住宅小区公共收益怎么用、怎么管、怎么审计……海南已明确

商报全媒体讯（椰网/海拔新闻记者 李兴民）近日，省住建厅正式印发《海南省住宅小区公共收益管理的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》），将于8月7日起施行。新规旨在系统性规范住宅小区公共收益的归集使用与管理，破解长期困扰业主的公共收益“糊涂账”难题，聚焦群众反映强烈的物业服务领域突出问题，明确住宅小区公共收益的归属属性与具体来源范围，填补了此前相关管理的制度空白，为全省住宅小区公共收益规范化管理、保障全体业主合法权益提供了清晰的政策依据。

《指导意见》明确了公共收益范围，公共收益是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分（包括共用部位、共用设施设备）依法开展生产、经营、租赁等活动，在扣除法定税收、能耗、人工等合理管理成本后获得的收益，该收益依法属于全体业主共有。并明确了公共收益的11项来源，包括利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙等设置户外广告，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告产生的收益等。

针对公共收益管理主体不明确、资金混存等问题，《指导意见》作出了详细规定。业主大会成立前，物业服务人可根据前期物业服务合同约定代为管理公共收益；业主大会成立后，公共收益的管理、使用和分配应当由业主共同决定。经业主大会授权，业主委员会可自行经营住宅小区共有部分，也可委托物业服务人经营，但委托经营期限原则上不得超过物业服务合同约定期限。

在资金管理方面，《指导意见》要求住宅小区公共收益必须建立管理制度，实行专户专储、单独列账、公开透明。一个物业管理区域应设立一个公共收益专项账户，严禁将公共收益与物业服务企业或其他主体的收支合用一个账户。业主大会成立后，物业服务人应及时向业主委员会报告公共收益及其经营收支账目，不得以业主欠交物业服务费、水电公摊费等为由拒绝报告。

公共收益的使用范围经业主共同决定，公共收益可用于补充住宅专项维修资金；公共设施设备维修，共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用和共用设施设备保险费用；业主大会筹备及业主大会、业主委员会或者物业管理委员会日常工作经费；抵扣应当由业主支付的物业服务费用、水电公摊费用等8类情形。

公共收益使用的禁止事项明确未经业主共同决定，下列费用不得从公共收益中列支：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的更新、维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

《指导意见》对公共收益的公示和审计作出了严格要求。物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）应当自签订公共收益经营管理合同或者协议之日起7日内，在物业管理区域内显著位置公示有关信息，公示期不少于30日，同时通过业主微信群等便捷方式告知全体业主。

此外，公共收益经营管理主体应当每季度将公共收益收支资金明细在小区物业管理处、公告栏等显著位置公示一次，原则上每季度首月10日前将上一季度公共收益收支明细进行公示，公示材料应附开户银行加盖业务公章的当期账户对账单、审计报告等相关证明材料。公示信息应当同时在业主微信群、相关物业信息平台等多种渠道同步进行。业主对公示内容有异议的，经营管理主体应当自异议提出之日起7个工作日内予以答复。

在审计方面，《指导意见》明确了5种必须委托第三方审计机构开展审计的情形：

1.年度公共收益达到一定数额以上。

2.物业服务合同终止。

3.业主委员会（物业管理委员会）任期届满。

4.业主委员会主任或半数以上委员离任。

5.20%以上业主提出审计要求等，审计费用从公共收益中列支，审计报告应向全体业主公示。

《指导意见》还明确，建设单位、物业服务人侵占、损坏住宅小区共有部分的，县级以上地方人民政府物业管理主管部门应当责令限期改正；逾期不改正的，依照有关法律法规的规定予以处罚。物业服务人不按规定公布、公示共有部分经营收支情况，或者物业服务合同终止时拒不移交公共收益收支账目的，逾期不改正的，依照有关法律法规的规定予以处理，并记入物业服务人信用信息档案。

对于业主委员会（物业管理委员会）委员、物业服务人、公共收益第三方经营、代理会计机构等组织、企业、机构、个人有挪用、侵占公共收益或者其他损害小区业主公共权益违法违规行为的，将依照相关法律法规给予处罚；涉嫌犯罪的，依法将线索移送公安机关。

省住建厅相关负责人介绍，此次出台的《指导意见》是海南规范住宅小区公共收益管理的重要举措，旨在通过制度设计，规范小区公共收益管理，切实保障业主合法权益，提升物业服务质量。

小区公共收益来源：

• 利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙等设置户外广告，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告产生的收益；
• 利用业主共有道路、公共场地停放车辆产生的收益；
• 利用住宅小区共有场地设置电动自行车、新能源汽车充电设施所收取的场地使用费、充电服务费等收益；
• 利用业主共有场地开展商业活动及投放设施等所得的收益；
• 利用业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收益；
• 对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的进场费或场地使用费；
• 处置经业主大会同意报废的共用设施设备回收残值产生的收益；
• 相关单位支付的归全体业主的违约金、赔偿金等；
• 公共收益增值收益（包含利息等法定孳息）；
• 利用楼宇公共的屋面、外立面，和小区共有部分，应用太阳能光伏系统且实现发电上网的收益；
• 其他依法属于全体业主的公共收益。

经业主共同决定，公共收益可用于以下情形：

• 补充住宅专项维修资金；
• 公共设施设备维修，共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用和共用设施设备保险费用；
• 业主大会筹备及业主大会、业主委员会或者物业管理委员会日常工作经费；
• 抵扣应当由业主支付的物业服务费用、水电公摊费用；
• 委托第三方账务记账费、审计费、法律服务费、招标代理费等；
• 电动自行车充电设施、智能安防设施、文体设施等业主共有设施设备增设费用；
• 其他与小区公共利益相关的费用；
• 结余部分可按照业主专有部分面积所占比例分配给全体业主。

【责任编辑：李雨聪】

【内容审核：张慧莹】

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