说，将来孩子还来不来北京啊？如果有可能来，那是否应该给留个落脚的房子啊？北京的房子卖掉不难，但再买回来就未必容易了。

但既然没有孩子的考量就卖掉房子呗。再想收房租的话可以买在老家，二线城市如果经济不错，那租金收益大概率高于北京。

3、总之北京就适合上学+高考+赚钱+升官+医疗，这些如果都用不上的话，再留房子就没什么意义了。

仅供参考。

三

Q:

坐标房山稻田地铁站周边，请问这里是否归入长阳板块？如果买在这里，以200万总预算推荐，您认为哪个小区的性价比最高？两居室。我们对房子不是太懂，感觉长景新园的各项中等吧，是否性价比高？以后这里的发展会怎样？配套和学区

A：

1、是否归入长阳板块？行政辖区方面都属于长阳镇，从中介的业务范围来说也应该算，离的不远就一勺烩了。但从我的角度是分开的，两边的规划、配套和价格走势不是太一样。这或者问问当地人吧，也就是业主们，看他们认为是统一还是分开的？

2、哪个小区的性价比高？如果是从居住角度，那在同等总价之下，哪个小区能买到更大的面积就是性价比更高啊。或者也可以看租金，在同等总价之下，哪个小区能买到租金更高的房子，那就是性价比高。大概率都应该是当地的回迁房+保障房小区，好几个呢。

3、长景新园应该算性价比高的。这里的房产性质是二类经适，属于回迁房+安置房的综合小区，也就是不仅有当地回迁户，也有西城拆迁过来的安置户。房价不高，但租金收益在当地至少不低，所以居住角度算性价比高的。

不过这种小区的价格走势一般不太强。在同板块内大概率略弱于商品房小区，所以多关注居住体验吧，其他方面的期望值别太高。

4、以后的发展我说不好，但应该不会太强，学区也大概率还这样儿吧。毕竟三面都是水库+河道+公路+绿地，也就是属于半封闭的板块。虽然有地铁，但这种地段很难引入大型配套。

这种地段其实更适合开发别墅一类的，安静+环境好，所以北边才有那几个别墅区。但即便是别墅，和北京北部板块相比的价格走势也是偏弱的。这可以和回龙观周边的别墅比较一下，价格走势的差距很明显。

5、总之我建议的多考虑居住体验吧，也就是性价比，毕竟房子是用来住的，其他方面的期望值别太高。

仅供参考。

四

Q:

我在西三旗考虑买房，但有个问题困扰，因为这里是海淀和昌平的交界处，那我是买昌平的还是海淀的？两边的价格差很多也不知为什么？昌平这边的金达园算是洼地吗？

A：

1、谈不上洼地，就是正常的市场价。或者说可以算价格洼地，但肯定不算价值洼地。再或者说有可能在小区中捡漏儿，买到低于市场的房子，但从小区来讲谈不上捡漏儿。

2、之所以海淀和昌平的小区均价有价格差，就是因为海淀的有学区溢价，现在平均值在25%左右吧。

3、买哪边的看您的主要需求了。如果是自住为主，那就买昌平的，同等总价能买到同档次小区更大的面积，享受除学区之外的同等配套，自然就性价比高了。

但如果是上学为主，那就看海淀这边的是否合适了。反正整体教育资源是肯定超过昌平的，这没什么可说的。

4、其他我好像没什么说的了，只能说二手房是个信息完全透明的市场，所有小区的均价都已经被买卖双方用真金白银给试探出来了。涨跌是正常的，但长期的价值洼地是不会存在的，以小区来讲是不可能捡漏儿的，只能看具体房源。

仅供参考。

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