有房者定房产规则，全租贷款推高房价，银行稳赚不赔

一场房地产大辩论，原计划两小时，最终拖至三个半小时，因为每个人都抢着发言。然而当有人问出“四五十岁还没有自己房子的人，请举手”时，全场几乎无人举手。坐在屋内讨论房价、租金、贷款政策的人，全是有房者。真正被房租压得喘不过气的年轻人，只能隔着屏幕观看。这场大辩论究竟在为谁解决问题？答案或许比想象中更为尖锐。

先说那个被反复提及的名场面。

辩论现场，有人问了一句很直接的话：“四五十岁还没有自己房产的人，请举手。”结果全场只有极少数人举手。这个画面被反复讨论，因为所有人都看得出来：坐在台上台下的，是有产者；站在门外排队的，是无房者。

这不是巧合，而是韩国社会结构的投射。

据韩国国土交通部发布的《2024年度居住现状调查结果》，去年全国住房自住率为58.4%，租赁住房占38.0%。首都圈自住率为55.6%。也就是说，超过四成的韩国人、近一半的首都圈家庭没有自己的房子。而租赁市场的主力是谁？青年家庭中，82.6%为租赁居住。年轻人构成了租房市场的主体。

但政策讨论的桌旁，坐的是什么人？四五十岁、有房有产、说话有分量。这背后反映出一个现实问题：韩国的社会政策长期围绕这个年龄段运转，因为他们是投票主力、舆论主力、政客最不敢得罪的人群。年轻人呢？租房、搬家、涨租、押金纠纷——这些事情发生在他们的日常里，却进不了核心决策层的会议纪要。

现场还有一段发言让不少人沉默。公州大学学生会会长李智友说：同样一份工作，住在首尔父母家里的年轻人，每个月能省下七八十万韩元的房租，一年就是将近1000万韩元；从外地来首尔打拼的年轻人，交完房租就所剩无几。这种差距从毕业第一天就存在，以后只会越滚越大。

更残酷的是韩国健康和社会研究所的一项追踪结果：研究人员跟踪了16年，发现年轻时贷款买房的群体，现在平均资产约5.3亿韩元；没买房的群体，平均资产只有9000万韩元。16年，差距接近6倍。

看到这种数据，年轻人不可能不焦虑。他们不是不想踏实租房，而是月租市场太差、太不稳定——房东说收房就收房，租金说涨就涨；全租制度又被诈骗案搞得人人自危。算来算去，买房成了唯一的出路。

于是所有人涌向买房市场，房价继续上涨，年轻人更加买不起，形成死循环。而政策制定者呢？他们有房，他们的资产与房价绑定，所以他们讨论的每一个政策，首先考虑的是自己的资产会不会缩水。

这恰恰是韩国房地产政策最大的问题：制定规则的人，根本不在规则制造的问题里生活。

韩国年轻人有多依赖全租贷款？有评论打过这样一个比方：因为口渴而喝海水，喝的时候觉得挺解渴，但海水越喝越渴。

全租是韩国特有的一种租房模式：租客一次性交给房东一大笔押金，通常是房价的50%到80%，住几年后房东全额退还，不收月租。对租客来说，每月不用付房租；对房东来说，拿到一大笔无息资金，可以拿去投资或者还房贷。

问题在于，年轻人哪来那么多押金？只能贷款。

于是全租贷款一路膨胀。几届政府轮番扩大全租贷款规模，将其包装成一种“帮助住进好房子”的贴心政策。但有评论指出：“用全租贷款的人太多了，房价就是这样被推上去的。”

拆开看，这是一个循环：租客从银行借钱付押金，房东拿到押金去买房或加杠杆，房价被托起来，全租押金跟着涨，年轻人需要贷更多的钱才能住进跟以前一样的房子。每一轮都在放大杠杆，每一轮都在推高房价。

更值得警惕的是，全租贷款还被当作福利政策来宣传。但全租贷款本质上是金融政策——是借来的钱，要还的；住房福利才是保障政策，是用来托底的。把贷款说成福利，等于告诉年轻人“放心借，这是好事”，但没有人告诉他们，贷款背在身上是要还的，而且房价越涨，他们需要借的钱越多。

这就是“海水越喝越渴”的完整逻辑。

有分析认为，全租贷款看似帮年轻人住进了好房子，长远看却在制造更大的财富差距。年轻人拿贷款的那一刻是高兴的，但几年后房价涨了、押金涨了、贷款额度也涨了，而有房者的资产继续膨胀，没房者的债务越滚越大。

那出路在哪？有议员在辩论中提出一个方向：把租赁市场真正做起来，尤其是企业型租赁住房。让公司长期持有物业，跟租客签20年、30年的合同，而不是像个人房东那样随时想卖房套现。东京、纽约已有大量这样的模式——公司管理、稳定出租、租金透明。

2022年，韩国爆发大规模全租诈骗案，受害者数以万计。

套路并不复杂：房东把房子抵押给银行获取贷款，同时向租客收取全租押金。等资金链断裂，房东跑路，租客才发现自己交的押金拿不回来，而房子早已被银行收走。有人一夜之间失去全部积蓄，有人背着贷款流落街头。据法务部统计，从2022年7月至2024年5月，与全租诈骗相关共起诉了1630人，其中393人被拘捕。警方受理相关案件1765起，5568人落网。

但同一时期，韩国银行业却创下了历史最高利润纪录。

据韩国金融监督院披露，2022年韩国国内银行的当期净利润为18.5万亿韩元，较前一年增加9.6%。利息收入达55.9万亿韩元，同比猛增21.6%。四大金融控股公司（KB、新韩、韩亚、友利）全年净利润合计约19万亿韩元。新韩金融以4.31万亿韩元居首，KB为4.03万亿韩元，均创历史新高。

有评论指出，银行靠息差扩大赚取了丰厚利润。房价上涨时，银行房贷利息照收不误；房价下跌时，抵押品缩水的风险也不在银行身上——因为贷款合同写得很清楚，即使房子被法拍，借款人剩余的债务仍需偿还。两头通吃，风险全由个人扛。

有观点提出一个具体设想：对银行净利息收入征税。这不是凭空想出来的，欧洲已有先例——西班牙等国对银行净利息收入征收附加税，税率约4.8%。这笔钱可以用于补贴青年住房福利、支持租赁市场建设。

这个提议之所以引发共鸣，是因为它切中了一个很少有人敢碰的问题：韩国房地产链条里，最赚钱、最不受问责的就是银行。房东跑路要承担法律责任，租客受骗要承担全部损失，银行呢？该收的利息一分不少，该赚的利润创新高。银行没有动力去维护房地产的长期健康，因为房价上涨它赚利息，贷款规模扩大它赚更多利息——至于租客住得稳不稳定、年轻人买不买得起房，不在它的利润表上。

更值得深思的是，这场辩论从头到尾，几乎没有人提到银行的责任。大家都在讨论房产税怎么调、贷款额度怎么定、供应量怎么增加，却绕开了那个真正在链条里“稳赚不赔”的角色。

这是韩国房地产最荒诞的地方：所有人都知道银行是最大赢家，但没有任何一个主流方案打算动它。讨论来讨论去，还是让年轻人多借钱、让房东多买房、让银行多赚利息。

韩国这场房地产大辩论，最大的价值或许不是提出了解决方案，而是暴露了一个结构性真相：政策制定桌旁坐的都是有房者，而当他们讨论房价时，他们讨论的其实是自己的资产表。

全租诈骗案已经用数万人的血泪证明，靠贷款撑起来的需求是泡沫，靠泡沫撑起来的房价是埋雷。想打破循环，不是继续教年轻人怎么借钱买房，而是把租赁市场做成一个体面的选项——租得起、住得稳、不被房东和银行两头收割。但这需要动的是有房者的资产预期，是银行的利润蛋糕，是过去几十年形成的利益格局。

韩国尚难做到的事，对所有面临类似问题的经济体都是一个提醒：如果不把租房的人请上谈判桌，那么再开多少次三小时的辩论会，也不会有真正的答案。