广州11家小区打响物业降费第一枪

2024年以来，全国多个城市掀起物业费降价潮，涉及重庆、武汉、长沙、青岛、南昌等多个城市。

此前的广州一直静悄悄，直至今年6月，广州市增城区政府连续发布11条公告，要求撤销或下调部分小区物业收费，从而打响了广州物业费降费第一枪。

消息出来以后，不少小区业主坐不住了。有的开始研究业委会成立流程，还有小区连夜发起物业费下调倡议。大家最关心的问题只有一个：自己小区的物业费会不会也降低？

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广州院子等11小区物业费调降

这次增城共有11个小区涉及物业费调整，调整幅度不等。

这里面最有代表性的还是广州院子。

穗增发改函〔2026〕760号文称，根据《广州市发展和改革委员会 广州市住房和城乡建设局 广州市市场监管局关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》（穗发改规字〔2023〕9号）有关规定，广州院子小区前期物业服务收费招标限价批复所涉试行期已届满五年。经本单位对该小区开展物业服务成本监审及评估，核定其在监审年度的物业服务成本低于广州市普通住宅一级物业服务收费标准（2.80元/平方米·月）。

经研究，现作出如下决定：自本通知印发之日起，废止《广州市增城区发展改革和金融工作局关于泰禾国风雅院高层住宅和多层洋房前期物业服务最高收费标准的批复》（增发改函〔2018〕1497号）文件，同时撤销广州院子小区原批复的超一级前期物业服务收费3.50元/平方米·月。撤销后，该住宅项目的物业服务收费标准不得超过广州市普通住宅一级物业服务收费标准（2.80元/平方米·月）。

即广州院子从3.5元/平方米·月调整至最高2.8/平方米·月元；降幅超过20%，奥园新誉府从2.9元/平方米·月降至2.6元/平方米·月，降幅约 10.3%。融信天樾府物业费从 3.2 /平方米·月降至最高 2.93 元/平方米·月，降幅约 8.4%。

‌风雅颂苑、金轩水岸居、联发悦璞园、盛基花园、时代丰鼎花园、丽江国际花园、荔富汇景华庭、香江悦府‌：这八个楼盘因处于停工状态、未交付使用且无复建计划，无法履行承诺的物业服务，故撤销其前期物业服务收费招标限价。

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高收费和低体验的落差

过去十几年，房地产市场高歌猛进，大家更关注房价涨跌，很少有人认真算物业费这笔账。但高物业费、品牌物业，并不真的等同于高品质服务。

一些小区假借改善住宅、品质大宅、高端物业，收取高价物业费，但是实际服务和收费标准根本不匹配。以增城为例，前几年楼市最火的时候，增城聚集了大量开发商。碧桂园、恒大、融创、奥园、敏捷纷纷跑马圈地，都声称是高端物业。

既然定位高端，物业费自然不能低。2.8元/平方米·月、3.5元/平方米·月的超一级收费，成为很多项目的标配。

但市场环境变化后，身处广州“郊区”的楼盘们开始慢慢暴露问题了。

如今，广州院子房子售价从2.5万元/平方米跌到约1万元/平方米，碧桂园云顶从4万元/平方米跌到1万元/平方米。房价跌了，资产缩水了——

可物业费还是当年的物业费。

关键是，如果服务能够跟上，可能业主未必会在意。但问题就在于，许多小区的服务并没有随着收费一起维持在高位。

奥园新誉府业主曾公开反映，保安、保洁、管家等岗位大量外包，物业中心提前关门，公共区域维护不到位，消防值班流于形式。最终，在96%业主拒交物业费后，原物业退出，小区更换了新的物业公司。

说到底，没有人愿意为了每个月几百块钱大动干戈，但让业主不舒服的是交着3.5元/平方米·月的物业费，却享受不到3.5元/平方米·月的服务。

所以这次增城率先调降物业费，也并不意外。

当资产价格持续下行，高收费和低体验之间的落差，也被无限放大了。

广州院子。

03

你家小区物业费值吗

其实，为了规范物业收费标准，2023年11月28日，广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设局、广州市市场监管局发布《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》（下称：《通知》），再次明确广州市物业费最高指导价为2.8元/平方米。

《通知》将广州市物业服务的项目和等级进行了量化，规定普通住宅前期物业服务项目应当包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项，每项具体服务标准分为一级、二级、三级、四级和五级，一级为最高等级。

其中，普通住宅前期物业服务收费，根据作为《通知》附件同步发布的《广州市普通住宅前期物业服务标准》选择服务等级进行收费。

《通知》称，业主大会成立之前的普通住宅（不含别墅）及配套自有产权车位（车库）物业服务收费（以下称“前期物业服务收费”）实行政府指导价，但与此同时也规定了三种可能超出2.8元/平方米的情形。

其中情形一，对总建筑面积在五万平方米以内的普通住宅，其一级前期物业服务收费可在2.8元/平方米·月基准价基础上上浮幅度不超过20%的幅度内依法确定具体收费。此类情况无须报价格主管部门核定。

情形二是指，建设单位根据物业特点和服务要求，提出所需的前期物业服务要求明显超出一级物业服务标准，并经成本测算，前期物业服务收费确需超出2.8元/平方米·月的，报有管理权限的价格主管部门核定后，可以超出2.8元/平方米·月。

情形三则是，普通住宅交付使用之后，按照《广州市物业管理条例》第二十二条、第七十一条相关规定，由业主共同决定，可在《通知》规定范围外约定具体收费标准。

但目前，广州很多楼盘都高于2.8元/平方米·月的标准，合景·臻颐府等项目物业费超10元/平方米的，缦云广州、侨鑫·保利·汇景台等天河区在售楼盘，对外披露的物业费也在9元/平方米以上，一些中档项目，通常定价在5-7元/平方米之间。

因而关于物业费的争执也在进行当中，一些专家建议物业费质价相符。

根据克而瑞《2025中国物业服务企业综合实力研究报告》显示，全国物业费平均水平（500强）为2.24元/㎡/月，其中一线城市物业费平均水平为3.07元/㎡/月。

物业费越收越贵，服务却一年不如一年，这早已不是个别小区的现象。你家小区物业费值吗？

广州物业费收费最新标准。

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