房企去杠杆的“最后一里路”

出品|拾盐士

作者|多面金融工作组 美汐

上海银行25.8亿元的“宝能账”，二审尘埃落定。随着法院终审判决维持上海银行胜诉，这笔沉甸甸的地产不良贷款在法律层面有了明确归属。

但这并非终局，而是新一轮“追债”的开始。即便上海银行拿到胜诉判决书，但能否全额追回本息，依然取决于底层抵押物的变现能力与“宝能系”剩余资产的分配顺位。

上海银行的境遇极具代表性。从民生银行到兴业银行，从招商银行到浦发银行，曾经被视为“香饽饽”的房企大客户，如今变成了拖累资产质量的包袱。尽管近期部分头部房企融资环境有所回暖，但存量风险的出清还未结束。

对于银行业而言，这场针对房地产不良的“阻击战”已进入深水区。

上海银行宝能案背后的地产不良账

近日，广东省高院就(2025)粤民终1719号金融借款合同纠纷作出二审终审判决。深圳托吉斯科技需向上海银行深圳分行偿还本金25.8亿元，叠加截至2022年6月的利息约1.29亿元、截至2023年8月的罚息约2.38亿元，此后自2023年9月1日起以25.8亿为基数按年利率7.5%持续计收罚息至清偿日。

姚振华及多家“宝能系”主体承担连带清偿责任，上海银行对抵押不动产、质押股权享有优先受偿权。

这笔贷款源自2020年12月。上海银行深圳分行与“宝能系”公司托吉斯签订《固定资产借款合同》，期限三年，由深业物流提供房产抵押、托吉斯集团提供股权质押，宝能投资、宝能控股、姚振华本人签署连带保证。

2023年10月，因借款人未按期还本付息，上海银行宣布提前收贷并起诉；2025年3月深圳中院一审全判银行胜诉，被告方上诉后，深业物流、托吉斯集团因未预缴二审受理费被按自动撤诉处理，广东高院维持核心判项。

虽然此案上海银行胜诉，但其追债之路远未走到尽头。2018年，上海银行向宝能系旗下深业物流放款78亿元，目前还剩73.6亿未还，案件处于一审胜诉阶段；2019年，上海银行给宝能系并购融资平台深圳方瑞放款31.34亿元，对方只还了1.27亿元，欠下30.08亿元本金，该案仍处于立案阶段。

据天眼查，截至2026年7月13日，宝能集团终本案件377件，执行总金额338亿元，未履行金额298.79亿元，未履行比例88%。其董事长姚振华个人有20起涉及宝能集团的终本案件，执行总金额164亿元，未履行比例约72%。

今年四月，广东省深圳市中级人民法院冻结了宝能持有的深圳市钜盛华股份有限公司161.4亿余元股权，冻结期长达三年。

如此高的终本案件数量和未履行比例，再加上股权冻结限制了企业融资盘活的空间，宝能集团已经进入无钱可还、无资产可处置的窘境，偿债能力基本枯竭。因此有行业观点认为，即使上海银行的剩余两起案件全部胜诉，短期能追回的金额或十分有限。

上海银行也知道这点，在公告里反复强调“已足额计提减值准备”“不会对公司本期及期后利润造成重大影响”。

银行集体讨地产债，司法追偿成标配

上海银行的地产不良率变化，是这一轮调整的典型样本。

财报显示，该行从2021年开始便逐步压缩房地产贷款余额，对公房地产贷款余额从1561亿元降至1237亿元，但对不良贷款的影响并未完全解除。截至2025年末，上海银行房地产业不良贷款率由2024年的0.98%增至2.91%，不良贷款余额也由11.65亿元增至36亿元。

图源 上海银行2025年报

换个角度看，上海银行房地产贷款集中度连续下降，符合监管要求。其独立董事董煜在业绩会上给过压力测试口径，不良率虽有上升但总体可控。

同样的故事和逻辑也在其他银行身上上演，如中信银行和龙光、九江银行和融创。

3月19日，中信银行对龙光控股发起仲裁，涉及本金36.99亿元。4月20日，中信银行深圳分行追加追索43.65亿元。一个月内，中信银行总计追索合计80.64亿本金。这相当于中信银行2025年归母净利润的11.42%，也是迄今为止单家银行对龙光控股最大规模的债权追索行动。

根据中信银行年报，2025年，房地产业贷款不良率由去年的2.21%升至2.67%，不良贷款余额由62.9亿升至79.5亿。

图源 中信银行2025年报

目前，龙光控股作为被告的案件多达281件，涉案金额共269.72亿元，其中交通银行、中国银行、民生银行为原告的案件金额均在6亿元以上。

7月7日，龙光控股发布的《深圳市龙光控股有限公司关于重大事项的公告》中显示，公司及下属子公司未能如期偿还的各种金额合计高达414.3亿元。

4月24日，融创集团发布《融创房地产集团有限公司关于涉及重大诉讼及资产冻结的公告》，将大众的目光聚焦到九江银行与融创地产近25亿元的债务纠纷。

九江银行将融创旗下大理论坛投资管理有限公司、云南实力融创文化旅游开发有限公司等6名被告诉至法庭，追偿近25亿元债务，本息合计约24.46亿元，其中本金16.9亿元，利息、罚息及违约金合计7.56亿元，并申请财产保全。

九江市中级人民法院出具民事裁决书，裁定冻结被告名下24.46亿元银行存款或者查封同等价值的财产权益。

可以看到，上述几家银行的方式高度一致，法律手段先行，抵押优先受偿权在手，能追多少是多少。

折价甩卖坏账：“终本”之外的出路

法律胜诉只是账面胜利，真金白银的回流才是终极考验。当法院裁定书撞上房企“无钱可还、无物可抵”的现实，越来越多的银行开始选择另一条更为“决绝”的路径：折价甩卖坏账。

民生银行在这方面的动作尤为典型。2025年12月10日，民生银行深圳分行公开转让一笔本金高达23.6亿元的恒大债权，最终成交价仅为3.19亿元。这意味着民生银行接受了近86.5%的本金亏损（约1.35折），近乎“断臂”离场。

作为恒大最大的债权行之一，民生银行对其授信余额曾达293亿元。如今，面对恒大系全面破产重整的僵局，即便是1.35折的回收率，也胜过在遥遥无期的司法等待中消耗资本。

民生银行的“旧账”远不止恒大。其与“泛海系”“东方系”的深度纠葛，构成了股份行地产风险的另一面。

泛海系作为曾经的发起人股东，如今成为被告。继5月申请强制执行泛海控股3亿元后，6月民生银行再次起诉追讨8.6亿元本金。但4月28日的法院裁定揭示了残酷现实：因被执行人暂无足额财产，该笔执行最终“终结本次执行程序”。

再看东方系，随着东方集团2025年4月退市，民生银行迅速发起4起诉讼，涉及本金10.3亿元，试图在资产荒中抢占处置先机。

不难看出，民生银行与房企早已深度绑定。近年来，该行加速推进不良资产处置工作，所采取的措施也取得了一定成效。

2025年，民生银行的房地产业贷款余额压降79.96亿元至3254亿元；不良余额大降49.62亿元至117.36亿元；不良率从5.01%高位回落至3.61%。

但不良数据的好转是用利润的“失血”换来的。2025年，民生银行营业收入1428.65亿元，同比增长4.82%；净利润305.82亿元，同比下滑6.54%。不良贷款总额661.54亿元，比上年末增加5.44亿元；不良贷款率1.49%，拨备覆盖率142%，低于商业银行整体平均水平205.21%，风险抵御资金并不充裕。

图源 民生银行2025年报

与民生银行相似，江苏银行在8个月内打包出售11.85亿元不良房地产。最新一笔为常熟银泽房地产开发公司的5.43亿元不良债权。该公司债务人票据持续逾期，且累计23次被限制高消费，未履行率逼近97%。

江苏银行年报显示，2025年，该行房地产业不良贷款率达到4.23%，较上年末上升2.03个百分点。

图源 江苏银行2025年报

对于银行业而言，消化地产存量风险是一场无法回避的“刮骨疗毒”。虽然短期看，诉讼与甩卖是不得已的止血手段，但从长远视角审视，这恰恰是银行体系自我修复能力的体现。随着存量风险在司法处置和市场化转让中逐步出清，银行资产负债表的健康程度正在悄然回升。

眼下，地产风险这根“刺”虽未完全拔出，但它已不再是悬在头顶的“达摩克利斯之剑”，而是转化为了账面上可控的预期信用损失。对于银行业来说，跨过这道坎，不仅是化解了一场危机，更是完成了一次从粗放扩张向精细风控的蜕变，暖春正在路上。