广东
日本熬了三十年，美国等了十年，中国房价从2021年的高点回到原点，到底需要等多久？
1991年，日本房地产泡沫破裂，东京的房价开始了一段让全世界目瞪口呆的下跌，这一跌，就是三十年。
三十年间，房价经历了三轮下跌、三轮反弹，每轮下跌时间都不超过六十个月。
但问题是，它始终没回到1991年的高点。日本人创造了一个词叫“负动产”。
三十年，一代人从青丝熬成了白发，房价还没回到原点，一个人1991年三十岁，等到房价见底反弹的时候已经六十岁了。
再看美国，2006年四季度，美国OECD实际房价指数触顶，2007年次贷危机爆发，房价开始暴跌，五年之内，房价跌了将近30%。
2011年四季度，房价指数跌到谷底，然后开始慢慢往回爬，直到2019年四季度才恢复到危机前的高点水平。
从2006年见顶到2019年收复失地，整整十三年，美国人用了十三年，走完了一个完整的房地产下行周期。
那中国呢？这轮房地产下行周期始于2021年下半年，从2021年三季度见顶到2025年二季度，已经过去了四十五个月，累计下跌了17.8%。
新房价格跌了大概14%，二手房跌了22%，这还是官方统计，市场感知的跌幅在一些城市更接近30%。
全国城镇住宅总价值从2021年高点的405万亿，蒸发了大约160万亿，新房销售面积从高点下跌了55.8%。
中国到底需要等多久？全球主要经济体的房地产衰退周期，中位数通常是五年左右，价格跌幅中位数大约20%，从调整时间来看，中国已经超过了五年。
从调整幅度来看，官方统计的跌幅还没到20%的中位数，但市场感知的跌幅在一些城市已经接近甚至超过了。
摩根士丹利的邢自强说，房地产较大幅度的调整周期通常为六到七年，中国已经进入第六年，可能接近尾声了。
中房协的数据也显示，调整周期平均4.5年，回调幅度约在22%，中国房价整体回调幅度已经超过了国际平均水平。
德意志银行的报告直言，中国不是日本，日本“失去的几十年”始于全球竞争力见顶之际，而中国过去五年的特征是全球竞争力上升和市场份额扩张。
两者房地产下行的本质区别在于，一个是走下坡路的时候摔了一跤，一个是爬坡的时候被石头绊了一下，前者爬起来需要很久，被绊一下的人拍拍土就能继续走。
还有时间维度，从2021年三季度见顶到现在，已经快五年了，按照国际经验，房价从见顶开始往往调整三到七年不等。
五年，正好在中间位置。一线城市的租金已经在2025年触底了，租金是房价的先行指标，租金稳住了，房价就有希望。
2026年6月，一线城市新房价格已经连续四个月环比上涨，上海更是已经连续83个月环比正增长，这些都是市场接近底部的典型信号。
但是，但是，但是，先别高兴，这轮复苏和以前不一样，以前的楼市是普涨，闭着眼买都能赚钱。
以后的楼市是K型复苏，一线城市和强二线城市的核心区能稳住甚至反弹，人口流出的城市可能长期见不到拐点。
最多20%的城市能反弹，剩下80%的房子只有居住价值，别再幻想躺赚，
所以你要问我，中国房价回到2021年的高点需要等多久？我的答案是，有的地方可能永远回不去了。
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