开发商未开具发票导致无法过户，购房人能否排除法院执行？

案情回顾

2008年9月，王大某与房地产公司签订《房屋认购意向协议》，约定王大某向房地产公司购买案涉房屋并交付认购意向金8万元。2009年，双方签订《购（代建）房子订单（代协议）》，约定房屋价款合计8万元且一次性结清，同时载明“因该幢房屋对购户造成采光影响，经双方协商定价8万元整”，还提及房产证凭购房发票到房产交易所领取。房地产公司交付房屋后，自2015年起由王大某、王某（王大某之子）、缪某（王大某之妻）等人居住至今。2019年7月王大某死亡。

王大某去世前曾多次向房地产公司提出开具购房发票以办理房屋过户手续。房地产公司却提出因房屋价款已经优惠，开具发票需按照30余万元的原价开具，要求王大某承担相应税费。王大某不同意这一要求，故房地产公司始终未开具购房发票，导致该房屋一直未能办理过户登记。

2021年，某仲裁机构就徐某与房地产公司之间的工程款纠纷作出仲裁裁决：房地产公司向徐某支付工程款 9250601 元及相应逾期利息。徐某依据该裁决向法院申请强制执行。执行过程中，法院查封了仍登记在房地产公司名下的案涉房屋。王某、缪某作为王大某的继承人，向执行法院提出执行异议，主张该房屋实为王大某生前全款购买并居住多年，请求排除执行，但执行法院驳回两人异议请求。王某、缪某不服，遂提起执行异议之诉。

案件结果

法院经审理认为，王大某与房地产公司签订的购房协议合法有效，且在法院查封之前，王大某已支付全部房款并合法占有该房屋。未办理过户登记的原因，房地产公司认可王大某曾多次要求开具购房发票，但因税费问题未达成一致导致发票尚未开具，进而无法办理过户。开具购房发票是开发商的法定义务，协助买受人办理过户登记亦是其主要合同义务。本案未办理过户登记系因房地产公司的原因造成，并非王大某自身原因。因此，法院认为本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，王某、缪某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。法院最终判决不得执行案涉房屋。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、执行异议之诉中，买受人排除执行的法定条件

在执行程序中，当被执行人（如本案中的房地产公司）名下的不动产被查封后，实际购买人若想排除执行，通常需要援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条之规定。其中，第二十九条专门适用于“消费者购房人”，要求所购房屋系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，王大某、王某、缪某名下另有其他住宅，不符合第二十九条的条件，因此只能适用第二十八条。

而第二十八条规定的四个要件为：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。这四个要件缺一不可。本案中，王大某与房地产公司签订了书面协议，自2015年起实际居住占有，且8万元房款已一次性付清，故前三个要件均已满足且无争议。因此，案件的核心争议集中在第四个要件——“非因买受人自身原因未办理过户登记”。

二、“非因买受人自身原因未办理过户登记”的认定标准

该要件的核心在于判断未办理过户登记的客观障碍是否应归责于买受人。如果买受人怠于行使权利，或者明知存在过户障碍却仍放任不管，则属于买受人的“自身原因”；反之，如果买受人已经积极主张权利，或者未过户系因出卖人或其他客观原因造成，则应当认定为“非因买受人自身原因”。

具体而言，具有下列情形之一的通常可以认定符合该条件：买受人已向出卖人提出办理过户登记的请求；买受人已向房屋登记机构提交了过户登记材料；买受人因办理过户与出卖人发生纠纷并已提起诉讼或仲裁；以及存在其他合理客观理由导致无法办理过户等。本案中，房地产公司明确认可王大某曾多次向其提出开具购房发票的请求，这说明王大某已经积极主张了物权登记请求权，并未怠于行使自身权利。

三、开发商要求额外税费开票，不能归咎于买受人

本案最具典型意义的问题在于：开发商以“房款已优惠”为由，要求买受人按照远高于实际成交价的金额承担开票税费，否则不予开具发票。这种行为是否导致未过户的后果应归责于买受人？答案是否定的。

根据《中华人民共和国发票管理办法》的规定，开具发票是发生经营业务时销售方的法定义务，且应当如实开具，不得为他人开具与实际经营业务情况不符的发票。房地产公司要求“按30多万元价款开具发票”，实质上是虚开发票的行为，违反了国家发票管理规定。同时，协助买受人办理房屋过户登记，是房屋买卖合同项下出卖人的主要合同义务。房地产公司以不开具发票为要挟，要求买受人承担不合理的税费，其自身行为违法且违约。王大某对此提出异议，系维护自身合法权益的正当行为，由此导致的未过户后果，理应由房地产公司承担。因此法院认定导致案涉房屋未能办理过户登记，是由房地产公司的原因造成的，并非王大某的自身原因导致，本案符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，进而最终支持了王某、缪某的异议请求。

律师寄语

购买商品房后及时办理过户登记，是买受人取得完整物权、防范风险的关键一步。然而实践中，部分开发商因各种原因拖延或拒绝配合办证，导致房屋长期登记在开发商名下。一旦开发商陷入债务纠纷，这些房屋可能会被法院查封拍卖，导致买受人面临“钱房两空”的潜在风险。

但值得注意的是，只要买受人能够证明自己已签订书面合同、支付全部房款、合法占有房屋，并且未办理过户并非自身原因（如已积极要求开票或办证，因开发商不配合、要求额外税费等客观障碍导致），法院就会认定买受人享有足以排除强制执行的物权期待权。因此，买受人在购房过程中应当注意保存好购房合同、付款凭证、入住证明以及要求开发商配合办证的沟通记录等证据，在房屋具备办证条件后尽快办理过户登记，切勿因一时疏忽或轻信开发商承诺而长期拖延，以免引发不必要的法律风险。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好地维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领