楼市，指明了方向

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

房子成了大宗耐用消费品。

住房新部署

这两天，关于房子的定位有了新的部署。

《扩大消费“十五五”规划》中，将住房与房地产相关部署分散在大宗商品消费、消费能力提升、消费制度机制三个板块，将住房正式纳入“大宗耐用商品消费”体系。

（来源：《扩大消费“十五五”规划》）

这是战略层面的最高意志，未来5年都要围绕这些方向落实。

回看过去的众多5年计划，无不落实的，大体的方向和节奏也都一一对照。

而且批复的回答里也特别强调“要把扩大消费作为本地区“十五五”时期经济和社会发展的重要任务，加强组织领导，明确工作责任，因地制宜探索扩大消费有效途径，结合实际落实好《规划》提出的目标任务和政策措施”。

这就相当于必须完成的任务和目标，而且是重中之重。

而这也意味着，住房接下来的重心将会从增量扩张、投资拉动，转向居住消费提质、存量价值激活将会更彻底。

这种目标的转向，不仅仅是房子带来的市场以及消费增长动力的变化，也是接下来调控底层逻辑的配套变化。

《规划》在“推动商品消费扩容升级”章节中，将住房消费列为大宗耐用商品消费的首位，与汽车、家居家电并列纳入大宗消费体系，说明从官方层面就彻底夯实住房的消费属性，也进一步弱化房子的投资属性。

这也契合了当前房地产市场供求关系发生重大变化的阶段特征。

《规划》提到——

更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。

说明，接下来的房地产市场继续以保障性住房作为托底，也会持续优化供给，稳定最底层的住房消费。

而改善型住房也将会扩容，各地因城施策增加改善性住房供给，匹配居民住房消费升级的需求，释放更多高品质的住房消费潜力。

至于住房租赁市场也会进一步规范，新市民、青年群体也会有更多的选择路径。

所以可以看到这几年，无论是一线城市，还是二三、四线城市，不仅落地了很多规范和条例，本地的房地产市场生态也出现了很大的变化。

比如去年落地的《住房租赁条例》，目的是规范住房租赁活动；

比如核心城市纷纷拿出优质地段宅地吸引房企进场，市场也出现一大批更优质，更高端的“好房子”；

比如深圳、上海、广州、福建等地筹集大量的保障性住房，收储的存量闲置新房或二手房，用作保障性住房。

比如各地针对住房公积金，不仅大幅扩大使用范围，也大大提高了可贷额度。

毕竟去年仅33城的累计缴存余额就超过了6万亿元，如果这些“沉睡”资金能拿出来花，就能撬动更多的住房终端消费。

所以，所有的措施以及落实，都在逐步实现，最终都围绕更好居住的方向发展。

老旧房子消费升级

除了住房供应端的消费指引，存量端也将老旧房升级作为消费扩大的发力点。

《规划》提到，实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。

来源：《扩大消费“十五五”规划》）

其中，特别明确了“支持居民自主更新”以及“支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。”

这就意味着老旧小区业主可通过自主协商、联合改造等方式提升居住品质。

从产业链视角看，城中村、危旧房和城镇老旧小区改造以及“好房子”建设都将直接拉动绿色建材、智能家居、装配式装修、家装翻新、电梯加装、适老化产品、智能安防等领域的有效消费和投资。

根据住房和城乡建设部数据，2025年，全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、499万户，共完成投资1332亿元。

“十四五”期间，全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人；加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个、养老托育等社区服务设施6.4万个。

结合我们《城市更新“十五五”规划》的目标以及规划来看，“十五五”规划新开工改造城镇老旧小区11.5万个，规模较“十四五”减半，而根据华创证券、中诚信等机构测算，“十五五”期间全国城市更新总投资预计至少完成15万亿元，平均每年3万亿元。

（来源：《城市更新“十五五”规划》）

而从各个城市实操落地的进度来看，也已经有了成果。

比如厦门已经允许居民提取公积金用于房屋装修，标准为每平方米1800元；蚌埠市今年3月明确公积金缴存人父母年满70周岁的，可提取最高5万元公积金用于父母住房适老化改造；深圳首个老旧住房原拆原建项目今年5月顺利开工；今年3月广州首例“全私房业主自主出资”的成片连片自主更新改造项目正式动工。

所以，接下来更多住房相关的消费支持，或许会有更多的自主试点铺开，受益的涉及面也会更广。

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