福建
一个客户买房，中介是否能够起到游说的作用？
虽然在房产行业工作这么长的时间，似乎很少会想到，一套房子的交易，房产中介除了推荐，带看，协助谈判之外，在这次交易当中，还能起到什么作用，
今天，帮同事洽谈一套美之国的别墅，我把这个案例分享出来，看到的粉丝网友，也可以帮忙出谋划策一下，给点建议。
前两个月，同事带一个客户去看了一套美之国的连体别墅，房屋产权面积235平，使用300平米，业主心理价格780万，买家还价750万，目前她们的差价是30万，现在卡在这个价格之间。
现在买家十分的犹豫，他们去看过地铁栖江元璟，一套680万的下叠别墅，现在犹豫是选择栖江元璟的叠拼，还是美之国的联排，现在特别需要我去做分析和判断，给出她们购买的建议。
她的情况是这样，工作地点在美之国附近，两个人都比较喜欢美之国联排，而两个孩子却更喜欢新的社区，从而导致意见不统一。
美之国花园 VS 地铁栖江元璟
从区位的角度看，美之国花园地处在鼓楼区西侧，栖江元璟位于金山洪塘片区，两个小区的地段都算不上优质，栖江元璟有地铁的加持，从交通便利程度上，鼓楼并不占优势，反而是栖江元璟的出行多了一个地铁。
当然，商业圈来看，梅峰路虽然周边配套一般，但它更靠近省政府商圈，距离福州的经济文化中心地，也具有一定地段上的有优势，这一点是金山和晋安，或者是台江都无法企及的位置。
美之国花园交付于2006年左右时间，已经使用了大约20年，从品质上不如栖江元璟，现在新楼盘的配套更好一些，有架空层会所，有健身房，娱乐方面的配套，包括绿化景观设计，以及入户大门都会显得很气派。
美之国花园的别墅产品更为纯粹，地铁栖江元璟则有多数高层，小区虽然旧，但美之国的业主身份普遍都比较高，人文素养方面高于它，但物业管理上相对会落后一些。
这种小区新旧之间对比，作为年轻人，怎会更倾向于新社区，这一点毋庸置疑了。之所以还没决定买哪里，可能也是有一部分原因，孩子们还没有绝对的掌控权。
联排别墅与叠拼产品
从产品角度对比，联排与叠拼有很大的区别，一个是 有天有地，独门独户的设计，私密性优于叠拼。独门独户，没有上下邻居，生活干扰更少。虽然与左右邻居共用墙体，但横向干扰远小于垂直干扰。
联排别墅，同时拥有花园和露台，楼下有私家花园，楼上有露台或阁楼，实现“有天有地”，边户可实现三面采光，中间户虽受墙体限制，但整体采光通风优于叠拼。
下叠别墅有一个缺陷，多数是以地下室为重点开发空间，利用率比较低，多数用于储藏与娱乐功能，人们更倾向于地面生活多一些。
联排别墅的稀缺性（受“限墅令”影响，新批联排项目极少）和土地价值，使其抗风险能力和升值潜力通常优于叠拼。这一点很有感触，2018年，福州出台禁墅令之后，土地的开发利用，不再提供别墅用地，所以才会衍生出比较多的叠拼类型，联排别墅的保值属性则更强。
美之国这几年也有陆陆续续交易，但它的降幅远远低于普通商品房。
产品上，我的看法是联排别墅是“空间主权宣言”，叠拼是“理性改善之选”。如果预算充足、追求完整的别墅体验，联排是更优选择；如果预算有限、家庭成员较少，叠拼可以作为“低密度平替”。
最后的市场价值
从长远的角度上看，我个人认为美之国联排别墅，更具有保值潜力，1、地段稀缺性：鼓楼核心区的地段价值不可复制。2、产品稀缺性：联排别墅在主城区已绝版，未来供应为零。3、土地价值：别墅类产品占有的土地面积更大，土地价值随通胀上涨。4、抗跌性：高端别墅在楼市下行期抗跌性更强。
前阵子，美之国有不少的成交案例，4月份成交（1）261平米，东端头，868万；（2）235平米，东端头，850万；（3）235平米，西端头，868万，均在800万之上。
我也查阅了地铁栖江元璟的去化率，开盘至今，叠拼共成交8套已备案，剩余房源量比较大。
最后问大家，你们如果有750万，更愿意选择联排还是叠拼？
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