房地产贷款一年少了1.23万亿，普惠小微多了1.95万亿——钱正在“搬家”

文 | 中国金融网CFN 大河

图 | 微摄

你楼下那家便利店的老王，去年想扩个店面，跑了好几家银行。客户经理翻来覆去就一句话：“有房吗？抵押物够不够？”老王在深圳打拼了十几年，房子倒是有一套，但抵押贷款这事儿，他总觉得不踏实。

然后就没有然后了。

但你猜怎么着？今年上半年，像老王这样的小微企业主，从银行拿到的贷款多了1.95万亿。与此同时，房地产贷款少了1.23万亿。

这不是段子。这是央行刚刚公布的二季度数据告诉你的故事。钱，正在搬家。

房地产：1.23万亿不见了

先讲数字。

截至2026年6月末，人民币房地产贷款余额50.74万亿元，同比下降4.9%。上半年整个行业净减少了1.23万亿元。

1.23万亿是什么概念？差不多是海南省2025年一整年的GDP。

拆开看更吓人。房地产开发贷款余额12.65万亿元，同比下降8.5%，上半年净减少5402亿元。个人住房贷款余额36.29万亿元，同比下降3.8%，上半年净减少7163亿元。

开发商在还钱，买房人也在还钱。企业端和居民端的信贷投放都在往下走。

这跟几年前完全是两个世界。那时候房地产贷款是银行的“心头好”，开发商借钱拿地，老百姓借钱买房，银行赚息差赚到手软。现在呢？开发商在缩表，居民在去杠杆。

一季度末的数据更说明问题：个人房贷同比增速已经是-3%，房地产开发贷是-5%，非房消费类贷款是0%。房地产相关融资需求还在持续收缩。

普惠小微：1.95万亿流进去了

另一边，钱正在往小微企业那里跑。

二季度末，人民币普惠小微贷款余额38.52万亿元，同比增长8.3%，上半年增加了1.95万亿元。

1.95万亿。比房地产减少的1.23万亿多了整整7200亿。

单户授信小于500万元的农户经营性贷款余额10.21万亿元，上半年增加了3998亿元。助学贷款余额3509亿元，同比增长31.1%。

但有个细节值得注意。这是央行口径下普惠小微贷款增速首度低于10%，进入了个位数增长区间。2021年以来，这个增速一直在往下走。

为什么？原因其实很直白。

第一，基数太大了。2018年末普惠小微贷款余额才8万亿，现在38.52万亿。体量越大，增速越难维持。6月末普惠小微贷款余额已经占到全部贷款的13.6%。

第二，银行算不过账来了。国有大行新发普惠小微贷款利率普遍在2.6%到3%之间，而农商行揽储成本就在1.8%以上，加上运营成本、信用成本、拨备，实际放贷成本远高于这个数。每放一笔贷款可能都在亏钱。

第三，监管不逼了。2026年5月，金融监管总局正式取消了持续超8年的“两增”考核指标。以前银行是被逼着放贷，现在监管说“你们看着办吧，但要放得好”。

于是银行开始收手了。有城商行分行普惠金融部总经理说得直白：“监管不再强制要求增速，我们顺势调整策略，主动收紧敞口。普惠小微业务风险相对较高，继续扩量容易筛选到高风险客户”。

钱还流向了哪里？

房地产减了1.23万亿，普惠小微加了1.95万亿。但钱没停在那里。

绿色贷款余额48.63万亿元，同比增长14.5%，上半年增加3.82万亿元。基础设施绿色升级贷款21.74万亿元，能源绿色低碳转型贷款8.73万亿元。

科技型中小企业贷款余额4.15万亿元，同比增长20.1%，增速比各项贷款高15个百分点。高新技术企业贷款余额21.53万亿元，同比增长14.6%。

涉农贷款余额54.16万亿元，同比增长5.8%，上半年增加2.65万亿元。

这些数字放在一起，画面就很清楚了。房地产在缩，小微、绿色、科技在涨。信贷资源正在从“垒大户”转向精耕长尾与新兴赛道。央行报告的官方表述是“存量盘活与结构优化取代规模冲量成为主线”。

用大白话说就是：钱不堆在砖头上了，开始流到实体经济最需要的地方。

搬家带来了什么？

钱搬家，有人开心有人疼。

开心的是小微企业。普惠小微贷款余额38.52万亿，意味着大量像老王这样的个体户、小老板，终于能从正规渠道拿到钱了。虽然增速下来了，但增量还在——上半年1.95万亿，不是小数目。

疼的是房地产。开发商贷款少了5402亿，个人房贷少了7163亿。楼市还在去杠杆，房价承压，开发商资金链紧张。那些指着房子保值增值的人，可能要重新算算账了。

疼的还有银行。普惠小微贷款利率低到2.6%到3%，而农商行的资金成本在1.8%以上。息差越收越薄，银行已经没有“以量补价”的空间。以前靠规模赚钱，现在得靠质量赚钱了。

但搬家本身是好事。

一个经济体最怕的是什么？钱都堆在一个地方不动。房地产吸纳了太多信贷资源，其他行业想借钱借不到。现在钱从房地产流出来，流到小微企业、科技创新、绿色产业——这才是经济结构调整该有的样子。

搬家还会继续吗？

会，但速度可能会慢下来。

普惠小微贷款增速已经跌到个位数。监管不逼了，银行也不想亏钱放了。未来的重点是“提质”而不是“增量”——从“必须放多少”转向“怎么放得好”。

房地产还在去杠杆。个人房贷少了7163亿，开发贷少了5402亿。只要房价预期没变，这个趋势很难逆转。

但钱不会停在那里。绿色、科技、涉农——这些领域的贷款增速都远高于整体贷款增速。280万亿的信贷大盘子，正在一点一点地重新分配。

信贷增速从8%以上逐步降到5.2%，表面上看是慢了，但结构在变好。这不叫收缩，这叫转型。

观点：搬家不是结束，是开始

1.23万亿从房地产出来，1.95万亿流进普惠小微。这不是央行在指挥，这是市场在用脚投票。

房地产的黄金时代结束了，靠房子赚钱的逻辑变了。小微、科技、绿色——这些以前在银行眼里“不够格”的领域，现在成了资金的去处。

搬家是痛苦的。开发商难受，银行难受，指着房子保值的人更难受。但搬家也是必要的。一个健康的经济体，钱不应该只堆在一个地方。

280万亿的信贷总量，正从“垒大户”转向“精耕细作”。这个趋势才刚刚开始。

至于那些还在指望房地产反弹的人——你可能要等很久了。钱已经搬走了，而且大概率不会再搬回来。