北京
两天前，金鱼池二期西地块的总平图，终于公示了。
仅7套中式合院，地上2层，地下3层。
北京内城核心区的稀缺住宅名额，又少了7个。
说起金鱼池，老北京人都有专属记忆。
金代建中都城的时候，在这离建成了池塘，也是“金鱼池”地名的最早起源。
之后几百年，这儿一直是皇家养金鱼的地方。
建国后，1956到1965年，龙须沟完成系统治理，改建成了能划船的市民公园。
有张经典老照片——祈年殿和湖水合体！
金鱼池湖面波光粼粼，往南看，是天坛祈年殿的蓝色琉璃瓦顶。
这画面，和北海的白塔倒映在太液池里，有同工之妙。
搁当年也是天坛边上独一份的赏景好去处。
但因水源得不到解决，公园于 1965 年关闭，湖被填平。
天坛外能荡起双桨，也成了这片土地上，一段特别的记忆。
如今，这里可是北京 “一环”！
地块向西600m就能到前门大街，南边紧邻十一中金鱼池校区，离7号线桥湾站只有300m。
地块属于天坛文保控制范围，建设方案需上报国家文物局审批。
办公楼降高、核减玻璃幕墙、调整建筑风貌多轮打磨，才最终通过审核。
这也是为什么，这个2024年北京土拍市场溢价率最高的宗地，迟迟没有进展的原因。
2024年7月，河北鑫界以3.375亿元触顶摇号拿下后，项目经过办公楼降高、核减玻璃幕墙、调整建筑风貌多轮打磨，才最终通过审核。
整个项目南北分区。
北侧规划一栋5层办公楼，商业部分要求全部自持20年。
南侧7套中式合院，才是整个地块的核心看点。
产品采用L型布局，恰好是老北京二合院的典型变体。
很多朋友一听“合院”就想到四合院。
四面建房，正房、倒座房、东西厢房围出一个方方正正的院子。
那是顶级配置。
但北京内城的真实情况是，存在很多胡同格局区域、地块不大也不是特别规整，根本摆不开四合院。
二合院就是为这种场景生的。
所以，在北京内城，
四合院一般拿不下，但二合院可以的！
二合院是北京胡同最基础的居住单元，核心标志是仅两面建有正式房屋，
一正一辅一院，两面合围。
主流形制是南北纵向排布——北侧正房(朝南)+ 南侧倒座房(朝北)，
遇到窄长或不规则地块，多数就会采用“正房+单侧厢房”的L形布局。
金鱼池地块的合院，就是这样的格局。
正房面阔2到3间，整体院落长宽多在10到15米区间。
这是北京合院里最基础的居住单元，最适合3到5人的家庭。
7套合院套均地上面积约243㎡，首层层高约3.9米，二层层高约3米，
每套向下深挖3层，除车库层外还有两层拓展空间，
搭配院内采光井，地下空间也能获得自然采光。
部分户型带有 20-60㎡不等的私家庭院，共同围合出中央院落。
再说说钱的事。
1700平米住宅，如果按15.1万的指导价全部卖掉，收入是约2.57亿，
但这块地，土地成本3.375亿，总投资估算3.75亿，
想回本，至少得卖到20万一平。
所以，这7套北京一环的藏品级物业，可能都轮不到公开市场的买家出手。
类似的内城合院产品，前门东区项目也有88套。
想入手的朋友，可以联系我们。
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