大陆抢学区、台湾扫新房、欧美住豪宅……在东京买房的7大“海外势力”，都有谁？

如果你一直关注这两年的东京楼市，会发现一个颠覆性的变化——

大批外国人不再只是来东京落脚，而是拿着真金白银，开始长期定居并并买下属于自己的房子。

之前我们聊过东京23区外国人的分布。从中国人聚集的江东区，到印度人扎堆的西葛西，再到韩国人的新大久保，不同国籍的人正在东京形成各自的生活圈。

当越来越多的外籍家庭开始在这里扎根、养娃，他们各自居住选择背后，也藏着他们未来的买房方向。

可以说，东京正在形成一张新的“国际买家地图”。

中国大陆买家：资产防御与学区长持

中国买家是目前东京房产市场上绝对的资金和声量担当。他们的置业逻辑非常明确：认准地段、重视保值、死磕下一代教育。

高净值偏爱核心塔楼：许多中国富裕阶层买港区或中央区晴海的高层塔楼，买的是一种“资产防守”和“身份认同”。他们把国内买陆家嘴、深圳湾的逻辑完美复制到了东京，在日元低洼时，将其视为对抗通胀的硬通货。

新移民涌入湾区新城：长期在日生活的新贵，早就看不上池袋等老街区的旧房子了，疯狂涌入江东区（丰洲、东云、有明）和品川区。这里现代感极强，下楼就是大型商场，出门就是海景公园，完美契合国内中产对“高尚住宅区”的想象。

硬核家长死磕学区：“为了孩子”的逻辑在东京依然适用。顶级文教区文京区拥有极高的公立教育水平，中国家长为了孩子上学在此附近置业。

日本国土交通省报告显示：文京区的房产转售率（换手率）如今趋近于零，家长们一旦买入普遍长持 10 年以上！

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中国台湾买家：地缘避险与政策催生的“大庄家”

如果说大陆买家是为了“生活与教育”，那么台湾买家，则直接买成了东京新房市场的绝对主力。

日本国土交通省数据显示：在近期的东京新房交易中，台湾投资者占比竟然飙升至 60%！（而大陆和香港合计占比约35%），较2020年暴增3倍，高居海外买家榜首。

台湾人突然开启“扫货模式”，核心驱动力来自两个推手：

一是日元贬值带来的高性价比；二是台湾本地推行“囤房税 2.0”后，非自住房税率最高被拉到了 4.8%，促使高净值资金外流。

台湾人对日本文化有天然的亲近感，他们偏爱新宿区和涩谷区（如新宿御苑周边）。买房的底层逻辑是：不求极致的租金回报率，要的是“地缘风险分散”和“第二家园”的安全感——平时租出去赚稳定租金，自己去东京度假时随时能落脚。

欧美买家：跨国高管的“高定”生活方式

欧美家庭（美、英、法等）在东京的选址非常“单一”，他们高度集中在东京传统涉外区：港区（六本木、麻布十番、白金）和涩谷区（广尾）。

这背后完美对应了外资投行、咨询大厂、跨国医药及大使馆的产业分布。他们买房的第一要素永远是“国际化生活方式”。硬性指标包括：步行范围内的英文国际学校、支持英文的涉外医疗、以及西式有机超市。

欧美高管更看重“窗外有没有绿植和历史街区”，他们很少购买密密麻麻的高层塔楼，反而更偏爱低矮街区里空间开阔、带大露台的低层豪宅或设计感极强的一户建。

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韩国买家：依靠“成熟商业圈”的行业认同

如果看绝对人口数量，韩国人常年稳居东京外国人群体前三甲，置业分量远超想象。但他们的买房轨迹高度集中——死守新宿区新大久保。

韩国人在东京置业，纯粹是因为“产业与文化认同”。新大久保是东京最大的韩国商业圈，密布着韩流餐厅、跨境贸易公司和美容美发行业。

大批在此打拼的商户和从业人员，生计和生活半径都牢牢锁定在这里。这种极高的社区黏性，让新宿区附近的住宅需求几十年如一日地稳定抗跌。

香港、新加坡：“财团思维”与极致的制度套利者

来自新加坡和香港的买家（包括常驻两地的外籍高管），买房逻辑充满了顶级的金融嗅觉：比对全球税率、寻找低利率机会、盯紧“金字塔尖资产”和资本增值。

核心区域： 港区核心“3A”区（虎之门、麻布台、赤坂）。

置业特点： 新加坡本国对外国买家征收高达 60% 的额外印花税，而日本没有任何国籍限制，且日本的贷款利率极低。

这些顶级投资客最爱跟着森大厦（Mori Building）这种顶级开发商，疯狂抢购类似“麻布台之丘”这种地标性超豪华塔楼、带酒店办公楼的大厦，将其作为全球资产配置的安全网。

印度与东南亚群体：底部刚需的承接力

这两股力量虽然预算相对有限，但代表了东京最扎实的刚需：

印度买家（技术通勤刚需）： 路线几乎跟着“IT产业”走。大批印度IT人才为了方便通勤到大手町、日本桥等金融中心，死守着地铁东西线沿线，把江户川区西葛西硬生生变成了配套成熟的“小印度”。他们追求高性价比和高租售比。

东南亚群体（租转售刚需）： 越南、菲律宾等群体早期集中在足立、大田、板桥等便宜区域。随着居留时间变长、签证稳定，他们正在经历“租转售”的变革。东京目前总价较低、外围位置的二手公寓，正成为他们的刚需上车盘。

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海外“野生”散户：“数字游民”与情怀买盲盒

这是欧美和东南亚年轻人中兴起的特有流派。因为买不起本国房产，转而盯上了东京周边郊区（如八王子、青梅市）几百万日元（折合几十万人民币）的“Akiya（空屋/古民家）”。

这群数字游民甚至不需要亲自去东京，看着视频就“盲盒下单”。买下后通过短视频记录“爆改老屋”，做成 Airbnb 民宿或远程办公基地，买的是一种低成本的情怀。

把这些不同国籍的买房逻辑盘下来，会发现一个很前沿的趋势： 当我们在谈论“东京房价被外国人买爆”的时候，千万别以为这只是一股盲目的海外热钱。

东京房产就像一面多棱镜，不同国家的人，在这里买到了不同的底层诉求：

• 中国台湾房东买到了安全感与避险；

• 香港、新加坡买家利用低税率和低利率完成了高净值资产配置；

• 韩国人依靠商业圈形成长持黏性；

• 中国大陆买家构建了资产的防御护城河与下一代的教育。

过去看东京楼市，大家只看日本人愿不愿意买房。

但如今，这一批长期定居、有强劲购买力的“新东京人”，正在全面接盘东京的优质资产。外国人的生活圈在哪里扎根，哪里就是未来住房需求最抗跌的“新地图”。

上到顶级财团的百亿套利，下到普通打工人的刚需上车，东京房产最神奇的地方，就是它能适配任何人的置业逻辑。

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