越秀区：给我五年，我要夺回失去的一切

决心已经摆在台面了。

最近，越秀区公布了十五五规划纲要，在城市更新方面，主要看这六个点：

·强力推进广州火车站片区更新

·推动南洋电器厂作为全市首个旧城混改项目竣工

·争取瑶台片区取得新突破

·加快省医一中山医、北京南等老旧街区成片连片改造

·谋划推动新一轮老旧小区品质焕新

·加快推动保安前街、庙前直街等原拆原建项目落地

这里可以从两个层面来看。

前三个项目，其实是在帮越秀区做“面子”。

火车站片区，是要接住轨道交通带来的巨大红利，造一个越秀未来发展的新底盘；

瑶台旧改，则是为了继续探索城中村改造的新模式，为越秀寻找全新的发展可能性；

而南洋电器厂项目，作为旧城混合改造的标杆，它的成败，将在很大程度上决定着老大难旧改项目能否“续命”。

至于后面的项目，则是在帮越秀区修“里子”。

既要守住安全底线，也要保障核心配套设施，活化历史文化街区，坦白来说，就是留住人。

接下来这5年，我们应该怎样看越秀区的决心？下面展开说说。

排位这种东西还是挺重要的。

越秀在“十五五”城市更新板块里头第一个提及的，就是广州火车站片区更新。

为什么？

因为它是越秀“逆袭”的最大变量。

从轨道规划来看，广州未来要引入6条高铁、4条城际，还需要接入多条地铁，以后会从“普速车站”升级为“高铁枢纽”。

高铁进中心区，一直是全广州的大事，此前白云站已经给全市打了一个样。

2026年，白云站的运力结构来了个大变样，稳稳接住高铁和普速的活儿。

今年春运，白云站累计发送旅客已经超150万人次，比去年翻了一番，中转客流更是涨了3倍。

今年7月1号，白云站新运行图一上，它每天开行的营业列车就达到287列，普速91列，动车组186列，属于市内“四站联动”运输格局的一部分。

白云站开通才3年，人流越来越多，任务也越来越重。

白云站的背后指向了一个重点——百万甚至是千万级别的人流，社会资源、商业活力、城市界面，都会围绕着枢纽重新洗牌。

在城市核心中的核心的广州站，它背负的期待并不比白云站要少，甚至可以说，更多。

但问题是，车站升级了，如果周边还是城中村和批发市场，像话吗？

广州火车站片区规划总面积562公顷，现状“三旧”图斑占了不小比例。

我在这几个月不断往返广火现场，亲眼看当下广火片区有低效用地、城中村、老旧小区、批发市场交错分布，公共配套不足，是典型的“低成本高密度”地区。

虽然片区还能运转，但这样的发展是有天花板的。

譬如这里服装销售做得风生水起，可有些仓储功能却被挤进城中村里，这本身就是问题。

不改，广州站的枢纽效应就辐射不出来；

改了，那238公顷的站城产居一体化地区，就能真正变成“中央活力示范区”。

在规划中，广火片区纯住宅用地并不多，即便有也较为细碎，主体是大面积的商业用地和商住混合用地，目的就是为了实现“站、城、产、居”一体化建设。

越秀区“十五五”把广州火车站片区放在第一位，逻辑很清楚：

这是广州的城市门面，发展的底盘，这个地方绝对绝对不能丢。

至于重点旧改项目，十五五先点出了两个——

南洋电器厂、瑶台片区。

先说说南洋电器厂。

2015年就开始谋划，2020年启动改造，2021年选定改造主体，然后——卡住了。

作为全市首宗“旧厂+旧城”混合改造项目，没有先例可以抄作业。

整个改造涉及旧厂房、住宅社区、宿舍、沿街商业，产权复杂，改造模式换了多次，也拖得有点太久。

幸好在2023年，项目采用“改造通告+征收决定”模式，先让居民自愿签约，一个月内签约率超八成，正式发布征收决定。

2026年5月正式重启招标，大家可以看看我们此前的视频。

整个南洋电器厂改造项目由越秀等公司承担片区的城市更新改造工作，今天我再到现场看了一下，有不少车子在现场来来回回，里面在积极动工。

虽然重启招标之后“越秀之心”从198米降至188米，商业面积也从11.65万方缩至8.36万方。

但不可否认，南洋电器厂的意义依然重大，它代表旧城混改这条路依然走得通——毕竟身后还有环市东这块硬骨头在等着。

这场仗，赢了就能续命，输了只能待命，但想要发展，就不能总想着输，得先迈出这一步，无论如何，希望南洋电器厂项目能加速推进。

至于瑶台片区旧改，两个字形容——争气。

我知道每当我们提及到老城旧改，很多人第一个反应就是——慢。

但瑶台-沙涌南旧改的进度还是挺快的。

今年7月末瑶台旧改沙涌南S4地块公布将建设135米酒店，位置在伍福服装城隔壁，目前地块正在拆迁中。

沙涌南S4地块目前现状

S5地块也发布征收公告，涉及凤翔公园板块。

沙涌南S5地块部分现状

矿泉中学校舍也即将拆迁。

不止是沙涌南，瑶台旧改（瑶台、王圣堂片）连发3条动迁招标公告，涉及社会稳定评估，到工程造价咨询。

招标，简单来说，就是邀请专业人士搭班子、定规矩，规划谁来干、怎么干、干到啥标准。

这次启动，就等于给瑶台、王圣堂这边一些前期工作，包括给入户核实人口、量房子提速。

参考沙涌南片的速度，其二期前期服务在2025年初搞定的，同年12月底就正式动工开拆，满打满算10个月。

不过瑶台这边涉及的面积更大，规划时间可能会更长一些，但能看出来整体节奏还是会按时间表推进，起码言而有信，不是遥遥无期。

至于王圣堂片区，此前规划是2028年实施，但如果也能搭上快车，那也是很令人振奋的。

目前瑶台村情况

要知道，整个瑶台的规划新建12块涉宅地块（含回迁、商住）、2所小学、1所完全中学、预控佛山5号线+14号线瑶台站。

它不只是旧村改造，火车站未来转型高铁枢纽，低端产业疏解后腾出空间搞商务和办公，但外溢的居住需求、新增产业人口的住房问题，就靠瑶台来承接。

广州火车站更新是底盘，瑶台负责的就是接住增量。

说白了，火车站升级搞产业，瑶台扩容搞居住，两头发力，站和城才能咬合，瑶台这块拼图补上了，广州火车站才能真正从车站变成目的地。

最后说说剩下的老旧小区更新、重点连片改造、原拆原建。

这三个其实看起来各干各的，其实核心只有一个——保障民生，减少流失。

越秀区目前的老龄化率保持在较高水平，全区60岁以上户籍人口超过35万人，是全市之首，需要密切关注老人的民生问题。

由于发展比较早，越秀区有不少高龄房屋，上世纪80、90年代甚至更早的住宅。

这些房屋普遍存在面积小、无电梯、缺少物业管理、通风采光不佳等问题。

小区好不好住，直接决定了大家愿不愿意在这儿扎根。

火车站是个长线旧改项目，不可能在现在一下子给你释出大量的产业、房子、学校，所以微改造、连片更新、独立的原拆原建方案也很有必要推进。

目前瑶台村现状

“微改造”能把眼前的日子过舒坦，水电顺不顺、路好不好走、安不安全，先办好这些事情，大家就住得踏实。

连片更新等于“翻新”，把养老、托育、智慧服务这些以后用得上的功能慢慢嵌进去房子上，让老房子也能跟上新节奏。

越秀区的医疗、旅游资源充足，省医、中山医、北京南片区就是这些产业的承载地，把它搞好总归是留住核心的资源和竞争力。

说到原拆原建，越秀的“小石集”已经打了个样，效果摆在那儿了，接下来关键是怎么借这个劲儿，趁热打铁，把更多的项目推起来。

说到底，越秀区接下来五年要谋的除了有“拆与不拆”，还有“留与怎么留“，除了思考怎样接住高铁入城的红利，还要学会怎么留住市井烟火以及人才。

这场城市更新，本质上是一场对“市中心空心化”的反击，如今，越秀区的决心摊在了台面上：不求毕其功于一役，但求每一步都算数。

很多时候，老城市新活力，不是喊出来的，是走出来的，我也希望五年后，能看到一个更新的越秀。