北京买房：理清思路，购房建议1953

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

学区房难道还有专门的评审委员会吗？名校的分校就应该都是学区房，怎么您就说不算呢？

A：

1、学区房当然没有评审机构了，也不会颁发证书和级别评定什么的，这就是个民间的共识而已。但共识只是一部分人所认可的，您可以不认可，无所谓。

2、社会上其实有很多这种共识，但大多数标准都是模糊的。比如您说的“名校”，请问标准是什么，有专门的评审委员会吗？如果没有，那您凭什么说那算名校？

学区房也是如此，如果从宽泛的角度说，那所有划片了对口学区的房子都可以算，都能上学。但只要有了功能，那就必定会出现层级，也都是用上层的来代表全部，所以狭义的学区房是指：对口教育资源较好，房价中包含溢价的房子。

3、上次我把溢价的事儿已经大致说明白了吧？您不承认就算了，没必要跟我掰扯。

另外我只能说人大附本校和部分分校确实非常好，但**的是否能提升成绩有待观察。反正到目前为止，家长们对这里还不是太追捧，所以房价中也就没有体现出学校的单独价值，也就是没溢价，所以我认为不算普遍意义上的学区房。

4、简单就这情况吧，我理解您的心情，也就不和您再探讨了，咱们各自保留观点就得了。

仅供参考。

二

Q:

我也是面临换房，情况是现在名下两套房，一套是西城广外学区房老破小，42平租金4600，450万买的，现在中介只给报价360-370万。另一套房是丰台成寿寺的塔楼，这还行，结婚时2万一平买的，现在5万多，但是面积太小了才60多平，而且是朝东和朝北的，现在租6000，最高租过6400。我们手里还有些钱，两套房必须卖一套，没想好卖哪个？

A：

1、卖哪个？如果是用完了学位，那常规建议就是卖掉学区房啊，否则留着的话因为房价中包含学区溢价，导致租金收益低，溢价部分还有保值风险，毕竟入学低谷期要至少延续到2032年呢。

2、尤其您这套还是小户型占坑儿房，那溢价占比通常会更高。以370万租金4600来说，租售比达到800了，而北京老破小平均值550，小一居甚至低到500以下，那您这溢价率至少30%，甚至40%左右。注：西城平均值在25%左右。

也就是这套房的基础价值在200来万，超出的部分都是学区价值，都是入学高峰期炒出来的溢价，150万吧。

而以广外来说学区不算太强，那孩子减少后是否继续受追捧就不好说了。或者说就算还行，那也是宜居的房子才更受追捧，溢价的支撑也强一些，毕竟房子是用来住的。而你这种占坑儿房说不好，看政策和行情吧。

3、成寿寺的塔楼就留着呗，60多平5万多，算350万吧。租金6000，那租售比就是不到600。北京这种普宅的平均值是650，那这套房算相对性价比高的。原因大概率是因为您这套房是小两居，利用率相对高，所以租金高。

或者说如果这两个数字都是真实的市场行情，那也有超跌了的可能，慢慢儿卖的话有可能卖到小400万。

4、总之就这情况，卖哪套房自己决定，我只是列出情况供参考而已。

仅供参考。

三

Q:

我家是两套西城学区房，您是建议卖掉一套吗？两套房现在都在住，一套我父母一套我们住，都是两居，学区一个广外一个陶白。房子都是95年左右的，装修都挺老了，如果不卖的话我想轮流重新装一下，就是不知道是否合适？如果卖掉的话您建议买哪里？

A：

1、卖不卖的看自己，我不好有什么建议。只是从常规来说，如果已经用完了学位，或者是用不上学位，那如果不是就喜欢这地段儿或小区，从投资角度可以趁着溢价还高的时候置换。这样既提高居住的性价比，也降低溢价部分的保值风险。但这由您自己决定，没必要听别人的。

2、另外多说一句，参考韩国首尔和咱们台北市等地的学区房先例，在人口高峰过去之后，都是好学区+宜居的房子支撑更强，普通学区+普通居住体验的房子大多一般了，毕竟只有好资源才什么时候都稀缺呢。

3、装修那就更是自己喜好的事情了。只是想好了啊，一旦装修，那过几年如果出手就未必划算了，装修价值贬值快，不太划算。所以如果想几年后卖掉，那装修就别花太多钱吧，装饰为主更合适。

4、如果置换那就丰台石景山呗，离西城近，肯定没溢价，次新小区也相对多，保值稳妥的有的是。

仅供参考。

四

Q:

北京房产中介好干吗？没干过，只租过房子，想了解一下。

A：

1、呵呵，经常有人来问这问题，一般都是认为比较好干的，所以才感兴趣的。或者说是认为普遍收入高，而且不太费脑子，只要不怕辛苦的多跑腿儿就行，是这意思吧？

2、这么说吧，如果外界普遍认为某个行业的收入高，而且还没什么门槛儿和难度，那这个行业就一定非常的内卷，而且从业者之间的两极分化会非常大。

典型的比如演员和网红，外人都觉得随便就能年入几十万，而且是个人就能干，只要脸皮厚就行。但实际上呢，不要脸是肯定的，但能挣到大钱的只有头部的几个，绝大多数都是混个温饱，甚至连饭钱都挣不出来的也有的是。

3、中介就是这种行业，基本没门槛，是个人就能干。而外界看到的是北京一套房动辄几百万，佣金2%都10万起，那能挣的少吗？于是有不少人就抱着梦想干了中介，结果被累成了孙子还挣不到钱。

算个账吧，北京去年成交17万套二手房，大部分是通过中介成交的，总金额据说在5000亿，也就是平均300万一套房。现在北京中介费标准是2%，但有很多小中介和高总价房子到不了，但算上其他各项服务也差不多是这个比例吧，那总佣金就是100亿。

看上去很多是吧？但作为经纪人一般就拿到佣金的提成是30-50%，按平均40%计算还剩40亿，还是很多。但北京有10万中介啊，平均到每人就是年均4万了，每月3000还多吗？

而且这是平均数，是资深中介和刚入行小白的平均。现实则是挣的多的年入百万，少的连房租饭钱都得撸网贷。几个月半年不开单的有的是，开单的也大部分都是卷出来的，从早上到晚十点恨不得都在带看，更是半夜都得陪着砍价签合同。干不了就滚蛋，有的是认为能挣的多的往里冲呢。

4、多说一句，真正能让大多数从业者都收入高的行业，那一定都是有限制的。或是高门槛、高难度，高投入，或是高风险，是这些换来的高收入。当然这世上肯定有钱多事儿少离家近的好工作，只是轮不到普通人而已。

5、总之北京中介肯定不算难干，只要有“手腿眼耳嘴”就都能干。但想挣到钱不容易，就是因为从业者太多，业内竞争激烈，一年到头儿的内卷。

不过有一种中介活的不错。他们都是在某个小区或板块深耕多年，几乎是垄断了当地的市场，无论租房还是买卖，都得找地头蛇。那如果能在这种店里就相对舒服了，至少体力上能轻松很多。但这种一般都是私人的小店，人家凭什么要给外人工作机会啊？而且既然是干活儿不累，老板还能大方的多给提成儿吗？

仅供参考。

五

Q:

我目前是考虑买婚房，但十分的纠结，因为自有资金少，只有100万多点，但想平衡居住+交通+学区+配套，还想兼顾保值不落后大盘。请问在300万之内的两居室买在哪里合适？我当然知道这想法有些太多了，但我们是底层打工人没办法，钱都是省吃俭用攒出来的，必须买最合适的。

Ps：西四环工作，都在莲石路沿线。

A：

1、300万之内的两居室，老破小肯定不接受吧？那即便是70多平的小两居，单价也最高在4万左右。这价位要兼顾这么多要求，几乎不可能。所以还是适当取舍吧，否则在哪儿都不好买到。

甚至说句不好听的，如果您跟中介提这些要求，那有可能被贴上“不懂行+贪心”的标签。然后他们就更敢忽悠了，万一买到带硬伤的房子就不合适了。

2、另外您工作地点在哪儿啊？这还是根据通勤大致有个方向吧，要不然我也不知道说什么。

3、既然是莲石路，那我建议俩板块吧。一个是门头沟的上岸，算是离您相对最近的了，至少交通方便。次新房小区好几个呢，单价都4万多，价格走势基本跟随大盘。学校是八中京西校区，在门头沟算不错的，但不算学区房，没有溢价，居住的性价比正常。

另一个是房山的长阳，您看交通是否方便吧？房价也是3万多4万左右，小区不少，应该选择多一些。价格走势也挺好的，地铁沿线的基本不落后。学校是黄城根+四中+十二中的分校，在近郊算是挺不错的学区了，没有溢价。

4、其他的我没什么可说的了，还是多说一句，您的期望值偏高了，现有的实力如果强求的话，未必能得到太好的结果。

仅供参考。

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