陆家嘴办公：从空间生意到产业生意

研究员 | 黄怡博 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨

摘要：当上海写字楼空置率整体攀升至24.5%，陆家嘴办公却以87%的出租率逆势企稳。秘诀在于一次角色跃迁：从“房东”变为“产业合伙人”。先选产业赛道、再用服务体系绑定企业、最后以资本链接共担成长。陆家嘴办公正在把写字楼做成“产业生意”。

2026年上半年，上海写字楼市场仍处于深度调整周期。世邦魏理仕监测数据显示，2026年上半年上海市写字楼空置率同比上升2.1个百分点至24.5%，实际成交有效租金同比下降4.6%，约为5.27元/平方米/天，供过于求与租金承压的局面尚未扭转。

同一时期，陆家嘴集团旗下的商办资产却呈现出另一组数据。截至2026H1，陆家嘴集团在营成熟项目出租率为87%，租赁收入达18.5亿元。办公及产业园大量新入市项目已去化50.49万平方米，达到去年全年去化面积的65%；新租及扩租项目已完成全年指标的52%（25.4万平方米）。

另外，2026年6月22日，华安陆家嘴商业不动产REIT正式获批，底层资产为晶耀前滩项目，预计募资25.74亿元。截至2025年末，晶耀前滩办公楼出租率达95.93%、商业约94%；前滩国际商务区成熟楼宇整体出租率维持在90%以上。

全行业空置率攀升与局部资产逆势企稳之间的反差，指向一个根本的问题：高出租率的资产究竟做对了什么？陆家嘴集团旗下的L OFFICE陆家嘴办公的实践表明，关键在于回答好三个问题——招谁、怎么留、绑多深。

产业锚定：用“选择”代替“招商”——回答“招谁”

L OFFICE陆家嘴办公的第一重转变，是从“空间租赁方”走向“产业承载方”。

传统写字楼的逻辑是“以租金定空间”，空间是核心，价高者得。但高租金客户可能因租约到期、租金波动而流失，出租率的稳定性始终受制于外部周期。陆家嘴办公转向的另一套逻辑是“以产业链定空间”，产业成为商办发展的核心。先选定产业发展赛道，再引入链主企业，围绕产业链配置空间资源。空间的分配依据不再是单一时点的租金出价，而是产业集聚的长期价值。

产业锚定的关键在于“先研判，后招商”。L OFFICE陆家嘴办公内部建立了前置产业研究机制，对目标赛道的市场规模、政策走向、企业分布等进行系统性分析，以此回答三个问题：选什么赛道、落地条件有哪些、链主是谁。

前滩的路径是这一机制的典型落地。研究团队完成生命健康赛道的可行性论证后，招商团队定向引入多家世界级头部生命健康企业作为链主；链主入驻释放的产业信号迅速传导至产业上下游，形成持续的自发集聚效应。目前前滩已汇集74家生物医药与医疗器械相关机构，构建起覆盖研发、制造、专业服务的完整产业链生态。此外，陆家嘴金融城以金融服务业为主体；张江科学城聚焦集成电路、生物医药和人工智能，张江AI路演中心作为WAIC City Walk 2026伴游记活动打卡点之一，已成为张江的“创新门户”和“产业会客厅”；张江科学城·数智天地定位于智能终端产业。产业锚定逻辑在集团各区域均有落地。

服务赋能：用体系代替租约——回答“怎么留”

产业锚定解决了“谁来”的问题，但企业入驻只是起点。传统写字楼的痛点是：租约到期之日，就是客户重新决策之时，运营商缺乏让企业留下来的非空间理由。L OFFICE陆家嘴办公尝试完成第二重转变——从“物业服务提供者”走向“产业服务组织者”，从服务“楼宇”转向服务“企业”。让企业因为“离不开这里的产业生态”而留下，而非因为“租期还没到”。

陆家嘴集团推出的产业生态服务平台“陆创新域NEX”，正是这一转型的载体。平台以“为卓越的创新之路”为品牌使命，围绕“2+6+2”创新产业服务模块展开——两大基础服务场景保障日常运营支持，六大平台服务场景覆盖企业发展的关键节点，两大服务能力沉淀则聚焦资源整合与长期价值输出。深度链接陆家嘴独特的资源和能力，为企业提供覆盖全生命周期、贯通全要素资源、适配全发展业态的一站式创新产业生态服务平台，全方位产业赋能服务，为企业带来孵化、升级、转型等发展的新效应与新变量。

前滩的生命健康产业是这一转型的完整样本。链主企业落地后，“陆创新域NEX”产服平台推动成立生态联盟并组织产业生态大会。DIA上海代表处入驻前滩国际经济组织集聚区后，世博管理局、“陆创新域NEX”产服平台与DIA共同启动“全球生命健康创新服务平台”，构建贯穿政策研究、AI技术赋能、监管协同、市场准入等关键环节的高水平国际合作网络，提升前滩在全球生命健康产业体系中的资源配置能力与生态赋能能力。同期发起的“前滩生命健康产业生态共建联盟”，首批成员包括企业、协会、投资机构及专业服务机构共三十余家。从链主企业导入到服务平台共建，再到联盟成立，前滩的生命健康产业正在由企业集聚区向有机协作的产业社区演进。

资本链接：从收租到共投——回答“绑多深”

如果说产业锚定是“选对人”，服务赋能是“留住人”，那么资本链接解决的是“利益绑多深”的问题。传统租赁关系中，运营商与企业只是契约关系，企业的成长与运营商无关。但如果运营商能以空间为载体、以资本为纽带介入企业成长，双方的收益结构转变为“共同成长”。

陆家嘴办公将空间载体作为投资入口，筛选高成长性企业进行战略投资，同步提供办公、展厅等配套资源，形成“载体+资本”的组合供给。

思格新能源是这一模式的完整落地。2026年4月，思格新能源登陆港交所，陆家嘴集团作为基石投资者认购2889万美元，同时思格将产业基地与办公空间落地陆家嘴前滩片区。运营商以资本注入成为企业股东后，收益不再仅取决于租金，还与企业成长直接挂钩，双方从“租赁契约”升级为“利益共同体”。

三个支点的执行形成递进闭环。每完成一轮循环，产业生态的密度和黏性都会上升一个台阶，为下一轮选择赛道和导入链主提供更大的吸引力。

集团优势：制度禀赋与转型支撑

上述三角模型的运转，离不开一个结构性前提——L OFFICE陆家嘴办公的区域开发主体身份。这一身份为转型提供了三个层面的支撑。

其一，顶层视角。陆家嘴办公深度嵌入浦东产业发展规划，能够在行业趋势研判、产业资源导入、重大项目落地等方面提供前置支持，并形成高效的联动通道。对企业而言，这意味着行业信息获取、资源对接、落地协调等环节的沟通成本显著降低。

其二，资源配置。五大区域（陆家嘴金融城、前滩国际商务区、张江科学城、川沙城市副中心、临港新片区）的空间网络，依赖国有资本在土地整理、基础设施建设、产业导入上的持续投入才能形成。这是市场化主体难以在短期内复制的体量与周期优势。

其三，发展定力。陆家嘴集团深耕浦东三十余年，从陆家嘴金融城到前滩国际商务区，积累了从开发到成熟运营的完整经验。当这些区域转入运营期，空间之上生长出的已不仅是办公楼群，更是完整的商务生态。集团不以短期利润最大化为唯一目标，为企业提供了相对稳定的成长环境。

但张力同样存在。国企的决策链条与审批机制，与市场化机构的敏捷响应之间存在结构性摩擦。这套体系的长处在稳健与可持续，短处在速度与弹性。对陆家嘴办公而言，核心命题并非消弭这一张力，而是在制度框架内找到与市场节奏共振的方法。这套方法论仍在演进中。

总结

L OFFICE陆家嘴办公的转型路径为行业提供了一个样本：当写字楼从增量红利步入存量博弈，竞争维度正在从“地段优先”转向“运营能力优先”。

优质地段依然是商办资产的入场券。但仅凭地段已不足以构成壁垒。真正构成护城河的，是运营商以产业判断力筛选赛道、以服务体系绑定客户、以资本运作深化关系的综合能力。三种能力叠加，使资产价值不再被动依附于周期波动，而是通过深度介入企业成长获得主动增值空间。

运营正在从成本中心变为资产增值的价值引擎。其可持续性取决于产业判断的精准度与服务迭代的效率——这不是一个可以被简单复制的模板，但验证了一个确定的方向。