康虹律师“贾某案外人执行异议案”四年五战，从两次败诉到最高院维持

7月3日，“争鸣共赏 博采众长”声驰律师事务所第三届十大经典案例评选正式开赛。评选通过线上、线下方式同步开展，获行业媒体转播报道，吸引千余人次在线观看。在第一场评选中，由声驰（鄂尔多斯）律师事务所党支部书记、执行主任康虹律师主办、主讲的“贾某案外人执行异议案”脱颖而出获得直接晋级终审机会。案件历时四年，历经一审败诉、二审发回、重审一审败诉、重审二审胜诉及再审最高院维持，五个程序的跌宕起伏。康虹律师以出色的专业坚守和真诚的客户沟通，赢得了当事人长达四年的持续信任，最终为当事人争取到胜诉结果。

案情回顾

以房抵债、未过户房屋，能否排除强制执行？这是长期困扰司法实践的疑难问题。2009年至2012年间，贾某作为建设工程承包人，为某房地产置业有限责任公司与某房地产开发公司合作开发的房地产项目提供施工。项目完工后，置业公司与开发公司拖欠贾某工程款。2012年6月29日，置业公司与贾某之妻签订《认购书》，约定以项目一套房屋抵顶部分工程款；后因该房屋无法交付，经协商，开发公司于2014年7月12日与贾某重新签订《认购书》，将抵顶标的变更为案涉两套别墅商业楼房屋，并备注“以工程款抵顶此房”，同日交付房屋钥匙。2018年，因置业公司与开发公司之间的合作纠纷，置业公司申请仲裁并申请财产保全，法院轮候查封了登记在开发公司名下的包括案涉房屋在内的多套房产。仲裁裁决生效后，置业公司申请强制执行。作为案外人，贾某提出执行异议被驳回后，提起了本案执行异议之诉，请求排除对案涉房屋的强制执行。

一套抵债房屋引发的四年维权拉锯战，五道程序、两次败诉，艰难逆转，本案诉讼程序之复杂、过程之曲折，在同类案件中堪称罕见。

一审败诉。市中级人民法院经审理认为，案涉《认购书》的订立系基于贾某与开发公司之间的工程款抵顶行为，实质目的在于消灭债权，而非单纯体现真实的房屋买卖意思表示，不必然引起房屋权属的变动，亦不形成优先于其他债权的权益，判决驳回贾某的诉讼请求。

二审发回重审。贾某不服一审判决，向高级人民法院提起上诉。高院经审理认为，一审法院对于案涉房屋查封前是否签订合法有效的书面买卖合同、是否合法占有、是否支付全部价款、未办理过户登记原因等基本事实未查清，裁定撤销一审判决，发回重审。

重审一审再次败诉。案件发回重审后，市中院重新组成合议庭审理，仍作出与首次一审相同的判决结果，再次驳回贾某的诉讼请求。重审一审法院认定，贾某提供的认购书、领取钥匙通知单、房屋交接验收单、水电费收据均由被执行人开发公司出具，真实性无法确认，且居住证明因社区出具情况说明称“无法核实”而不予采信。

重审二审全面胜诉。贾某再次上诉至高级人民法院。二审期间，康虹律师团队补充提交了关键证据热力公司出具的《收费对账明细表》，载明2016年至2023年期间贾某为案涉房屋缴纳供热费的完整记录。高院经审理认定贾某与开发公司以物抵债形式签订的《认购书》系合法有效的书面房屋买卖合同；贾某提供的领取钥匙通知书、房屋交接验收单、水电费收据及二审提交的供热费《收费对账明细表》等证据之间能够形成完整的证据链，证明其在人民法院查封前已实际占有案涉房屋；贾某系通过以物抵债方式支付了购房款；未能办理过户登记系因其他案件导致房屋被人民法院查封，非因贾某自身原因。据此，高院撤销重审一审判决，改判不得执行案涉两套房屋。

最高人民法院驳回再审申请，维持二审原判。置业公司不服终审判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院经审查认为，贾某的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，裁定驳回置业公司的再审申请。至此，贾某的合法权益获得最终司法确认。

律师办案

四年坚守，以证据链击破“单方证据”困局。本案的核心争议焦点在于，案外人基于“以房抵顶工程款”关系对案涉房屋享有的权益，是否构成《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的无过错买受人物权期待权，从而能够排除申请执行人基于普通金钱债权的强制执行。面对置业公司提出的“以物抵债协议目的为消灭旧债而非真实买卖”“案涉房屋系共有资产被单方处置”“占有证据多由被执行人单方出具”等抗辩，康虹律师在四年诉讼中展开了系统而精准的应对：

一、夯实合同效力基础。康虹律师全面梳理了贾某与置业公司、开发公司之间多年的施工合同、进度款审批表、协议书等证据，证明工程款债权的真实性与具体金额，进而论证以房抵债系履行债务的方式之一，双方据此签订的房屋买卖合同如系真实意思表示且内容合法，即为合法有效的书面买卖合同。

二、构建完整证据链证明合法占有。面对重审一审法院对“单方证据”真实性的质疑，康虹律师在二审中补充提交了关键证据，该证据系第三方机构出具，客观记录了贾某自2016年起连续多年为案涉房屋缴纳供热费的事实。结合领取钥匙通知单、房屋交接验收单、水电费收据等证据，形成了从交付到持续占有的完整证据链条，达到了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定的高度盖然性证明标准。

三、论证优先权属性。康虹律师提出，贾某对案涉房屋的权利系基于工程款优先受偿权的延续，根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。以房抵债系承包人行使工程价款优先受偿权的方式之一，抵偿房屋作为工程款的物化表现，应当享有相应的优先保护。

四、全程陪伴赢得客户信任。本案历时四年，历经五次诉讼程序，两次败诉后仍坚持上诉。康虹律师始终与当事人保持密切沟通，以专业分析和真诚态度赢得了贾某长达四年的持续信任，最终在重审二审中实现全面逆转。

案件结果

五道程序终获全胜，最高院裁定维持。高级人民法院作出终审判决，认定贾某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，判决撤销重审一审判决，不得执行案涉两套房屋。次年，最高人民法院作出民事裁定，认定二审判决适用法律并无不当，裁定驳回置业公司的再审申请。

案件价值

本案对于准确适用案外人执行异议之诉规则、平衡保护建设工程承包人合法权益与普通债权人利益具有重要示范意义。本案生效裁判认定，基于真实建设工程款债务达成的以房抵债协议，在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条要件时，可以产生排除强制执行的效力。这一定论厘清了以物抵债性质与无过错买受人保护规则之间的适用关系，为同类案件提供了明确的审理思路。

案件展现了证据链审查的科学方法。本案裁判强调应结合日常生活经验与逻辑推理，对各类证据进行综合、客观判断，而非机械否定单方证据的证明力。康虹律师提供的供热公司出具的连续多年缴费记录等第三方证据，与开发商出具的交房文件相互印证，形成了足以认定查封前合法占有事实的完整证据链。

贯彻了建设工程价款优先受偿权的法律精神。本案处理结果实质上贯彻了《民法典》第八百零七条的保护精神。在发包人以项目房屋折价抵偿工程款后，该房屋所承载的优先权属性应得到延续性保护，这对于保障施工人劳动报酬来源、维护建筑市场稳定具有积极价值。

长期以来，因以物抵债的性质界定、物权期待权的适用边界等问题存在裁判分歧。本案历时四年，四次往返，五道程序，在两次一审均告失利、重审前景尚不明朗的时刻，康虹律师没有选择放弃，而是以更加审慎的态度重新梳理证据链条，以更加严密的逻辑论证补强法律依据，最终在重审二审中实现全面逆转，并经最高人民法院再审审查得以维持。面对裁判分歧，律师的回应不是回避，而是以更扎实的证据、更精准的法律适用，去推动共识的形成。经典不只在赢，更在于为同类案件提供一条可验证的破局之路。