房子这笔账，应该怎么算？

文：蔡垒磊

最近国家在“扩大消费十五五规划”里，把住房消费纳入“大宗耐用商品消费”，跟汽车家电放在一起。很多人又焦虑了，我后台就出现了很多留言，让我分析下这个风向有什么指示性意义。

说实话，你长期看我文章的话，就会知道国家出不出这个定性，都不影响房子的本质。从2022年开始，我所有的文章都是让大家抛房子，历史文章在那里，做不得假，现在是2026年了，也一样没变。为什么？因为房子这笔账，你要算清楚的话，就会发现它只要不是暴涨，你只要不加高杠杆，那它本来就是消费品——即你只有大风险赌博，且赌赢了，才能说你不是在消费，否则就别想在它上面赚钱。

我们来简单算一笔账，你有1000万，全款买了一套房子，我们按每年折旧1%来算（少算点），20年后你要卖这套房子的时候，它还剩800万，对不对？这是最最正常的计算。你要说拆迁，老房变新房？首先不一定拆迁，其次拆迁不一定赚的，按人头交钱扩户换更多平米和套数，你的前提就是房子得在不断暴涨的时期，那不就互为因果了吗？所以不能算进去，你最基础的居住成本就是每年10万——如果你一年的收入是10万，那其实你一直都在入不敷出。只不过房子的折旧损耗，只有等你卖出的时候才会结算，它不像租金一样有实时体感，但不妨碍你就是在入不敷出，就是在阶层下滑。

有人说了，那你不买的话，不也要租房子吗？省了租金怎么不说呢？来来来，我们来算算租金，同样是这套房子，年租金我们就算30万，可以吧？20年你一共要付出600万租金——看起来很多，再住10年快可以把房子买下来了，但你别忘了，这1000万你买成了房子，可没有资金本身的回报了，这1000万我一年拿到3%，房子就可以白住了，而不是要损失10万的折旧，还不止，物业费呢？1000万的房子，一年2～3万的物业费不过分吧？就普通物业，也不算多好；装修呢，基本是白贴吧？你卖掉时候这个溢价基本是加不到房子里的，那你的居住成本可能一年要超过15万了，而如果我租的话，哪怕一年付30万租金，也是白住——你也住这套房子，我也住一模一样的房子，能算出来差别吗？

所以房子哪怕每年涨2%，你看似赚钱了，其实也还没赚钱，堪堪能不亏而已，因为你卖出的时候还有杂七杂八的交易成本要被扣掉。除非是什么？我说了，除非你加高杠杆，比如首付30%，甚至首付20%（5倍杠杆）去买，那这个时候涨幅就被放大了，你才能赚到钱。可是5倍杠杆不比韩国人民借钱买海力士的风险更大吗？韩国人民的下场都看到了，你在房子里赚了钱不代表你牛逼，是你运气好死里逃生了罢了，这并不是投资的胜利。

更不用说房子不涨甚至反跌，你算一下你的居住成本，其实远不止每年15万20万，可能你每年收入50万，都不够给房子的损耗去填的，只是这种损耗和阶层下滑，没什么实时的知觉和体感罢了。

现在你知道为什么房子是大宗耐用消费品了吧？它不是国家定性的，而是它一直就是。从房子里赚钱，那得是房子一直处于暴涨的趋势里，且大家都得上杠杆——这是什么的胜利？是赌博的劫后余生，但凡房子只是微涨，它都没有保值的功能。

还有人说，那我买了房子然后租出去呢？如果租金可以覆盖房贷，不是等于租客在帮我还房贷，几十年后，我白得了一套房子吗？行吧，再帮你算算，就以实际的某小区的房子为例，真实数据。这个房子我也看过的，价格大概2000多万一套，租金可以租到60万出头一年，物业费大概是一年7万块。假设你用800万本金付首付，一年还60万，看似租客帮你还了贷款，那请问你一年亏多少？首先是7万的物业费，其次是一年30万左右的折旧，再是800万本金理财一年算25万的收入吧，然后是你的装修我算300万，大概每年也得贴上10几万——看到没有，你买个房子租出去，看似租客帮你还了房贷，但哪怕你收到了租金，每年还是要倒亏80万，那如果租客并不是时时满租，有一半的时间空置呢？一年就要亏100多万。这还是在房价稳住，没有跌的前提之下，要是持续下跌，你就准备清空吧，800万的首付经不起多少个点的下跌的。

至此，涉及房子的账基本都算完了，今天我算这个账，不是为了让你不买房子，而是为了回答这些朋友后台的提问，他们觉得好像是“国家定性了房子是什么”，其实不是，是什么就是什么，这不是国家定性的，而是它原本就是什么，你得看清楚，你是什么阶层，有多少钱，消费什么房子，而不是稀里糊涂的。有人说，随着纸币增多，房子长期肯定还是微涨的，所以贷款买房肯定划算，未来会还得越来越少——你要这样说，还不如借钱去上某些股票指数的杠杆，然后每个月慢慢还贷款，那几十年后，不管钱滥发还是不滥发，收益不知道要比房子高多少，哪怕是中国房地产最疯狂的时期，也没有人家涨得多——你既然房子用首付上了杠杆，就跟人家也上杠杆的前提下比收益嘛，指数又不是不能上杠杆，甚至你都不用主动上杠杆，市场上直接就有这样的标的买。

最后，我并没有让大家去任何地方上杠杆，只是让大家清醒一点，房子的居住成本是很高的，而我们中国的老百姓，有很多人都正住在自己不该住的房子里，却因为不会算账，导致阶层下滑而不自知，这才是重点。

（完）

我是蔡垒磊，感谢你的阅读。