1200套豪宅清盘！华润置地的「操盘传奇」

上海楼市的操盘传奇，正式迎来收官。

2026年6月，翡雲悦府最后一批次开盘售罄，从2025年4月首开算起——

短短14个月15次开盘加推、1217套房源基本售罄，一座千套级豪宅大盘就此写完最后一页

回头看这14个月，翡雲悦府留下的，是一份足以载入上海楼市编年史的成绩单——

热度之最：14个月15次开盘大捷，整盘累计认购超2800人次，全国罕见。

速度之最：百天破百亿，5个月成为2025上海首个破千套红盘，前所有未。

榜单之最：2025年销售额160亿，全国10万+均价楼盘销售套数TOP1；2026上半年悦墅Ⅱ期再夺上海全市叠拼销售金额TOP1。

更难得的是，这份业绩诞生在一个此前未迈入豪宅版图的板块。潜力地段提供了舞台，而把舞台变成传奇的，是华润置地的操盘能力。

今天，涛哥就带大家完整回顾这个全国罕见的「千套豪宅传奇」与它的操盘密码。

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价值三级跳

操盘改写上海豪宅板块认知

随着限价时代落幕，上海全面进入“操盘定价时代”：板块的价值定义，不再只由历史成交锚定，而越来越多地由操盘能力重新书写。

徐滨如此，后滩如此，新杨思是最新的例证。翡雲悦府收官之际盘点，它为这片土地完成的是一次完整的“价值三级跳”。

第一跳：从地王难题，到价值焕新的“浦东新高地”

2024年11月，华润置地联合体经202轮竞价拿下新杨思地块，楼面价约7.44万/㎡，较两年前相邻地块地价跳涨约48%，加上整盘体量大，堪称上海操盘难度最高的命题之一。

短短14个月，华润置地用“大操盘能力”改写板块：超大型豪宅社区聚集起高端居住氛围；推动板块规划蓝图加速兑现。

最显著的是销售单价一路上扬，从10.72万/㎡一路至13.27万/㎡，板块价值全面升级。说实话如果换一个企业，大概率做不到华润置地这样的成果。

第二跳：从潜力地段，到全国罕见的“千套豪宅板块”

放眼全国，能如此短周期内消化上千套豪宅的板块，一只手数得过来。

翡雲悦府单盘创造传奇，让原本被认为“较有潜力”的新杨思，一跃成为无可争议的“千万级豪宅板块”。

认知跃迁的背后，是华润置地的“操盘破圈”，带来板块吸引力的放大。翡雲悦府约三成客户来自浦西，打破“浦东楼盘只能卖浦东客户”的惯例，吸引全上海改善客群都来买新杨思。

第三跳：从改善社区，到高净值圈层“豪宅聚集地”

通常一个高端居住板块的圈层浓度，要靠多个楼盘、十几年时间慢慢养成。翡雲悦府用一个项目，为新杨思聚近1200户高净值家庭——

尤其236席叠墅沉淀下2400万-3800万级的塔尖客群，35-45岁的年轻新贵、企业主、实力二代占据主力，这样的圈层越级在以前的新杨思完全不可想象，但华润置地做到了。

加上近千户1000-2000万级高端客群追捧，当1200个千万级家庭在此扎根，新杨思圈层底盘就此夯实，成为又一个“豪宅聚集地”。

“三级跳”完成后，新杨思与翡雲悦府已是上海高端改善版图上无法绕开的坐标，这就是华润置地的“大操盘成果”。

2

大操盘策略

超千套豪宅传奇的5大密码

行业走到今天，有一个共识越来越清晰：地段与产品只是入场券，操盘才是分水岭。

翡雲悦府14个月的操盘战役，正是这个命题最完整的实战样本。

密码一：闪电推盘力，快的背后是通力配合与策略穿插

拿地115天，展厅与样板房光速呈现，刷新市场对于“华润置地速度”的认知；

更离谱的是，首开仅1天后，二批次认筹无缝衔接，实现“楼上在签约、楼下在认筹”；

而在2025年7-9月，连续三个月“单月双开”，2026年5月再一次“单月双开”。

这一系列神级操作，需要设计、工程、营销、运营等部门的高强度咬合推进：工程抓工期、设计快出图、营销快蓄客，任何一个环节掉了链子，整个节奏就会崩盘。

更难得的是，这种快不是无脑快，而是极具策略性的节奏穿插，相当于让你在百米赛跑中下象棋，难度更上了一个档次。

翡雲悦府包含一期、二期两块地，多数房企都会选择卖完一块、再卖另一块。但华润置地经过精准的深度客研，对于市场客户有极其深刻把握，因此打出一期二期穿插推盘、共荣共生的精妙策略，行业罕见。

一期高层先跑，立住市场口碑热度；接着二期高层带一期叠墅，用高层流量托举叠墅去化；再到二期叠墅热度反带一期流量……一期二期相互插花、相互借势，每一次推售都在为下一次蓄能，堪称“大盘打法教科书”案例。

经营闪电战，快只是结果，背后的全体系组织能力、部门协调咬合能力、穿插式推盘策略，构成了一整套难以复制的大操盘体系。

密码二：价值整合力，敏锐发现并兑现每一个价值窗口

如果说闪电战解决的是“节奏”问题，那价值整合力解决的，是“凭什么更贵、客户凭什么买”这个最核心的命题。

翡雲悦府总能敏锐地发现市场上的价值窗口，然后把这套价值讲透、做实、兑现。

一期高层，华润置地率先捕捉到了“女性决策时代”的价值窗口。拿出一整套“女王系统”：

主卫三面美妆镜+双台盆对标顶奢酒店，双面采光让化妆直面自然光，梳妆台纳入交付标准并内嵌美妆冰箱。因为在买房决策里，女性的影响力越来越强，尊重女性、打动女性，是其敏锐的操盘智慧。

二期叠墅，华润置地又率先看到叠墅市场“上下叠必须取舍”的痛点窗口，首创“四代墅”：二跃三立体格局、三重立体庭院实现“庭院平权”、LDKB流动五联厅…让上下叠第一次不必取舍。做出来后，上海多家头部房企都开始跟进研究“四代墅”这个方向。

这种“价值整合力”背后，同样需要把把客研、设计、营销、工程全部串起来，让价值判断，从洞察到落地形成闭环。

客研摸清客户真实需求，设计把需求转化为产品方案，营销把产品价值翻译成客户听得懂的故事，工程再以高品质交付兑现承诺。

四个部门相濡以沫、深度配合，通过区域故事线与产品故事线系统梳理、相互催化，产生了化学反应。在涛哥看来，这才是翡雲悦府溢价的真正来源。

密码三：惊喜创造力，让市场始终保持期待

超级大盘最大的敌人，是“审美疲劳”。翡雲悦府每一期推售，都给市场带来新惊喜。

最典型的表现，是它的“成长型展示区”，把展示区开放做成了“连续剧”——四次大展示节点加N次样板房小节点，每次开盘都有新内容，客户每次到访都有新的心动理由。

另一个不断制造惊喜的利器，是定制化。

一期推出经典黑金、风尚白金双系可选精装，有业主专门发小红书表扬项目，客户的参与感成了产品最好的自传播；

二期更进一步，从背景墙、岛台到地板拼花、门把手，7个可定制细节约432种组合方案，把审美主权真正交还客户。

从不在一个亮点上吃老本，总能够持续输出新爆点，让市场始终保持期待。

密码四：圈层服务力，房子没交付，“翡雲生活”已开始

翡雲悦府做了一件多数豪宅项目做不到的事——让社区生活先于交付启动。

在华润置地“润比邻”体系统筹下，涵盖酒吧、泳池、健身、壁球、书吧等九大空间的雲镜CLUB会所提前绽放：2025年，26场圈层沙龙吸引208组客户；

与lululemon、%Arabica、超级猩猩等品牌共创的13场运动疗愈活动，累计到场超800人次，覆盖4岁到60岁全龄段——在这里，买房不是等待的开始，而是立刻给生活新篇。

与此同时，还有华润生态的独家赋能：Ole精品超市业主专属会员日、华润系商业文体资源权益打通，买翡雲悦府的房子，拿到的是通往华润生态圈的通行证。

密码五：营销控盘力，全周期低费率，与客户分享价值成长

最后这一个密码，是涛哥认为最能体现华润置地综合操盘硬实力、最值得行业记下的一点。

先说全周期低营销费率。翡雲悦府的营销费率被控制在一个极低水平，远低于同期上海豪宅的普遍水准，最大化保障了经营利润。

要知道，随着市场挑战加大，多数高端项目都全面启动分销、渠道费用高企，翡雲悦府高层产品几乎全程靠自然来访和自有热度驱动。

低费率背后是华润置地扎实的全域拓客：线上数百场直播与小红书矩阵种草，线下大客户团队精准对接金融机构、企业与商会，层层筛选高意向客户。

同时还有强大的媒体资源整合造势能力：通过对媒体、对客户预期、对同行资源综合把控，让项目自带流量，让媒体愿意主动发声，让市场自发讨论。

涛哥见过太多项目，产品不差、地段不差，却因为不会“造势”，只能靠高佣金砸渠道，费率越打越高、利润越打越薄。翡雲悦府则相反，把营销费花在“造势”上，不是花在“买客”上，这才是真正的操盘功底。

再说价格定力。2025下半年市场转冷，不少高端项目开始打折促销。翡雲悦府却做了一个“反共识”的选择：全程无折扣、不打价格战。

价格坚挺，最终回馈的是客户：从首开10.72万/㎡到悦墅Ⅱ期13.27万/㎡、约23.8%的上探曲线，意味着每一位早入场的业主，都实实在在分享到了资产的价值成长。

它的底层逻辑是：当市场调整期、客户信心不足时，仅靠渠道和价格解决不了问题，必须用势能与定力去强化信心。

回看这五个密码，闪电经营力赢得市场先机，价值整合力赢得客户关注，惊喜创造力赢得持续到访，圈层服务力赢得客户认可，营销控盘力赢得客户信任。

千套传奇的全部秘密，是把整个公司的能力，拧成一股向前的合力，是把客户放在操盘系统的圆心上。

尾声

一份答卷交卷，一套标准留下

翡雲悦府收官了，但这份答卷的意义，才刚刚开始被行业读懂。

它定义了一个豪宅板块——价值兑现、认知跃迁、圈层聚集三级跳，让新杨思变成上海高端改善版图上无法绕开的坐标；

它成为了难以逾越的操盘传奇——14个月15次推盘、超1200豪宅去化，价格上探23.8%仍持续热销，在最难的周期里跑出一条连续兑现的向上曲线，成为华润置地经典操盘案例。

再看2026上半年的上海榜单，你会发现“翡雲模式”早已不是孤例：

澐启滨江狂揽全市金额、面积、套数三冠王；翡雲悦府问鼎全市叠拼金额TOP1；时代之城包揽外环金额、面积、套数三个第一；士林润园登顶风貌别墅套数、面积、金额三料冠军；外滩瑞府拿下内环套数TOP1。

五子登科，华润置地正用体系化顶级操盘力，在上海的每一条赛道上复制传奇。

黄浦江畔潮起潮落，每个周期都会淘洗出真正的赢家。翡雲悦府用14个月证明了一件事：

市场不缺客户，缺的是能激发购买力的操盘。

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