知名机构：2028年起，房价整体再迎拐点！

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最近刷手机看楼市消息，总感觉像在看一部悬疑剧。

一边是满屏的"房价要跌穿"，各种"抄底必亏"的案例在社交平台疯狂传播；另一边是上海、深圳等核心城市的二手房成交量，悄悄从谷底往上爬。

就在这种情绪撕裂的当口，明源地产研究院（现在叫明源不动产研究院）抛出了个重磅判断：楼市或将在2028年迎来整体"拐点" 。

这个消息一出，评论区瞬间炸锅。

有人说这是机构画的大饼，用来安慰市场；也有人觉得这是理性判断，背后有数据支撑。

但更关键的问题是：7月30日的高层会议，大家期盼的重磅救市大招并没有如期到来，只提了"稳定房地产市场"，还把它归入"筑牢安全屏障"框架 。

既然短期看不到刺激政策，为什么机构偏偏把拐点时间指向2028？

这个所谓的"整体拐点"，到底是乐观猜想，还是有现实逻辑支撑？

是不是意味着到时候所有房子都要涨价？普通人又该怎么理解这个判断？

要搞懂这个2028拐点，得先从当下的市场现实说起。

现在的楼市，最让人纠结的就是"期待落空"的失落感。

很多人盼着高层能出个全国性的普惠救市政策，比如大规模降息、取消限购，甚至重启棚改货币化。

但7月会议传递的信号很明确：房地产已经转为经济安全屏障，政策大方向是托底不刺激，不会再走地产拉动经济的老路 。

这不是政策躺平，而是精准发力。

上半年全国超260个城市出台了稳楼市政策，涵盖限购优化、信贷支持、税费减免等，只是这些政策大多是地方层面的结构性调整，不是"大水漫灌"。

市场的真实情况也很分裂。

国家统计局数据显示，5月一线城市二手房价格环比上涨0.4%，上海、北京已经连续四个月环比上涨；而三线城市二手房环比下跌0.4%，差距一目了然 。

上海衡复风貌区的独栋商办物业，陈天桥能以半价拿下；但很多三四线城市的远郊楼盘，就算打七折也难找到接盘侠。

这种K型分化，正在变得越来越极端。

那明源不动产研究院为什么敢说2028年是整体拐点？

核心逻辑其实很简单：土地、新开工收缩的时间传导效应，土地变成新房存在2-3年周期，不是凭空预言 。

国家统计局7月15日发布的数据显示，2026年1-6月，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%，比一季度扩大了1.8个百分点 。

房屋新开工面积23239万平方米，同比下降23.4%，竣工面积17221万平方米，同比下降23.7% 。

连续的供给收缩，加上各地收购存量商品房用作保障房，会在未来逐步改善整体供求关系。

明源测算，这种供给端的变化，会在2028年集中显现，形成所谓的"整体拐点"——这里要特别提醒，这只是机构研判，不代表一定会兑现 。

而且这个"整体拐点"，指的是全国大盘供求关系的修复，不等于全国普涨。

就像高盛在7月研报里说的，只看好上海、深圳等核心城市，预判未来三年累计有15%的修复空间，绝大多数人口流出的城市很难有行情 。

要真正理解这个判断，得把视野拉到更长的周期。

2025年末，我国常住人口城镇化率达到67.89%，比上年提高0.89个百分点 。

对比发达国家80%-85%的水平，还有12-14个百分点的提升空间，人口持续向都市圈集聚的趋势不会变。

这意味着核心城市的住房需求，还有基本面支撑。

另外，在法币环境下，核心不动产确实具备抗通胀属性。国内独特的土地制度、调控体系，也为市场构筑了安全垫。

但我们也要看懂海外的前车之鉴。

美国次贷危机后，用了近十年时间才完成市场修复；日本泡沫破裂的核心诱因，是城镇化饱和叠加人口负增长，这一点在国内部分低能级城市确实有局部相似风险。

国际清算银行的统计也显示，地产周期通常是18-20年一个轮回，当下我们正处在调整周期的底部区域。

不过这些长周期逻辑，只适用于人口流入的核心都市圈，不能套用到全部城市。

现在网上流传着三种极端声音，很容易误导人，有必要掰开来聊聊。

第一种误区：行业销售总量见顶，等同于所有房子都会崩盘。

其实总量见顶只是告别了普涨时代，优质房产的价值依然坚挺。上海翠湖天地、安澜上海等顶级豪宅，外籍与境外买家占比从20%飙升到43%，就是最好的证明。

第二种误区：坐等政策大水漫灌，重现过去普涨行情。

高层已经明确表态，不会再走老路。2026-2027年行业依旧处在磨底阶段，别幻想短期马上大涨。

第三种误区：简单套用日本楼市悲剧，直接类比国内全部城市。

日本的情况是城镇化饱和+人口负增长+金融自由化+土地私有制多重因素叠加，国内只有少数人口持续流出的三四线城市有类似风险，核心城市完全不同。

当下楼市的真相，是典型的K型分化格局。

只有少部分核心优质房产具备保值能力，绝大多数住房正在回归居住消费属性。

2026年上半年，二手房在全国交易总量中的占比达到50.4%，首次在半年度尺度上超过一半，存量房时代已经到来。

对于普通人来说，与其纠结2028这个具体年份，不如看懂背后的逻辑。

首先要明确，2028只是机构推演的时间窗口，会受经济、人口、政策多重变量扰动，不是板上钉钉的时间表。

其次，不要押注某一个年份抄底。市场是渐进修复的，不是开关式的暴涨暴跌。

更重要的是，不要天真认为熬到2028，所有房产就能涨价。机构也明确说了，这只是整体供求拐点，不是普涨信号。

真正决定房产价值的，依旧是人口、产业、地段、库存这些基本面。

上海、深圳等核心城市的主城区、地铁沿线、配套完善的次新房，抗跌性强；而人口流出的三四线城市、远郊板块，可能还要经历漫长的调整期。

对于刚需和改善群体来说，2026-2027年依旧是磨底阶段，遇到适配自己需求、价格合理的房源，就可以理性考量，不必一味死等。

本文仅解读机构观点与市场逻辑，不构成任何置业、投资建议。知名机构：2028年起，房价整体再迎拐点！