北京
文/广州进深 严明会
拿地三年没入市，星河地产南沙新盘竟然先调规了。
近日，广州市规自局发布了2023NJY-3地块项目建设工程设计方案审查及调整批前公示。
该地块位于南沙区东涌镇启新路西侧、东涌三路南北侧，是星河地产在2023年6月拿下的，已经整整三年。
这也是星河地产在南沙落下的第13子。
这宗地块又分为两个小地块。
其中，DC0201085地块为商品住宅，规划了四栋住宅楼。
DC0202025地块为回迁安置房，有两栋住宅楼，主要服务东涌拆迁村民。
此次申请调规，动得比较大的也在安置房地块内。
01
具体来看：
1）安置房建筑层数减少。
安置房地块的5#、6#两栋楼，建筑层数均由27层调整为26层，建筑高度仍为H≤90米，塔楼、裙房建筑轮廓微调。
虽然只降了一层，但住户也随之减少。
一方面，缓解高层高密度带来的压抑感，改善楼栋日照采光与自然通风条件。
另一方面，也可以提升回迁村民的整体居住品质。
2）车库及车位布局调整。
①安置房地块，西侧地下车库出入口宽度调整，东侧车库出入口位置调整至地块中部。
6#南侧，地面车位数减少3泊，增加至地下室，仍为212泊。
原位于5#、6#二层非机动车位200泊调整至原5#东南侧地面绿地位置。
②住宅地块，3#西南侧，3#、4#北侧机动车位布局调整；地面车位数减少1泊，增加至地下室，地块总车位数不变，仍为509泊。
通过调整，车行动线更为合理，内部交通组织进一步优化，改善小区人居环境。
3）增加屋面绿化。
住宅地块2#裙楼增加屋面绿化。
以此扩容绿化空间、丰富景观层次，优化小区整体环境风貌。
4）居民健身场所减少1处。
住宅地块1#首层居民健身场所，由3处调整为2处，总面积不变。
看似减少一处健身点，实际使用面积并无折损。
也即是把原来分散的三处场地合并为两大活动空间，避免配套碎片化问题，使得健身区域整体性更强。
调整后，住宅地块用地面积16108㎡，其中可建设用地面积16108㎡，容积率3.2，建筑密度28%，绿地率35%，总建筑面积73530.1㎡，其中计容面积50827㎡。
安置房地块用地面积7966㎡，其中可建设用地面积7966㎡，容积率2.74，建筑密度28%，绿地率35%，总建筑面积31930.46㎡，其中计容面积21797㎡。
02
2023年6月，星河地产底价拿下南沙2023NJY-3地块。
成交总价30550万元，折合楼面价4207元/㎡。
地价看上去很低，但这块地要求回迁安置房建设资金1.1亿元。
扣除配建安置房成本和面积后，楼面价约8175元/㎡。
根据此前规划，项目分为南北两地块建设，北侧为商品房，南侧为回迁安置房。
两个地块之间有城市道路隔开，所以可以看做是两个独立的小区。
不用太担心商品房与回迁房混居的问题。
项目周边有地铁4号线东涌站，相距约2公里，附近规划有地铁31号线。
此外，还有天汇百汇商场、东涌第一小学、南涌小学、东涌医院等相关配套资源。
项目开发主体为广州星中房地产开发有限公司。
该公司成立于2015年，由广州星河地产集团有限公司100%持股。
公司法人、执行董事、经理均为王春瑞。
王春瑞是星河地产华南公司常务副总裁。
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