江苏
上周，市场还在传地产小作文。
没想到，本周已经有银行忍不住了。
有消息称，广州某外资银行首套房贷利率最低可以做到2.7%。
虽然这一优惠只面向部分资质较好的特定客户，更像是银行发起的一场定向价格战，但是一个信号。
时间回到2024年10月。
同样是广州，有银行将首套房贷利率降到2.6%。
问题在于，当时5年以上首套公积金贷款利率为2.85%，商业贷款利率比公积金贷款更低，出现了倒挂。
消息一出，引发市场关注。第二天，广州多家银行接到上面通知，商业房贷利率不得低于公积金贷款利率，首套房贷利率随即回到2.85%左右。
当年11月，广州新增首套房贷利率又进一步回调至3%。
随后，南京、苏州、杭州、武汉、长沙多地陆续将首套房贷利率拉回3%左右。
这次2.7%怎么来的？
目前5年期以上LPR为3.5%，减去80个基点，正好就是2.7%。
但这次和2024年有一个重要区别。
2025年5月，5年以上首套公积金贷款利率已经由2.85%降至2.6%。也就是说，2.7%的商业房贷利率仍然比公积金贷款高10个基点，并没有再次出现商贷与公积金利率倒挂。
这可能也是个别银行敢于试探2.7%的重要原因。
为什么关注这件事？
它是下一阶段楼市政策力度的重要信号。
目前楼市的情况，不用我再说，尤其进入七八月，市场遇冷。
虽然从同比看，很正常，谁会顶着高温到处看房，但今年和去年又不一样，市场对金九银十有了期望值，至少一线和新一线是有戏的，哪怕成交量能先稳定，把市场的这口气续上。
上个月，我在16号内参里已经分析过，如果市场继续降温，今年政策面仍有进一步加码的可能。
一线城市的政策工具箱里还有一些筹码，释放一部分被挡在门外的真实需求。
新一线和二线城市，可能通过公积金和阶段性贴息等方式，进一步降低购房成本。
过去一年多，3%逐渐成为观察房贷利率竞争和监管态度的一条重要参考线。
但它不是一条永远不能突破的硬性红线。
随着LPR和公积金贷款利率继续下降，这条线本身也可能向下移动。
所以，广州这次出现2.7%，暂时还不能理解为全国房贷利率即将全面下调，但它很可能是一次新的市场试探。
接下来要重点观察三个信号：
第一，是否会有更多银行跟进；
第二，2.7%的适用范围会不会从少数优质客户扩大到普通购房者；
第三，监管部门是否会再次进行窗口指导。
如果监管暂不干预，接下来跟进的很可能不只是广州的其他银行，一些银行竞争激烈、楼市去化压力较大的城市，也可能出现类似的定向优惠。
楼市政策的变化，有时候就是从一个很小的口子开始。
现在，广州已经把这个口子撕开了。
今年四季度真的很关键。
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