24年老店年底关闭，胖东来65亿梦之城背后：一次对"租金绑架"的彻底掀桌

8月7日的直播里，于东来宣布：许昌生活广场店，2026年12月正式关闭。

我室友是许昌人，听到这个消息第一句是"不可能"——这家2002年1月1日开业的店，已经陪了这座城24年，年销售额约20亿元，年利润超过1亿元。

可于东来真就这么干了。

一个被忽略的细节，藏着关店的真正导火索

8月9日，于东来在社交平台发了长文回应。很多人只记住了"年赚1亿说关就关"的霸气，却忽略了那个最关键的事实——

2015年左右，许昌生活广场项目负责人员未按公司规定操作，租约合同未统一签订，最终导致个别租户租金涨到无法想象的地步，远远脱离了公平。

注意，这不是房东单方面暴力涨租，而是胖东来自己人的操作失误，埋下了租约分散、租金失控的雷。于东来原话是："这几户总体占比并不很大，但无论钱多钱少，失去公平正义的精神是底线，这么多年始终是我的心结。"

更早之前，新乡"大胖"店租约到期时，房东曾把租金从八百多万直接抬到二千四百万。两件事性质不同，但指向同一个病灶：当你的生意根植于别人的物业，你就永远在被租金绑架的风险里。

65亿梦之城：用自有资金买断"被卡脖子"的可能

5月20日，胖东来·梦之城项目在许昌东城区正式开工。

几个数字值得掰开看：

• 建设和装修投资约65亿元，据于东来公开表述全部来自企业自有资金、不贷款总建筑面积57.58万平方米，一期商业综合体8层，机动车停车位3327个
• 涵盖百货、超市、电器、珠宝、电影、餐饮、茶叶、电玩以及酒店等业态
• 计划2029年9月正式与公众见面

人民日报客户端在报道中写得很直白：梦之城是"胖东来品牌成立以来投资规模最大的单体项目"，定位为"中国商业的榜样之一"。21世纪经济报道则提出一个尖锐问题——胖东来或将进军房地产。

我的判断更冷峻一些：梦之城不是"进军房地产"，而是于东来用65亿买断了"被房东卡脖子"的可能性。

Z世代视角：这才是最清醒的商业底层逻辑

我这一代人看胖东来，看的不是"情怀"，是商业自主权的极限形态。

传统零售的死穴是什么？是你所有的客流、品牌、供应链努力，最终都在为房东的租金抬轿子。你越成功，房东越有动力涨租；你越依赖这个地段，谈判筹码越薄。这是一道无解的题——除非，你自己就是房东。

胖东来2025年全年销售额235.31亿元，同比增长38.71%。它完全有能力走"轻资产、快复制"的路线，去更多城市圈钱。但于东来选择了一条更难的路：

把利润沉淀成物业，把租赁关系变成自我持有。

这是一种反共识的长期主义。当同行在拼命加杠杆、抢地盘的时候，胖东来在用自有现金盖楼——这种资产负债表在零售业几乎是异类。

关店背后的真问题：中国零售业如何跳出"租金陷阱"

把视野拉到整个行业，胖东来的选择提出了一个被长期回避的问题：

中国线下零售的利润，有多少是被租金吞噬的？

生活广场店年利润超1亿，但因为早年租约不规范，个别租户被不公平涨租——这种"失血"是持续性的。于东来用关店这种极端方式表态，本质上是在为整个行业立规矩：不合理的租金结构，不值得用经营去妥协。

而梦之城的模式如果跑通，会给出第二种答案：用自持物业彻底消灭租金变量。

⚠️ 但风险也同样真实：65亿重资产沉淀，8层综合体、57万平米的运营难度，远超胖东来以往任何一家门店。从"零售专家"到"商业地产运营商"，这是一次物种跃迁，不是所有企业都能跨过去。

24年的老店说关就关，65亿的梦之城拔地而起。于东来用两组反差极强的动作，讲了一个被很多人误读的真理：

真正的商业自由，不是利润最大化，而是规则制定权最大化。

当你可以随时走、随时关、随时重建，你才是自己的主人。当你的利润被锁进自有物业、你的命运不被任何房东掌控，你才真正拥有了长期主义的资本。

这对所有中国民营企业都是一记警钟：在租金波动能轻易吞噬利润的时代，"自持"不再是房地产企业的专利，而是每一个想要活过下一个十年的零售商，必须认真考虑的生存题。

关于年赚1亿的老店该不该关，关于65亿重资产这条路胖东来能不能走通，欢迎在评论区聊聊你的看法，我是［第一散人］，带你用一代人的视角看商业。

本文为个人原创，观点仅供参考！

新闻来源出处：

• 法治网《"胖东来关闭24年老店"，于东来回应》（2026年8月9日）
• 大河财立方《于东来发文，回应关闭胖东来生活广场店》（2026年8月9日，河南日报旗下）
• 人民日报客户端《胖东来梦之城，又有新进展！》（2026年4月12日）
• 21世纪经济报道《投资65亿元的"梦之城"开工，胖东来进军房地产？》（2026年5月25日）