第二届中国旅游企业家年会 | 陈晓欧：城市更新与存量盘活-资本与资产的双重博弈

6月4日，第二届中国旅游企业家年会系列活动——“激活文旅存量资产”学术交流活动在厦门举办。行业专家、文旅操盘手齐聚现场，聚焦文旅行业由增量开发转向存量提质的关键阶段，深入探讨闲置物业盘活与资产价值重构的现实痛点。F.O.G富尚资产集团董事长，APREA中国区主席陈晓欧以《城市更新与存量盘活-资本与资产的双重博弈》为题作分享，现刊发视频及全文如下：

很高兴收到我们厦门文旅集团的邀请，又来到如诗如画的厦门。厦门给我的印象一直是这么美丽。昨天正好抽空去趟厦大，正好就在我们这个酒店的旁边，依然是风采依旧。1921年成立的一个老牌的大学。

今天受邀来讲的这个题目，跟厦门这个城市有一定关系。我们是从投资开始看文旅地产的，我们做的大部分项目还是做这个城市的核心资产。所以很多的项目是在城市的中心，而不是在小镇或者在景区里头。

背景简单介绍一下，因为我是第一次受邀来参加这样一个盛会，组织的相当的盛大。我们是成立于美国的波士顿的一家专门做私募股权投资加资产管理。资产管理指的是资产运营管理。以及现在我们在国内做的REITs相关的综合服务这样一个综合性的企业，在中国香港、新加坡、中国都有业务，当然之前在美国的业务也比较多。中国的总部是在上海。

先引用司马迁的一句话“无财作力，少有斗智，既饶争时”。讲的就是说在没有钱财的时候，是靠体力，有一点点积累的时候，靠的是智慧，但是在很丰饶的时候，争的是时势。所以现在这个状态下，我们要看清楚时势，因为我们国家已经进入到了一个新的状态。

最后讲到了1978年到2025年整个改革开放以来，中国的经济的一个大概的走势。可以看到从我们改革开放早期，中国就一跃成为GDP增速达到10%以上的一个高速发展的发展中国家。然后一路高歌猛进，我就不去讲过去历史。但是进入到了一个新常态期，也就是从2008年以后到2019年以后，当时是我们总书记提出来进入到新常态时期的时候，我们的增速减缓到8%，当然我们的基数很大，有8%的增长率已经不简单了。但是在关键的一个时期是2020年到2023年。大家不要忘记这个时期，是痛定思痛的一个时期。这个时期造成了全世界经济的重创，也对中国经济产生了一个巨大的影响。现在为止，我们中国的经济在经历这样一个过程后，我认为还是处于一个反弹的状态，进入到了5%的状态。

这个状态下，我们可以看到，这个是不容回避的状态，今天是个专业论坛，所以我把数据拿出来看一看。房企持续暴雷，以前我们去参加博鳌论坛，这些大佬都是房企，开发企业为主，这两年去讲的，就像我们这种做金融的为主了。房企的总负债32家，简单的估了一下，到2025年底达到了15.8万亿。这是惊人的一个数字。风险传导到什么状态？现在的房企导致了2000到3000个项目停滞，大量的烂尾楼需要去收拾。

所以目前的房地产是处在一个困局的，并不是一个像我们十年二十年以前一样高歌猛进的状态。爆雷以外后的经济走势，市场消费信心的走低，国际局势的动荡，特朗普2.0，种种叠加下来，回想起以前王晓波，也是知名的一个作家，他的三部曲叫《黄金时代》、《白银时代》、《黑铁时代》。

现在在讨论房地产是不是进入黑铁时代。回顾2020年的暴雷开始，2021年中国由发改委和证监会联合发布了比较重要的产品《基础设施公募REITs》，这是基于存量盘活重大的政策。今天我会重点讲这个事情，但不是讲这个事情的理论，而是讲这个事情怎么实践。以及2025年基于基础设施公募REITs基础上，由证监会单独发布商业不动产公募REITs，等于说把所有酒店、办公等等全部纳入到REITs范畴，因为在基础设施，酒店办公不属于基础设施，所以现在全面激活了不动产的REITs化。到2026年5月28日，仅仅一周之前国务院印发很重要的文件《城市更新“十五五”规划》，首次在国内由国家级别印发城市更新专题的规划，这个信号是很强的。所以中国正式进入到了大量城市更新为主的时代。不仅仅是地产。这样的状态下我们看到很多现象。

第一，REITs不再是一个试水的金融产品，现在已经是常态化发行了。

第二，在这样状态下，“十五五”规划所定调的城市更新会大力拓展城市内部已经有的完整社区的改造。这就是存量，而不是强调新盘的开发，以及对于文脉保护、特色风貌再次挖掘，也就是城市中心核心资产、历史建筑等等再挖掘。还有包括绿色低碳、智慧化等等。

这样的大环境下，我们再回头看一下，因为我们是做金融地产的，我们很关心的是金融大环境。在国内金融大环境是什么样的，国内金融大环境是利率极度走低。我们知道理财可能在十年以前能买到4%、5%、6%的产品，如果现在在银行买只能买到2%的产品，最多3%。而我们的国债三年期只有1.63%，这意味着不仅仅老百姓在银行存钱不值钱，还意味着大量金融机构需要跳出银行或者国债的传统型的投资产品，跨入到新的创收的工具。其实一大部分就是不动产的盘活。

这样的状态下，我们怎么期待下一步关系到不动产，文旅地产是不动产的一部分，以及整个经济的走向。

但是我不认为在下一步中国地产就进入到黑铁时代，因为纵观全球动产永远是支柱型的产业，但是它进入到的是大型的升级转型，我认为是钻石时代。因为钻石是稀缺的资源，它需要有更高级的商业模式去承载。强调的是现金流和金融属性，不再是以前的开发卖房子销售属性。REITs和债券化带来的大闭环，也就是大量的酒店文旅产业到底怎么盈利，难道靠我们一点点收入，靠租金就能够获取项目成本的回收和预期的回报吗。其实现在REITs就提供了这样的闭环可能性。

带出来最后一个题目就是精细化资产管理，也就是这两天论坛大家广泛谈内容，就是谈管理，这就是资产证券化的基础。

在这样新旧模式更迭中，我们认为一个重要的理念就是资产价值怎么定位的问题。以前定位资产价值是以“点式”定位，一旦把房子建好卖掉就句号了，点就画上去了。现在不是，现在房子建好以后要有线式运营理念，通过资本化和资产管理的双重加持，所以今天题目叫资产与资本的双重博弈。双重博弈之后实现资产增值以后，通过金融化来获利，而不是销售获利。

这样的状态下对资产管理就比较关注，这也是境外，尤其是亚太不动产协会讲的就是资产管理，讲的很关键的概念叫Life Cycle，就是全生命周期。定位到房地产就是融、投、建、管、退，不能只看投资、融资、管理，还要考虑退出。核心价值就是资产的估值，所以Value、Life Cycle是现在新的房地产时代最关心的两个名词，而不是销售额、产量。

这样的状态下，我们在全球，包括在亚太区大概的操盘思路是这样的过程：

首先对资产进行比较清晰的重构和规划。也就是手头存量的资产要好好梳理一下，不要打乱账，把好资产和坏资产分离开，好资产、中资产、差资产进行田径赛马不同的处理方法，然后加强资产管理，最终资本运作进行退出。所以这是我认为房地产下半场的重要商业模式。因为我们是做企业的，很关心怎么盈利，怎么操作。

这个状态下，我们很早在国外注册了专利体系，从整个资产管理体系出发，从战略规划开始，到财务管理到人力资源这样一个集团顶层操作的规划到底层资产的投融资、开发建设、招商租赁、楼宇运营、市场营销，这一套上下结合的综合打法是我们认为是目前市场上重要的商业模式。

通过一些案例介绍一下，这些都是有合约和实操的案例。正在操盘的案例就是上海外滩，上海外滩第二立面是全中国最大的城市更新项目，总投资5千亿人民币，这是上海在去年初公布的超大型的城市更新，如果去过外滩都看到上海第一立面，沿着黄埔江对岸看上去就是陆家嘴，我们公司在陆家嘴经贸大厦，但是在第一立面的背后有大量老旧殖民地建筑，很漂亮的外观没有被充分的利用。这一批建筑有200多万平方米，就是在上海外滩这条河往西边走。这样一个项目的整体资产梳理就是我讲到三步曲第一步，是整个上海外滩更新第一步大棋，当时结合了福斯特大型的建筑事务所一起对外滩进行前期的梳理规划。在这个状态下重新对外滩这个区域进行定位，当时上海城市更新的领导小组以及外滩投资公司是由黄埔区外滩投资和上海地产合资的一个公司，要求我们作出一个对于大片区融投管退的测算。所以这样一张总图做出来再进行落地项目的实施，是总-分-总的概念。

第一个项目已经开业了，如果有机会可以到上海外滩看看这个项目，这是目前上海排名第三的网红项目。它是集聚文化底蕴的一个项目，是之前新中国上海第一任市长陈毅办公所在地，是老市政府。这个项目进行了改造，这个改造是大型改造，不仅仅是把老建筑进行修旧，还加建一部分的建筑，请的是当时英国很知名的建筑设计师。这样改造以后进行了大量重新定位和调整。可以看到这个项目早期是定位成一个金融创新地标来看的，但是在经历疫情，因为项目操盘过程中经历过疫情，经历过疫情之后我们发现整个市场完全变化了，所以对这个项目的定位进行的大幅的调整。我们把它改成三明治式的定位，底层全部都是以商业进行开放，开放到什么程度，我们把地下室也开放出来，租给携程“中国味道”餐厅，他们请了很多外宾到餐厅吃饭、表演，一票难求，就在这个项目的第一层。

三明治的第二层，原来定位是办公，现在的目标除了这些金融创新以外，还在大量引入精品式酒店。最近从伦敦回来，我们在引进一家欧洲的酒店品牌，这间酒店是专做历史保护建筑的奢华型酒店，很适合上海外滩的定位。

三明治的顶层全部做餐饮，一线餐饮，全球餐饮，俄罗斯餐饮、意大利餐饮等等，最重要的定位就是高端餐饮带景观，可以看外滩。所以这样城市中心的文化建筑改造，我认为是文旅地产的特例，是把以前传统型的金融定位转成文旅导入到城市中心的案例。被证明是可以存活的，因为存活是当下比较重要的动词。所以这个项目我们预计到租户企稳的时候会操作REITs化，这样项目就圆满了，因为会实现金融化的跃升。这个项目的投资就得到保险公司的加持投入进来就形成了闭环。

2014年最早用国际化资产管理体系签约的一个大项目就是上海中心，这是目前国内最高楼，全球第二高楼。这个楼2014年正在建，建的时候整个定位是陆家嘴传统金融区来做，但是做的过程中项目产生了变化，现在我们从数据大量分析来看，这个项目目前最成功的业态不是写字楼，最成功的业态是它塔冠部分的观光平台，总共有两层，大约4000多平方米可以有营收2亿，这样的观光平台定位成文旅产业，收门票，附带大量的活动，最终将上海中心定位成观光平台以上最顶层有阻尼器，因为超高层会随风摇摆，在顶楼上放一个大秤砣抗风力的阻尼器，当时上海的业主是上海城投，当时把它定位成上海的地标型资产，所以找了一个大雕塑家设计了一个雕塑放在顶层，本来是作为装饰用，现在把阻尼器装了激光以后，变成一个激光秀场。完全可以，因为全部是数字化、影音化，完全可以因势而变，现在大量的年轻人上去办活动。以及观光平台是24小时营业，我们晚上在周末的时候，设置一些儿童的野营。小孩子在周末让他过来托管，两天时间，早晨看日出，还有一些活动，家长愿意付高费用把小孩送到高空间去。因为还带一些科技感，智慧建筑、超高层的理念等。我们在这样一个市场变化环境中，激活了一个新业态。

除了城市中心以外，像城市的一些核心大盘，成都麓湖，本来是一个大盘没有太多人愿意去的，现在变成网红地。2016年开始，把商业地产整体的激活，我们是负责它的资本部分，找了大量的策划人来做。包括现在出现的网红的业态等。

我们在出海部分，我们跟中国交建做的港口型，按照新加坡的标准来做的，引入了油轮码头、游艇码头，甚至引入了赌场这样一个综合性的项目。

我对整体现在这个时代操盘的理解，更多深度合作的企业已经激活了香港的REITs市场，进而在中国做广泛的REITs的布局，形成了开运金模式（开发、运营、金融模式）。

这个模式实际上支撑了将近100名的商业地产企业现在进入到全国十强。为什么？因为有开发、运营，更有金融退出，所以弹药是充足的。在这个状态下，做了大量的金融化尝试，包括基础设施及包括租赁用房和金融化尝试。我相信文旅地产未来也会迈向这一步，这就是文旅地产的未来。如果不做金融化，是没有闭环的。

当前中国的REITs新格局。现在中国的REITs已经在四年期间发展出82支REITs上市了，这个数量很庞大，在四年时间已经超过新加坡加香港二十年积累的总和。而且今年还有将近20支在排队，你会陆续看到新闻有大量的商业不动产会登录到REITs。

由证监会推出的商业不动产REITs跟文旅是息息相关，因为它把酒店直接定义成可REITs化的业态。之前酒店一直没有被纳入到网络中去，即使我们在会上讲到的亚特兰帝斯，它是以景区申报，现在酒店完全开放。接下来会看到大量的酒店会涌入到REITs这个赛道进行退出，进行盘活。

2026年5月29日，我们研发团队绘就的最近一批准备上商业不动产REITs的产品。

不仅仅上海交易所，我们跟上交所合作比较他。他们跟我们讲，不仅要做上市，还要孵化不想上市还想做REITs，它有一个产品是机构间REITs，也就是私募REITs。它可以定向的跟公司进行产品设计，直接在上交所进行备案就可以，这单产品做下来最快的速度可以在两个月内完成直接就做好了，前面的产品要上市的话大概花费最少半年甚至三年的时间。

在国内，我们已经操盘成功的上海城投的保障房，现在拓展成长租公寓，以及上海地产的几个REITs。

所以这样一个状态下，我们可以把整个地产的新周期不再定义成拿地、开发、销售，而重新定位成融投建管退，而且有一个专有的定位，逆周期规划，以退为始来规划资产周期，它的底座就是资产价值和投资汇报。因为不谈投资回报，这不是商业行为。

最后，我总结一句，现在进入到的是房地产钻石时代，精耕细作，方得璀璨。