租房遇甲醛超标，房东拒不退还租金押金？法院这样判

租房子碰上甲醛超标，一天都没住过，

租金和押金还能要回来吗？

房东表示“单方面解除合同要赔违约金”，

这话有道理吗？

一起来看一个真实案例！

案情回顾

2023年7月14日，郭某与王某签订《房屋租赁合同》，约定王某承租系争房屋，租期自2023年7月19日至2024年7月18日；月租金为人民币3400元（币种下同），房屋租赁保证金为3400元；租赁期间，郭某保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。上述合同签订后，王某向郭某支付租金3400元和保证金3400元。

2023年7月17日至7月20日期间，王某就系争房屋新装修可能存在甲醛问题对王某怀孕的妻子身体可能影响问题与郭某进行沟通，王某要求换房无果后要求郭某进行甲醛检测，郭某未予回复。2023年7月20日，王某向郭某发送短信表示因系争房屋存在甲醛问题，未办理入住，于2023年7月20日通知解除房屋租赁合同。郭某回复单方面解除合同需要赔偿违约金。7月21日王某向郭某发送系争房屋甲醛检测报告并要求郭某退还租金3400元、押金3400元及支付甲醛检测费600元。该检测报告显示室内空气中的甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC，其中甲醛、TVOC的含量存在不符合国家标准《室内空气质量标准》GB/T18883-2022的情况，不合格。王某诉至法院，请求判令：确认双方租赁合同解除，要求郭某向王某返还租金3400元和保证金3400元，并要求郭某支付违约金3400元。

郭某辩称：不同意解除租赁合同，双方一直正常履行租赁合同，郭某于11月才收回系争房屋。郭某对系争房屋也进行了检测，不存在甲醛超标的情况，郭某不存在违约行为，故不同意退还租金及支付违约金。王某违约提前退租，按约郭某可以没收保证金。合同签署后，郭某已提供房屋给王某入住，王某至今没有与郭某解除租赁合同，导致系争房屋不能对外出租，王某支付的一个月房租不足以弥补郭某的损失。为此郭某提出反诉请求：判令王某赔偿三个月房租损失10200元。

审理中，郭某于2023年12月4日自行委托检测机构对系争房屋空气环境进行检测，该检测报告显示甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC含量均低于限值标准。

法院裁判

上海市宝山区人民法院作出民事判决，郭某应于本判决生效之日起十日内退还王某租金3400元、保证金3400元。宣判后，当事人双方均未提起上诉，判决已发生法律效力。

裁判要旨

本案的争议焦点为：王某是否有权解除案涉《房屋租赁合同》并要求郭某返还租金、保证金。法院裁判主要依据以下法律法规，并结合案件事实作出认定：

根据《中华人民共和国民法典》第七百三十一条：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”本案中，王某在未入住系争房屋时向郭某提出房屋可能存在甲醛超标问题，并提出解决方案，但郭某未有回应。在此情况下，王某自行委托检测机构出具检测报告。该检测报告显示系争房屋中甲醛、TVOC的含量超标。王某结合房屋的装修时间及检测结果，认为系争房屋甲醛超标，符合常理。王某出于担心房屋内甲醛超标影响身体健康的考虑，有权解除双方租赁合同。郭某虽提供2023年12月4日形成的检测报告证明系争房屋不存在甲醛超标情形，考虑到甲醛的挥发性以及空气流动性，其提供的检测报告仅能证明检测当时房屋内的空气质量情况，无法反映2023年7月系争房屋的甲醛含量情况。

对于王某是否有权要求郭某返还租金及保证金问题。在本案中，案涉租赁合同签订后王某一直积极与郭某协商沟通系争房屋甲醛问题，未实际搬入系争房屋且于起租日次日便提出解除合同，其间亦无故意拖延行为，郭某理应退还租金和保证金。郭某在明知王某提出解除合同后理应及时收回系争房屋，郭某怠于收回系争房屋的租金损失应由其自行承担。郭某的反诉请求均无事实和法律依据，不予支持。

普法提示

1.租房前多留个心眼。无论是新房还是旧房，签约前多留意室内空气环境。如果闻到刺鼻气味，谨慎签约。

2.发现问题及时提出并保留证据。一旦怀疑甲醛超标，立即书面告知房东，保留聊天记录等沟通证据。如果房东不配合，可以自行委托有资质的检测机构出具报告——法院认可这种证据的效力。

3.检测报告要注意时效。甲醛会挥发,若房东以数个月后出具的达标报告抗辩交付时的空气质量，该证据因与待证事实缺乏时间关联性，通常难以获得法院采信。

4.房东不及时收房，损失自己承担。承租人明确提出解除合同且未实际占有使用房屋的，出租人应及时收回房屋并采取合理措施减少损失。出租人怠于收回房屋所导致的租金空置损失，属于其自身未履行减损义务所致，无权向承租人主张赔偿。

（峨眉山市人民法院）