内部揭秘：世茂刚调整，金茂服务这轮刀尖向内的变革也正式开启

大家好，我是地产高富帅。

地产与物业，两个完全不同的行业。这两年随着市场整体下行，两大业务之间的融合与调整越来越频繁，本质上还是早期规模化发展太快，经营能力跟不上。

物业航道原本只是早期开发商的一个边缘服务业务，如今却已经成为多数房企下一个阶段的核心业务之一，这也侧面说明，整个不动产投资产业已全面进入存量时代。

在这一块存量经营业务转型中，头部房企阵营里，特别是，华润，中海，保利，绿城等为首的一线军团，旗下物业航道早已经独立上市，并持续领先。

暴雷房企阵营中，碧桂园服务算是规模化最突出之一，无论是早期的收并购还是持续拓展的城市服务细分赛道，仍然属于行业第一梯队。

在一众上市物企中，世茂服务近期受到大家持续关注，一方面是两年换两个总裁，另外一个方面还是其组织构架的不断调整，整体经营确实有些偏离了轨道。

这几年，无论是万科云，还是世茂服务，都是属于传统地产巨头转型扎根物业赛道的典型，但江湖口碑一直都不太稳定。

早期很多物企为了上市要求，拼命的扩张规模，报表好看的背后的代价，是经营质量与利润的持续下降，等到行业下行，早期的弊端就完全暴露无遗。

就在近期，另外一家头部央企旗下的物企也迎来了新一轮大调整，这次调整似乎更加顺应市场需求，不再只是形式主义。

地产一品塘独家获悉，中国金茂旗下的上市物企业--金茂服务，迎来了新一轮组织调整与高管大换防，物业赛道也开启了内卷模式。

从整体组织构架来看，金茂服务再次变化，从最早期的三级管控：集团总部+中心城市+管理中心，现阶段已全面进化。

早在2025年，金茂就对组织构架做出了一系列的调整，先是大批量合并中心城市，取消了管理中心，已经形成了二级管控体系。

本次调整再次升级，把之前的中心城市变成了城市公司，集团总部直接管控13大城市公司，完全与现阶段中国金茂的组织体系保持一致。

作为在管面积站稳1亿平方米关口的物业上市公司来说，本次的组织变革显然也是行业内少有的，也是与中国金茂整体的发展战略保持同步。

在本次变动之后，其中最大的亮点来自于广深公司的重新启动，大家应该知道，2025年的那一次调整过后，广深区域就直接消失在金茂服务版图。

本次广深公司再次扶正，并且直接提拔到了独立城市公司范畴，分管了广东+海南+福建三省12个城市业务，并且深圳设立了拓展岗，很显然是重点布局城市。

2025年以后，金茂服务这一轮改革也开启了精准布局之路，其中高能级城市占比93%，华东、华北核心区域占比约70%。

2026年三月，金茂服务发布了2025年年报，实现营业收入36.68亿元，同比增长18.5%；毛利约为7.2亿元，较去年增加约0.3%。

但是净利润表现方面仍然是核心痛点，归母净利润3.1亿元，同比下降18.8%，呈现“增收不增利”的典型特征。

非业主增值业务与社区增值业务，显然是金茂服务未来需要重点深耕的模块，地产开发类的基本物业服务，现阶段增量已经到顶，传统物业服务已经无法支撑利润增长。

本次大调整过后，金茂服务也迎来了最新13大城市总大洗牌，除去少数延续之前中心城市总配置以外，多数城市公司负责人都来了一次大换防。

金茂服务北京城市总周超，早在去年，原金茂服务北京中心城市总经理出事，金茂从龙湖物业重金引进了周超，北京也是金茂服务深耕的大型城市之一。

金茂服务上海城市总蔡云，也是早期金茂服务老班底之一，早期任职万科物业上海公司助理总，上海作为中国金茂近两年超级深耕的一线城市，多元化业务较多，期待后期的利润表现。

金茂服务成渝城市总李博，早期担任金茂服务重庆分公司总经理，本次调整地盘再次扩大，分管云贵川三省。

金茂服务长沙城市总赵志平，985本科院校毕业，在万科，恒大等头部物业体系出身，早期担任华中区域+华南区域总经理。

金茂服务山东城市总谭鑫，深耕山东多年，属于地产开发转型物业管理的典型高管之一，早期担任金茂青岛公司项目总。

金茂服务西安城市总赵三莹，早期担任旭辉旗下永生服务西北公司总经理，2022年加盟金茂服务至今，分管过郑州，西安等城市公司业务。

金茂服务苏南城市总吕裴然，原新希望服务首席客户官，属于拓展能力很强的物业经营高管之一。

金茂服务南京城市总李生稳，曾经担任金茂服务苏皖区域总经理，金茂系老人，深耕南京多年。

金茂服务浙江城市总于浩，一直在金茂服务苏皖区域工作，浙江公司也是本次重新组建的城市公司之一。

接下来的几个城市公司，几乎清一色设立副总主持工作，也有不少上位的年轻干将。

金茂服务天津城市副总（主持工作）关智达，金茂服务体系培养的年轻高管之一，早期担任集团总部市场发展部副总。

金茂服务郑太公司副总（主持工作）李国雄，又是一位外聘的高管之一，前恒大物业江苏公司分管运营品质副总，行业资历比较深。

金茂服务合肥公司副总（主持工作）张婷，金茂服务这一波城市总中最年轻的女将，90后，早期担任安徽龙城物业多年，一直都在项目一线。

随后加盟杭州滨江物业，担任上海项目负责人，本次回归合肥，刚加盟金茂服务不久，本轮直接给到了副总机会，职业发展机遇不错。

金茂服务广深公司副总（主持工作）王嘉，属于内部提拔高管之一，早期担任金茂服务长沙中心城市公司副总经理。

当行业的大潮退去，所有曾经被规模和速度掩盖的短板都会浮出水面。

金茂服务这一轮刀尖向内的变革，看似是一次常规的组织架构调整与人事洗牌，实则是一场从“开发逻辑”向“经营逻辑”彻底跃迁的成人礼。

对齐的不仅是母公司的管控地图，更是一种战略意志的回归——物管不再是地产开发的“售后服务部门”，而是必须独立造血、独立面对市场检验的经营实体。

如今，从“抢面积”转向“耕亩产”，从“拼爹输血”转向“自我造血”，从“独立故事”回归“协同共生”，正在成为头部物企的共识。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂20年 20年猎头从业经历，17年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。