物业被判偿还1300万公共收益，深剖佛山超大楼盘凯蓝名都成功密码

写作不易，期待关注点赞转发！

引子

最近佛山顺德的凯蓝名都小区，名声远播，不光是为小区追回了1300万公共收益，更因为2023年开始筹备，短短三年时间，不但顺利成立、顺利解聘前期物业，还顺利选聘招商局新物业（顺利进场服务）；可谓一路闯关，但一路捷报。

改我三观

这也引起了草根的关注，我发现的确很炸裂，这不是我以为的中小楼盘，凯蓝名都小区是妥妥超级大盘，也是当年大名鼎鼎的海派法式高档住宅区！

关键还有让我改三观的事儿。我一向对盛产大型物业和大型开发商的南国有点成见，以为这个地方难以真正整治物业和开发商，但顺德初审法院、二审法院都支持了业委会的诉求，维持了原判！

让人更惊喜的是，顺德公安，值得点赞，他们对干扰破坏业主大会、诽谤威胁业委会和志愿者的不法行为，并非坐视不管，或者你好我好大家好的中国式调解了事，对一些行为也依法进行了处置！

很多地方，认为小区业主与物业的纷争，或者业主和业委会的纷争，属于小区家务事管不了，但顺德公安还是依法处置了部分严重干扰选举、明显寻衅滋事的不法行为，这不仅是对依法业主自治的无声支持，更让凯蓝名都业委会坚定了依法自治和信仰法治、理性维权的信心。

相比之下，情况类似的湖南长沙的藏龙国际小区，龙飞业委会团队，就没有这样幸运了！

刷新佛山住宅公共收益收回纪录

凯蓝名都首届业委会，分两次发起诉讼，第一轮判决追回413.98万元；第二轮2026年6月佛山中院终审判决返还789万本金+利息，合计884.3万元；两次累计追回约1300万元公共收益，刷新佛山业主自治讨回公共收益新纪录。

这给全国不少为如何解聘不作为物业、为成立业委会犯难、为依法维权而操心不已的业主们，打了一个很好的样。

凯蓝名都业委会，他们怎么做到的，值得深度剖析。

作为有十二年业委会经历，关注小区治理二十余年的过来人，拟从旁观者角度，用三篇文章进行深度剖析。

能让业主们理清思路、少走弯路、避免陷阱、杜绝内斗，依法依规、理性平和地开展业主自治提供点思路，草根就算心满意足了。

凯蓝名都的前世今生

了解楼盘特征，必不可少，因为每个小区都有不同基因，这决定了每个小区要经历多少阵痛和曲折，才能走上业主真正当家自治的光明顶。

1、体量规模（顺德容桂超级大盘）

位置：顺德容桂街道海尾社区，容桂客运站对面

总建筑面积：约45万㎡法式大型社区

楼栋：59栋高层住宅+1栋独立公寓楼，分四期开发建设

建设周期：2008年开工，2009年首期交付，2015年全部竣工交付

总户数：4121户（主流数据），车位约1907个地下车位+大量地面公共车位

容积率3.5，绿化率30%，配备下沉式园林、300米社区商业街、室内恒温泳池、会所等配套

物业费标准：住宅1.8元/㎡/月，公寓按套收费

点评：当时典型的超大楼盘，典型的高端住宅，公共配套丰富

2、业主构成特征

人群结构：早期置业以顺德容桂本地私企老板、工厂管理层、个体经营者为主；后期新增大量本地工薪上班族、外来务工刚需家庭，还有一部分长期自住的养老住户。

属容桂片区居住人口最多的小区之一，居住人口超万人，公共区域收益基数巨大。

户型分布：户型跨度：36㎡单间公寓，至270㎡大户型复式的望江大户型；主力户型84–127㎡三房刚需户型，占总户数七成以上，刚需家庭占主体。

业主特点：自住比例高，入住时间长，大部分业主居住超过10年；前期业主分散，很长时间没有成立业委会，直到2023年7月才正式成立第一届业主委员会，也是这次维权成功的起点。

点评：业主多数素质较高，自住率较高

起底楼盘开发商背景

1 、股权与主体信息

开发主体：佛山凯蓝房地产有限公司，成立于2007年，注册资本1000万元，外商独资企业法人全资控股。

母公司：香港瑞丰地产控股集团（广州瑞丰集团），珠三角民营房企。

2、开发商实力与布局

瑞丰集团1993年成立，深耕广州、佛山顺德、东莞珠三角三地开发，属于区域型中小型房企；在顺德容桂打造了凯蓝系列楼盘：凯蓝名都、凯蓝滨江公馆、滨江华府、滨江名门等多个项目，是容桂本土老牌开发商；

企业规模：集团员工500余人，旗下十余家子公司，业务包含地产开发、建筑、自有物业管理，属于区域深耕型房企，没有大规模跨区域扩张；

佛山凯蓝地产为项目公司，仅负责凯蓝名都开发，项目售罄后公司仅保留少量运维人员，规模很小。

3、开发商与前期物业关系

前期物业是开发商旗下关联企业，由开发商与萨弗物业直接签订，服务周期长达十几年，直到业委会成立后才启动解聘程序。

起底前期物业背景

前期物业公司：广州萨弗物业公司（简称：萨弗物业）

1、基本背景

广州市萨弗物业管理有限公司，设立佛山分公司负责凯蓝名都全周期物业服务，2011年成为小区前期物业，连续服务超13年。

属于瑞丰地产（开发商）体系内配套物业，专门承接母公司开发的所有楼盘，在管项目集中在广州、顺德容桂、东莞三地。

2、企业实力

在管总面积超80万㎡，楼盘全部是瑞丰集团开发的楼盘，不承接外部其他开发商楼盘，属于依附开发商的专属物业，市场化竞争力较弱；在顺德仅服务凯蓝系列几个楼盘，区域影响面有限。

物业费定价1.8元/㎡，属于顺德容桂中低水平，但因公共收益长期未公示、消防维护不到位、公共区域管理混乱，业主投诉常年较多。

3、本次纠纷核心原因

萨弗物业长期掌控小区全部公共收益：地面停车位租金、电梯广告、快递柜进场费、社区商铺场地租金、公共区域摊位费等，多年不完整公示账目，侵占全体业主共有收益。

4、物业更换结果

业委会依法解聘萨弗物业，2024年完成物业招投标，更换为招商物业进驻管理，原萨弗物业退出小区全部管理服务。

草根谈

介绍到这里，懂得都懂，通常这样的楼盘，常规现象应该是成立不顺利、更换不顺利，新物业进场不顺利，凯蓝名都没有踩坑，反而节节胜利，反而赢得1300万。

预知详情，且听下期分解 ： 之二：《凯蓝名都业主和业委会，没有带刀护卫，全靠凝心聚力！》

备注:以上数据类或工商类、楼盘类的详细信息或图片，均采集于网络公开资讯，不代表本号已核实或已确保无误；若侵即删。