买下268间公寓，刘强东要做包租公了

7月6日，一则公告，将刘强东再次推上了地产圈的头条。

公告显示，京东集团将以7.5亿港元，收购一栋位于香港油麻地的酒店，交易完成后，原业主负责将酒店改成学生公寓，继续运营，并承诺每年向京东上交不低于4500万港元的利润。

换言之，刘强东花了7.5亿港元，给京东买了一份年化收益6%的理财产品。

对比香港写字楼净租金回报率普遍只有3%，刘强东的这笔交易不仅拿到了6%的超额回报，更关键的是，它还不承担空置风险，将长租市场的波动风险转移给了出售方，京东只管躺着收钱。

一向以实业为重的刘强东，怎么突然想做包租公了？

核心原因，大概率是京东主业真的不挣钱。

2025年财报显示，京东总营收达1.31万亿元，但归母净利润只有27.9亿元，净利润率仅为0.21%。

这意味着，京东辛辛苦苦发动70万员工，通宵达旦地加班，卖掉上万亿的商品，投送无数个包裹，最终赚到的利润率，还不如油麻地那栋学生公寓给刘强东提供的6%保底收益的三十分之一。

你是刘强东，你会怎么选？

其实，早在2024年，刘强东便开始“偷偷”投资房地产了，先是花18亿港元，买下了香港一处物流中心，作为京东出海的据点；后砸下35亿港元，拿下香港核心地区中环一栋顶级写字楼50%的股权，作为京东的海外总部；进入今年，刘强东出手更是频繁，连续在北京、南京、杭州、宿迁等地拿下多个地块，总投资额逾200亿元。

与出手阔绰的地产投资相比，京东的现金流就有点相形见绌了——自由现金流从437亿元暴跌至65亿，减少超八成。

更紧迫的是，京东的“造血”能力还在下降。无论是外卖大战、即时零售，还是投资DeepSeek、自研机器人、搞AI大模型，京东迟迟找不到第二增长曲线。

以外卖大战为例，京东看似来势汹汹，实则为别人做了嫁衣。

2025年2月，京东率先宣布“不做‘幽灵外卖’”，又说“要给所有骑手交‘五险一金’”，一段刘强东请骑手喝酒的视频，更是霸榜热搜多日。

结果却不尽如人意。2025年，京东在新业务板块上烧了466亿元，年底一算账，京东外卖仅占市场份额7%。反倒是淘宝闪购异军突起，市占率从20%多增长到40%多，快与美团平起平坐了。阿里内部兴奋地表示：这场大战打得值，今年还要继续猛攻即时零售。

400多亿的付出，仅换来7%的市场份额，你可以说东哥仗义，为骑手交社保，负担太重，但在资本市场看来这就是打了场败仗。京东市值已从外卖大战开启之初的600亿美元的高点，下滑到了370亿美元左右，接近腰斩。某投行甚至表示，京东股价是“价值陷阱”——看似很低值得入手，但可能还没见底，仍需等待。

近在眼前的外卖大战、即时零售尚且如此，更别说远在天边的DeepSeek、机器人物流、自研AI大模型这些新业务了。

面对新业务的巨额失血与主业利润的微薄，刘强东的应对不仅是向外“买楼防守”，更是向内“铁腕削藩”。

进入2026年，京东体系内已有至少七位业务线核心高管离场、转岗或被移出核心管理序列。从酒旅、全栈云等边缘创新业务，到物流、工业等核心板块，曾经手握重权、习惯了靠烧钱换规模的“封疆大吏”们接连退居二线。

这场横跨多板块的人事大地震，本质上是刘强东对全集团利润目标的统一对齐，也是决策权的收拢。既然“放权”换不来第二增长曲线，把权力收回自己手中、果断砍掉持续失血的非核心业务，就成了当下止损的最快方式。

不再对高管谈兄弟情分的刘强东，现在只认财务报表上的确定性。

当下，刘强东最紧迫的事儿，是为股东创造确定性，多分红，提振信心。

那么，什么资产的确定性最高？

《基督山伯爵》认为是土地，小说中有个桥段，形容金融家是冒着蒸汽的火车，看似庞大，其实只有车头是真的，其他全是一吹就散的蒸汽。而地主占有的土地，无论沧海桑田，永远是看得见、摸得着、能长出庄稼、能收租的稀缺硬通货。

香港油麻地的公寓、中环核心区的写字楼、杭州钱江的Mall、北京亦庄的总部、南京建邺的研发中心……这些重资产，似乎为京东构建了一个双赢的局面：对内，这些资产作为业务基础设施，能实打实压低长期租赁成本，与物流、总部等发挥规模效应；对外，香港公寓、写字楼的保底租金，为离岸资金提供了一个旱涝保收的避险天堂。

同时，股东分红也得到了保障，今年3月，京东刚完成总额约14亿美元的年度股息派发，刘强东个人分得约1亿美元。

然而，商业世界没有完美的双赢。刘强东构建这些庞大的重资产要塞，代价是彻底锁死了资金流动性。万一电商主业遭遇更惨烈的价格战，这些砖头是无法在三天内变现救火的。

正因如此，这笔账多了一层风险。值得注意的是，刘强东大举在香港楼市“扫货”之际，另一位“周期之王”李嘉诚正拼命抛售全球重资产，大肆回笼现金，长实、长和系在短短两年内囤积的现金已超过3000亿港元。

所以，刘强东在此刻大举购入重资产，究竟是抄底，还是“高位站岗”，仍需时间给出答案。

参考资料

《刘强东没心情谈兄弟情义了》正见TrueView

《刘强东，7.5亿买下268间宿舍》21世纪商业评论