浙江
近年来房地产市场回调，二手房交易中的履约纠纷呈现出新的特点。其中，因一方违约后房屋市值变化所引发的损失赔偿争议尤为典型。本案是一宗发生于2022年至2023年间的真实案例，清晰地展现了司法实践中如何权衡契约自由、违约责任与损失填补原则。
以案释法601期，违约后房屋市值损失赔偿案
近年来房地产市场回调，二手房交易中的履约纠纷呈现出新的特点。其中，因一方违约后房屋市值变化所引发的损失赔偿争议尤为典型。本案是一宗发生于2022年至2023年间的真实案例，清晰地展现了司法实践中如何权衡契约自由、违约责任与损失填补原则。
一．案件的核心事实
原告卖方与被告买方，于2022年5月通过中介机构，就一处总价款为1354万元的房屋签订了《买卖合同》。合同中有明确约定，任何一方单方拒绝履行合同，应向守约方支付违约金80万元。合同签订后，买方仅支付了2万元定金，嗣后即以资金筹措困难为由，拒绝继续履行付款义务。经中介方多次书面催告无果，卖方于2022年6月向买方发出《解除合同通/知书》，合法解除了双方合同关系。至2023年6月，卖方以1261万元的价售予第三人，成交价较原合同价下跌93万元。卖方遂提起诉讼，主张买方违约行为直接导致了其93万元的价差损失，请求法/院判令买方：1. 支付合同约定的违约金80万元；2. 赔偿扣除违约金后未能覆盖的损失13万元。
买方则以二点抗辩：1.双方所签文件仅为“意向性预约”，非正式买卖合同；2. 卖方已收取2万元定金，不应再主张高额违约金。
二．裁判要旨与法理剖析
法庭经审理作出以下认定：
首先，关于合同性质的认定。案涉合同完全具备了房屋买卖“本约”合同的实质要件，能够直接用于履行和约束双方，而非仅停留在磋商、意向阶段的“预约合同”。因此，买方的此项抗辩不能成立；
其次，买方在支付少量定金后，明确表示不再履行主要付款义务，该行为已构成根本性违约。合同中约定的80万元违约金条款，是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。本案中，卖方在买方违约后，实际出卖的房价较原合同价下跌93万元，这一客观事实构成了卖方遭受经济损失的初步证据。买方未能举证证明80万元的违约金数额“过分高于”卖方因此遭受的实际损失。因此，法庭对卖方要求支付80万元违约金的诉讼请求予以支持。但本案法庭虽认可市场价下跌是卖方遭受的损失，但并不完全支持其以时隔一年后的实际售价作为计算全部损失的唯一基准，认为卖方在合同解除后，即负有采取合理措施以防止因市场波动，而进一步扩大损失的义务。但卖方未能证明，其未及时处置资产的行为与额外价差损失存在一定关联，因此对“扩大的损失”，不应完全由违约方承担。对卖方主张的、超出违约金部分的价差损失赔偿请求不予支持。
三．本案的警示
1.对违约方而言，违约金条款具有独/立的约束力。当违约行为给对方造成实际损失，且约定违约金并未过分高于该损失时，违约方必须支付违约金，并可能同时承担定金损失；
2.对守约方而言，本案具有双重启示：其一，合同条款的设定要明确、合理这是是为自身权益筑起的第一道有效防线；其二，在对方违约后，权利行使必须及时、恰当。不但要固定证据，更包括在合同解除后，积极履行法定的“减损义务”。
四．法律依据
本案裁判主要依据以下法律规定：
《民法典》第五百七十七条【违约责任承担】、第五百八十五条【违约产生的损失赔偿额的计算方法】、第五百九十一条【防止损失扩大规则】、第五百八十八条【违约金与定金竞合时的适用规则】等。
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