向东！珠江新城的这一步，是广州的一大步

二十多年前，广州在珠城东边落下一颗棋子。

2002年，广州启动员村地块整体开发的前期工作，纳入政府开发计划当中。

当时还没有金融城概念，琶洲还没有举办广交会，甚至珠江新城中轴线也还是一个大工地。

但员村战略定位却已经很清晰——广州东进轴和南拓轴的交汇点上，是展示广州现代化大都市形象的新窗口。

只是复杂的三旧问题，让员村长期卡在征收与整合这一关，最早落下的棋子反而迟迟没有走动。

与此同时，琶洲、金融城起步区和东区，依靠统一征收、统一储备、统一出让模式，迅速完成土地整合，后来居上。

于是，珠、金、琶相继崛起，组成广州最耀眼的“黄金三角”，唯独位于三者中间的员村，被时代暂时绕开，成为广州最醒目的城市断裂带。

机会，出现在2024年，国务院批复的广州总规，提出推动城市核心功能沿江聚集，向东拓展。

这就是一张明牌，珠城是城市心脏，广州未来几十年的中心，是其一路向东，串联夯实的珠金琶。

放眼全世界的CBD，有如此恢弘规划，并已初步成型的，别无二家！

今天，没有人会怀疑珠金琶的含金量。

珠城以只占广州千分之二的土地，却聚集了最密集的摩天楼群，过百家企业总部，超250家持牌金融机构，贡献全市1/8GDP......

当下的珠城不是发展不够，而是发展太满，原有空间装不下它继续生长的野心。

琶洲起步稍晚，但也早已进入了高速发展的阶段。

琶洲第一次起飞是20年前，广交会落地，让琶洲中区成长为世界级会展中心。

第二次起飞是10年前，2015年互联网龙头企业大规模进驻，琶洲西区成为广州最知名的数字经济CBD。

最晚的是金融城，但它发展速度其实很快。

2011年金融城概念成型，13年起步区完成首批卖地，如今便聚集超5000家企业，整体建设进入收尾阶段。

2017年金融城东区才开始开工，9年时间已有数十家金融、游戏、数字企业总部进驻。

同一时间内，员村的战略格局升级为“珠城东”，但核心卡点始终没有解决。

甚至因为和珠金琶的巨大反差，让这道城市断裂带更加引人注目。

打开地图，珠城东夹在珠城、琶洲中区、金融城起步区几个片区中间，更是珠金琶真正的几何中心。

因此，这里拥有全广州最核心的景观，以及全广州最好的南向一线江景。

这里也被全广州最贵的土地包围，珠金琶中心最后一片尚未被完全开发的宝地。

所以，珠城东这3.65平方公里，不能用“贵”来形容，而是广州最有想象力的地方。

更直观的是房价，沿线全部是10万+/平以上的临江豪宅，单价最高已经突破30万+/平。

但越是这样的地方，土地征收越难。

世界级城市，世界级CBD，改造更新更是世界级难题。

有人曾说，珠城东是广州皇冠上最耀眼的明珠，也是广州心脏上最贵的一根“刺”。

因为这里的三旧问题，相比金融城、琶洲都要更加复杂。

比如金融城起步区，也涉及旧村，但征拆对象主要集中棠下新墟这一个自然村内。

相比来说，珠城东完全不同，建国前已经有村庄，上世纪50年代建成大批国营工厂，随后围绕工厂又形成宿舍与生活社区。

旧厂征收好说，面粉厂、绢麻厂、二棉厂、玻璃厂等一批旧厂因为产权集中，早已被政府征收。

但珠城东自然村就有5条，涉及村屋、村集体物业、小产权房、集资房、国有住宅小区，牵涉问题非常多样。

这么说吧，花城大道东延段首期2013年通车，但二期却一直卡在员村的征收上，这一耽误就是13年。

因为原线路涉及大量小产权、村民住宅，征收难度太高了。

直到2024年，珠城东才迎来真正的转折点。

那一年也是广州的转折点。

开年的高质量大会上，广州提出以“二次创业”的状态，推动城市再出发。

5月《广州市城中村改造条例》正式施行， 这是全国第一部城中村改造专项地方性法规。

自那之后，无数被视为“最难啃的硬骨头”都被拿下，比如蹉跎了15年的冼村。

同年，广州新一轮城市总规落定，明确推动城市核心功能沿江集聚、向东拓展。

所有线索都在汇向同一个答案：围绕中心城区再开发，广州向心而生。

珠城东这根广州心脏最贵的刺，必须要拔掉了！

为此，官方谋划了一盘合纵连横的棋局。

谋定总体蓝图，划定时间线

2024年，政府给出了明确的工作部署。

倒排工期推进土地储备，协调解决历史用地问题，研究小产权物业的处理路径，并配合相关控规和收储方案编制。

到了9月，金融城西区临江大道以北地块控规正式生效，金融城西区骨架路网及员村二横路西侧控规通过市里审议。

土地征收和后续建设的思路都确定了：骨架先行，分期实施，由政府统一统筹。

为了尽快实施，花城大道东延段不惜向南移动线路。

信号很明显，先干起来，不能再拖了！

200亿卖地，重塑价值预期

24年9月29日，面粉厂以117.5亿总价被保利发展拿下，折合楼面地价约6.7万/平，刷新广州地价排行榜。

同年12月31日，绢麻厂以70亿成交，还是被保利发展拿下，实际楼面地价约5.8万/平。

这两块地被称为保利大小王，近200亿巨资，让珠城东瞬间变成广州楼市热点和价值制高点，一直延续至今。

这种价值上升趋势，既给了开发商继续进场的信心，也增强了官方加快推进的动力。

十字路网开路，旧村征收破局

26年开始，十字路网的实际动作密集落地。

2月中旬，首期启动拆卸，3月中下旬发布最新征地预公告，5月中旬石东村签约，月底道路可研方案发布，官宣9月底同步开工。

十字路网，既解决了珠城东和珠江城、金融城的断点，也打开纵向的交通格局。

更关键的是，这不仅标志着沿线旧厂征收进入收尾，员村旧村征收也实现了历史性突破。

虽然征收部分不多，以村集体物业为主，但员村、程界东村、子富新村等主要自然村都覆盖了。

路网成型后，员村片区几条自然村将被进一步“切碎”，方便后边继续分期征收，滚动开发。

产城融合，发力人工智能和数字产业

很多人对珠城东有个误解，就是这里以居住功能为主，但实际上产业谋划还要更早。

广州十五五规划里人工智能这类新兴产业，只提及三个重点平台，一个在琶洲，另外两个都在珠城东，包括中国人工智能广州产业园和红专厂。

其中，中国人工智能广州产业园前身就是员村二棉厂，2023年已经动工，总投资高达80亿，还要建设248米地标。

妥妥的庞然大物。

有趣的是，这里也是花城大道东延段一期的终点，紧接二期起点，即石东综合农贸市场。

珠城东另一个产业核心，则围绕着员村二横路沿线，向珠江打开，发展数字产业。

这样一来，产城核心都被十字路网串联起来，变成一整盘活棋。

官方破局思路非常清晰：

一是先易后难，先征旧厂再到旧村，先拆集体物业再到村民私宅。

二是分片破局，滚动开发，先做成标杆，再带动整个片区发展。

现在，珠城东这盘棋合围之势形成，进入最难的旧村征收阶段，珠城东最难一战，变成最后一战。

当然，再宏大的城市棋局，最终都要靠一条条道路、一砖一瓦来变现。

而就在上周六（7月18日），椰林路保利配建段主体完工，珠城东的城市骨架又迈出关键一步。

椰林路的位置，就在保利天曜北区门前，宽阔平整的双向四车道，既打开交通格局，又擦亮珠城东城市界面。

椰林路全部完工后，将直接衔接员村二横路，再拐个弯就是花城大道东延段和5+11号线员村站。

这意味着，天曜北区，将坐上珠城东交通破局第一班快车。

同时，光曜礼道和椰林路构成了天曜的“十字路网”，对内接通学校公园社区，对外串联花城大道和员村二横路，成为城市的毛细血管。

两条道路周边，天曜配建6班幼儿园主体已经成型，配建24班小学拟引入体育东教育集团。

星曜会所更已提前开放运营，短短3个月，便吸引约500人参与试运营课程。

200亿重仓珠城东后，保利还在持续响应政府号召，从“造城”变成了“造生活”。

星曜会所内恒温泳池、健身房、理疗康养馆等配套，完成对身体与精神的全方位照顾；

中轴园林恢弘铺展，将城市级的气象带入社区，盛放的正是“好生活”的厚度。

伴随珠城东征拆建设推进、大小十字路网全面贯通，天曜向西直达珠江新城与SKP，向东融入金融城商圈，向南连接临江带状公园，跨江即达琶洲。

天曜将真正站上珠金琶的生活交汇点，形成一套无缝切换的城市核心生活。

而这种持续加码的好生活，也吸引了众多高端买家到来。

天曜开盘至今，一直是广州1000万-3000万总价段新房冠军，最近更突破百亿成交纪录，700+户家庭选择了这里。

某种意义上说，天曜推动了一轮富人迁徙运动，让“珠城东进”从城市规划变成人口与财富的实际流动。

今年以来，这种趋势更加猛烈。

天曜最近一次推出临江大平层最高单价已经突破16万+/平。

相比去年首开约9万-12万元/平，天曜已经用价格完成了一次清晰的价值跃升。

而目前主力在售的是北区，B3栋仅余最后3套，近期也释放了少量清栋优惠；B2栋、B1栋则有多样产品可选择，好楼层、好景观、好户型。

B2栋120平四房占据城市级IMAX巨幕景观，你既能看见珠城三件套、临江大道黄金岸线。

你也能第一时间感知椰林路、花城大道东延段、员村二横路、员村站TOD这些最核心变量的兑现。

很核心的一点，珠城东马上要发生的破局动作，都围绕着天曜北区展开。

当然，珠城东未来的价值中枢，也在这里。

所以，伴随珠城东连片开发，天曜的生活方式与资产价值还将不断进阶，同时牢牢掌握定价权。

就像珠江新城房价最高的地方永远都在东区，资源所在，城市所向。