北京买房：理清思路，购房建议1945

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

【背景及主要问题】为孩子明年上学买学区房（27年入学，孩子京籍昌平户口，现无房，属731、1911后），不知是买海淀还是西城？具体哪个片区？主要看过西城德胜、月坛、展览路以及海淀上地、中关村（也计划看下羊坊店）。预期是买一个两居（能改小三居最好，但不强求），希望房子总价不超640万，最好500万区间内，兼顾上学和自住，通勤一方在昌平区沙河，一方择业期待定，有一辆车。

【情况及需求】孩子智商不错（5岁自己学习推导了20以内加减法），但据幼儿园老师反馈自我约束力不够，不想耽误孩子前途，但也不想过分鸡娃，目标是希望能发挥孩子的智商优势，塑造良好学习习惯和自律能力，且保证孩子身心健康，家庭关系和睦。不强求拼顶级学校过分鸡娃，但希望进好学校发挥孩子智商优势，保证中高考成绩，校风正管理严，老师懂教学会引导负责任，班风和谐上进。

【主要担忧的问题】

1、今年几月份前落户西城德胜或月坛的房子会比较稳妥？综合买房时间、政保等各因素，明年被调剂出区的概率有多大？听中介说，今年出区的落户时间是最晚25年11月的，如果今年8月底能落户，明年上五路通或西师附小还是很稳妥的、不会出区，月坛片区中介则说是今年年底（或11月）前买，上三里河三小肯定不会出区。不知中介的话是否可信？

2.网传海淀普高率远低于西城，区内竞争太激烈，蘑菇云状成绩让很多成绩不够特别优秀的中等学生分流到职高或进坑校。也有的说西城普高率是靠职业学校的普通高中班撑出来的，且西城文科、政保特色明显，规则不透明，实际是暗着卷。众说纷纭，不知海淀和西城的真实升学通路是怎样的？

A：

1、既然孩子已经5岁那就做个智商测试呗，三甲医院都能做，千儿八百块钱。智商非常高的那就去海淀，对天牛娃更友好。不算太高的也不太鸡娃的那就西城，上限不弱于海淀，下限和人均都高于海淀。如果海淀那就上地呗，牛娃云集+虎妈群信息多，小升初通道也海淀第一。中关村的小升初看运气，羊坊店则是有了上地就没必要了。

西城常规建议是月坛，学区溢价不算太高，但资源明显高于其他学区，相对算性价比高的。德胜更好但溢价更高，展览路则是标准选项，月坛买不到合适的就看这里。不过改的房子慎重，一般都不太好改，否则我们开发商就自己设计。而且再出手时未必能收回改造成本，因为买家肯定会用不喜欢的借口来砍价。

2、约束力不够，呵呵，老师对所有家长都这么说，从我小时候就是这套磕儿，那还是70年代呢。这做个智商测试吧，五岁以上基本准确，再大点儿更准。其他的怎么说呢？您的想法太理想化了，所有家长都这么预期，但现实是很残酷的。尤其是鸡娃，这就跟加班儿似的，谁愿意996007啊，不都是上了船就下不来了吗？这看情况吧，孩子如果是天牛娃的话有可能好些。

3、德胜不好说，只能是靠运气，如果资金准备好的话就年底之前，最好九月之前完成买房+落户。月坛好的多，大概率不至于调剂，毕竟入学人数是逐年减少的。政保无法预测，随着学位的宽松，政保的数量还有可能增加呢。

只能说德胜出区的概率逐年降低，明年大概率比今年低，更比前几年低。月坛则大概率不出区了，学区内调剂。中介说的没问题，这算是普遍共识，他们也没必要拿这种事儿忽悠。

4、东西城的普高率按80%算，其他各区都按70%就行。但这其实意义不太大，因为很多渣校的普高纯属凑数儿的，一本率很低，也就是提供情绪价值吧。海淀肯定是区内竞争非常激烈，我们家深受其害。但蘑菇云这很正常，所有区都是这种情况，一分一操场，高分段竞争极其惨烈。这每年中考出分后去看看各家牛高的点招现场就知道了，父母的尊严在孩子分数面前一文不值，只有见识过了才能体会到。

职高不算普高，民办普高也不算，而且如果计算真实普高率的话也得把提前分流的剔除。这在网上搜搜吧，每年都有数据表。但既然孩子智商高，那就没必要关注这些，没用。

现在谁还关注文科啊，都是理科。而且哪区的政保少啊？海淀多少个大院呢，部队子弟就占了很大份额。朝石丰和通州的政保比例更高，哪个区都不少，甭琢磨这些了，跟咱没关系，也没办法。

西城从来也没暗着卷啊，一直是明着来的。全北京第一家补课机构就是西城的，1978年的四中及北医子弟高考补习班，也就是精华学校的前身，堪称骨灰级。而且西城是最早玩儿坑校的，人均补习机构也曾经是全国第一。这么说吧，要想高考出成绩，除非天才，否则哪区都得卷。

5、真实通道谁也说不清，每年的政策和手段全都不一样，所以才需要妈妈们更关注信息呢。这要不就找朋友加几个虎妈群吧，海淀西城的都行，先学点儿黑话，然后进去看几天就大致理解一些了。

有句话是要想高考出成绩，那孩子的天分和努力+妈妈的信息与陪伴+爸爸的理解与资金支持，那是一个也不能少啊。

6、总之就是天牛娃去海淀，智商越高通道越友好，不算太高或不想太卷的就选西城。海淀看上地，西城先看月坛再看其他（比如陶白）。

仅供参考。

二

Q:

我现在房子在角门东里，上班在苏州桥。老大27年幼升小，老二31年幼升小。因为预算有限，想买个上车房不考虑居住。现在有2个方案，1是去西城陶白，选对口育才或者十五中附小的房子。

2是在公司附近买厂洼对口海淀实验苏州街校区、或者车道沟对口理工附或者小南庄对口万泉的房子。因为还有老二上学所以持有时间会久一些，等上学后就打算卖掉。这几个学校对应的初中水平是差不多吗？从学区和保值两个方面，您有什么建议吗？

A：

1、两个行政区的中等校不太好比较，相当于问北京和天津的公务员哪边更好？都挺好的，但不好比。

但如果是为了小升初的通道稳妥，那常规建议陶白的直升校。因为西城的上限不低于海淀，下限高于海淀，也就是在成本相同的情况下选择更占优的呗。

2、我的建议，如果不是特别偏向哪个学区，那就看具体房源吧，哪边能买到溢价更低的选哪边。或者说理论上两边的溢价率都差不多，但具体房源就有高有低了，多看房+多算账，这种时期有可能买到低的，那就算各项兼顾了。

3、另外一点，如果是我的话会首选海淀，比如车道沟这种九年制的，在学区内寻找溢价低的房子。因为小升初同样省心，不比陶白差。

更主要的是离上班地点近，能有更多的时间接送+陪伴孩子。您家两个呢，考虑好过几年的辛苦吧，到时候不是个小工程。

仅供参考。

三

Q:

家有女儿一枚，30出头，非京籍。之前的两份工作在国贸，现在东直门工作，收入一般。想在谈朋友前买一套自己的房子，预算1000-1200，请问您该如何选房?

A：

1、呵呵，您这反差有点儿大啊。相当于我说我家孩子学习一般，请问高考650怎么报志愿？

2、看样子是全款是吧？那这么高的预算咱就用排除法吧。首先是排除东城的，因为都是带溢价的学区房，均价也高，1500以下不太好买到溢价低的房子。也就是居住的性价比不算太高，而且至少八年以上用不上学位。

这就相当于650分报C9，确实能成功，但未必能选到好专业，还不如看看其他大学呢。

3、然后排除通州吧。因为虽然是非京籍，但无论是否有落户的想法，这预算在郊区都太高了。确实能买到很宜居的房子，但其他方面未必占优，流动性弱，也有买到错配小区的可能。

这就相当于650报二本，学校和专业随便挑，学的会很舒服，但在普遍意义上算错配了，拿着文凭也未必好换工作。

4、国贸东直门地段儿，常规建议是再排除老公寓，这种房在朝阳区很多，东三东四更多。这种产品在居住的性价比高，维护的好+物业费高，邻居们基本都高收入。

但大多都是早期的港式塔楼，户型大+不方正，朝向什么的也不太好选，社区环境弱，出租房多人员流动大。也就是这种产品过时了，不太受追捧导致价格走势弱，所以才显的性价比高的。

5、是否排除朝阳的学区房看具体房源，从理论上说，千万以上的预算能在朝阳买到溢价很低甚至不带溢价的学区房了，但也得具体计算。我要建议是先看学区房，实在找不到再看不带学区的。

6、但学区房在国贸附近没合适的，东直门沿线可以看太阳宫+亚运村，望京就有点儿远了，看看再说吧。

其他的就剩次新商品房了，以东四环外为主，朝青四惠不少小区呢，这预算不算太特殊。但最好避开户型偏大的，毕竟这里到现在为止还是年轻人为主的板块，大户型豪宅的价格走势偏弱，也有点儿算错配。

简单就这情况吧，其实我之前的几条都算是废话，重点就是最后一条。我要建议就是先看太阳宫，学区人朝东，尽量避开老公寓。然后亚运村的陈经纶嘉铭东区，这里的商品房选择多。不想要学区或没合适的看朝青和四惠，选择就更多了，居住的性价比+保值都至少不差。

仅供参考。

四

Q:

想咨询一下换房建议。我是2024年底为了小孩落户买的房子，买在西马金润二区，单间，目前出租，净租金3000，当时180w吧。现在我们在老家，想着小孩大了，（目前1岁半）去北京上学，换二居适合一家人住，不追求学区，我看现在同小区也有200w，不到300w的二居。您觉得需要这么早折腾吗（暂时没看其他区域）或者需要折腾吗？毕竟卖房买房要花很多精力和时间，我怕到时候着急溢价空间下降。想听听你呢的建议，谢谢！

ps还想请教您这个地段的租售比区间是多少？换二居也是出租，那是不是二居的租金（租售比）相对一居会折价？看了您关于人口减少和房价走势的文章，想问丰台这个地方能跟住大盘走势吗？

A：

1、西马金润的开间，180万的房子净租金3000，不太对。如果不是房子有硬伤导致房价跌的很多，那租金肯定要少了，4000左右才合理，毕竟这是开间。或者说如果这3000块是市场价，那这套房大概率有硬伤，否则不至于各项都不占优。

2、房子是用来住的，为了改善就换成两居呗。时间精力的看自己了，但一般都是好几年才置换一次呢（刚需是七年换房），谈不上多折腾。

而且您看的是西马金润的这种房，哪儿有溢价空间啊？打个比方吧，都是明星网红才担心形象受损呢，普通人有什么可担心的啊？自寻烦恼。

3、全北京的普宅平均租售比是650，大户型750，老破小500左右，小开间400左右不超450，肯定不超500。所以您这套房如果净租金是3000，那毛租金也就3200左右，说明要不就是房价才130来万（这不太可能），要么就是房租要低了。

在刚需小区中，二居的租金收益低于紧凑型一居（50平之内），尤其是户型偏大的二居（80平以上）的，明显低于小一居，更低于开间。开间的优势是租金高，但价格走势不强。如果不是为了自住，那最好买小两居（70平左右）的，租金收益相对高。

4、到目前为止，马家堡+角门+草桥+公益西桥等板块，大多数小区（正规户型）基本跟随北京大盘。开间和有硬伤的房源另说。

仅供参考。

五

Q:

我有一套石门苑的房子，距离顺义石门地铁站15分钟步行距离。2003年的拆迁房，100平米，刚下来房本。目前家里有李遂4套拆迁房还没下房本。石门苑月租金3500元，我是卖了这房子还是持有呢？请帮我解答

A：

1、卖了还是持有？呵呵，绝大多数回迁房业主的选择都是留着收房租呗，拆迁之前的宅基地自建房不也是收房租的吗？换成能套现的就心态变了吗？

房子是用来住的，有升级改善的需求就卖掉置换呗，没有就留着。或者是着急用钱就卖掉，不缺钱就留着。再或者是能找到年化收益在2%以上的稳妥理财渠道就卖掉，找不到就留着，您这套房的租金收益率应该在1.5%左右。

2、具体说房子，步行15分钟就是一公里左右，这可以算地铁房，但不算特殊优势。因为对在顺义本地工作的来说无所谓，对在市区工作的来说也没明显节约时间精力，所以犯不上多掏房价+房租。

100平租金3500，当地房价2万多就是200多万，租售比在700左右，基本就是郊区的平均值（市区650）。

3、所以这套房更适合自住，其他方面则没什么优势，不算投资房。留着还是卖掉就看自己的需求了，有改善vs着急用钱vs高收益理财的三项之一，那就卖掉，没有的就留着。

或者这么说吧，假定您现在手中是有250万现金，那会怎么选择？是再添钱买套改善房自住，还是找个高收益+稳妥的理财，还是买套回迁房踏踏实实的收租金？

仅供参考。

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