广东
朋友们！
注意了，明天广州楼市又有大戏开幕，荔湾芳村客运站地块要拍卖了！
我打听了一下，开发商报名特别踊跃，大概有5家房企准备明天去举牌。
可能包括但不限于保利、越秀、珠实、绿城以及中海。
老实说，今年广州官方放地实在不多，能到公开市场拍卖的，个顶个都是好地！
这宗地块是商住混合用地，占地建面约2.46万㎡，起拍总价119593万。
不到12个亿，对今天的广州核心区土拍来说，绝对不高，属于开发商“够得着”的门槛。
它的住宅体量也不算大，未来大概率就是一个几百套规模的项目，资金压力、开发节奏和销售周期，都比十几万平方米的巨无霸项目容易控制。
按照约6.8万㎡的计容建面，扣除配建，实际住宅起拍楼面价约为2.2万/㎡。
这什么概念呢？
帮大家回顾一下，中海浣花里楼面价约2.5万/㎡、保利和颂楼面价约2.7万/㎡。
目前，浣花里的二手住宅挂牌在4.9万/㎡左右，保利和颂也有一套4.4万/㎡的二手挂牌。
相比之下，芳村客运站的定价空间非常充足。
现在的开发商多鬼精啊，利润薄一点没关系，最重要是能卖得动、不亏本，就愿意往里冲~
当然啦，这块地也并不是十分完美。
3.9的容积率谈不上低密，而且还要承担公建配套和公共交通综合体的作用。
开发商未来必须要处理客运功能、住宅动线、噪音、车流和商业界面，开发难度高于普通住宅地块。
这恰恰也是它最有意思的地方。
做得一般，它就是一个地铁口刚需盘；做得漂亮，它可能成为花地湾新的城市封面。
具体来看地块位置，我觉着，这也是该地块最大的价值。
毫不夸张地说，它确定性极高。
首先，它是实打实的地铁上盖。
地块旁边就是地铁1号线坑口站。对打工人来说，在珠江新城上班，住这里不用换乘，直达体育西，早上能多睡半小时，这相当有吸引力。
其次，吃喝玩乐不用等，配套很完善。
出门就是广百广场，周边医院、餐饮、菜市场一应俱全。
此前在地块推介阶段，房企最关心的问题之一，就是未来的学位怎么安排。随后官方明确，该地块将纳入荔湾芳村小学教育集团统筹安排学位。
按照目前的招生安排，初中阶段主要对应第11组电脑派位，组内包括真光中学、荔湾省实广钢校区、花地湾省实等知名学校。
现在的买房人，最怕的就是楼盘卖完了，商场还在规划图纸上。
但这里不一样，啥都是现成的，拎包入住就能享受烟火气。
而在广州，烟火气就是最大的底气。
开发商们，很明显是看上了那批住了几十年两房三房、兜里攒了钱，正愁没地方换好房子的老荔湾本地人。
这种购买力，相当生猛！
聊完了地，咱们再聊聊明年的广州楼市大方向。
明天这块地的拍卖结果，我觉得很可能会给广州楼市接下来的走向定个调。那就是“主城价值回归”。
以前很多人被忽悠着去买远郊，规划说得天花乱坠，结果站岗站得腿都麻了。
现在这些开发商学乖了，买房人也学乖了。
大家发现，买房这事，求稳比求大更重要。
房子可以不大，但一定得在主城区，得有地铁，得有真实的生活配套。
所以啊，如果你手里拿着荔湾、越秀、海珠西这些老城区的老房子，我劝你千万别赶在这几天着急贱卖。
明天如果这块地被疯抢，甚至拍出高溢价，那就是所有主城核心区资产的定心丸。
如果你是准备买房，我也建议你多把目光放在这种配套成熟的地铁盘上。
最后的最后，你们觉得明天这块地能拍多少轮？评论区聊聊吧！
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