以案说法：打着“低价工抵房”幌子签合同收款，为何构成合同诈骗而非民事纠纷？

甘海滨律师

【裁判要旨】
法院认定何某某构成合同诈骗罪而非普通诈骗罪，核心裁判规则如下：

其一，行为人是否从事合同约定相关经济活动，不影响合同诈骗罪的认定。 有观点认为何某某不从事房地产销售及相关经济活动，其签订合同仅是诈骗手段，不具有经济合同活动特征，应定性为普通诈骗。法院明确否定这一观点，指出：合同诈骗罪的核心在于行为是否利用合同扰乱市场经济秩序，而非行为人从事何种职业。法律对本罪主体并无职业特别要求，判断构罪的关键是合同诈骗行为本身是否侵犯了合同相对方利益、国家合同管理制度以及正常的市场交易秩序。本案中，何某某骗取87名被害人签订合同支付定金，不仅损害了被害人权益，还对本地房地产销售秩序造成实质影响——案涉房地产公司听闻“工抵房”消息后专门发布公告提醒市民防骗，足见该行为对市场秩序的扰乱程度。

其二，合同诈骗罪与普通诈骗罪属法条竞合，应优先适用特别条款。 法院指出，合同诈骗罪与诈骗罪是特别法与一般法的关系。何某某的行为同时符合两罪的犯罪构成，应优先适用合同诈骗罪定罪处罚。这一规则不因犯罪数额大小而改变——即使犯罪数额未达合同诈骗罪的入罪标准，仍应优先适用合同诈骗条款，若属情节显著轻微危害不大的，可依法不认定为犯罪，确有必要的移送治安管理处罚，而非“降格”适用普通诈骗罪。

其三，本案与民事经济纠纷的本质区别在于非法占有目的。 法院强调，区分合同诈骗与经济纠纷的关键在于行为人是否具有非法占有目的。何某某既非房地产公司销售人员，也未受委托出售“工抵房”，其冒用他人名义、伪造印章、虚构低价房源，骗取定金后用于还债和挥霍，足以认定其主观上具有非法占有目的，签订合同仅是骗取财物的手段，其行为远超民事违约范畴，构成刑事犯罪。

【案件基本信息】

1. 裁判书字号：(2023)苏1182刑初143号刑事判决书

2. 案由：合同诈骗罪

【基本案情】

2021年11月30日至2022年10月21日，被告人何某某以非法占有为目的，谎称自己是某公司“工抵房(工程抵押房)”销售的负责人，可以低价销售“工抵房”,骗取成某及房产中介杨某、黄某等人的信任，通过上述人员对外宣传，通过签订房屋买卖合同、伪造印章等方式骗取87名被害人缴纳购房定金人民币3551000元。在合同签订后，被告人何某某以给付“好处费”能加快合同履行等为由，骗取31名被害人给予打点费用、香烟及购物卡等财物，共计价值人民币83393元。

工程抵押房简称“工抵房”,是指在某些条件下，房地产开发商为了后续项目的建设或开发，而向银行或房地产的相关行业(如建筑商、材料商等)进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部(或部分)的产权或使用权。

【案件焦点】

非房地产销售人员以签订合同形式骗取“工抵房”定金该如何认定。

【法院裁判要旨】

江苏省扬中市人民法院经审理认为：被告人何某某以非法占有为目的，以虚构的身份签订合同，骗取他人财物，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪。案发后，被告人何某某能如实供述自己的犯罪事实，系坦白，依法可以从轻处罚。被告人何某某认罪认罚，依法可以从宽处理。据此，判决如下：

被告人何某某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币30万元；对违法所得予以追缴，发还被害人。

案件宣判后，判决已生效。

【甘海滨律师案件解析】

本案是“工抵房”交易领域合同诈骗罪的典型判例，对厘清合同诈骗罪与诈骗罪的界限、规范“工抵房”交易市场具有重要参考价值。

其一，合同诈骗罪的门槛在于“扰乱市场秩序”，而非行为人职业身份。 本案的核心裁判贡献在于明确了合同诈骗罪的成立不以行为人从事合同约定相关经济活动为前提。即使行为人完全不从事房地产行业，只要其利用合同形式骗取财物，并客观上扰乱了正常的市场交易秩序，即符合合同诈骗罪的构成要件。这一规则有效堵截了“非行业人士”利用合同诈骗逃避特别条款规制的情形。

其二，“工抵房”交易的刑事风险识别。 本案揭示了“工抵房”市场常见的诈骗模式：不法分子利用消费者对“工抵房”交易规则的不熟悉，冒充材料商、建筑商或开发商销售人员，以“低价”“内部渠道”为诱饵，通过签订看似正规的买卖合同骗取定金。消费者应注意：真正的工抵房须由开发商直接或授权销售，购房款应进入开发商监管账户，而非个人账户；签订合同前应核实对方身份及授权文件，必要时到开发商售楼处或房管部门核实房源信息。

其三，法条竞合的“特别法优先”规则在合同诈骗罪中的适用。 法院阐释了合同诈骗罪与诈骗罪的法条竞合处理规则：特别法应优先于一般法适用，且这一规则不因犯罪数额大小而改变。这意味着，利用合同形式骗取财物，即使数额较小未达合同诈骗入罪标准，也不应转而以普通诈骗罪定罪，而应按合同诈骗条款处理，情节显著轻微的可不予认定为犯罪或移送治安处罚。这一立场维护了刑法体系的逻辑一致性。

其四，合规启示与风险防范。 对消费者而言，“工抵房”交易价格虽可能低于市场价，但风险较高，应通过开发商官方渠道直接购买，避免通过中介、个人等非正规渠道签约付款。对房产中介而言，接受“工抵房”销售委托时应核实委托方身份及授权凭证，避免被不法分子利用成为诈骗链条的一环。本案中何某某以虚构身份通过中介宣传骗取87名被害人，涉案金额达355万余元，被判处十二年有期徒刑的沉重代价，警示所有企图利用“工抵房”名义行骗的行为人，必将受到刑法的严厉制裁。