新规产品来了，旧规产品如何去化？

2025年，《住宅项目规范》正式落地实施，我国住宅建设进入“好房子”时代。新规从层高、电梯配置、隔声性能、适老化设计等14项维度全面提升住房品质底线，与2011版旧规形成显著“代际差”。在此背景下，房企加速推进产品迭代，新规项目凭借高得房率、大面宽设计、绿色科技植入等特征快速抢占市场，对仍存在公摊高、层高低、舒适度不足等先天缺陷的旧规产品形成强烈冲击，同板块项目去化表现分化明显。面对市场变化，房企既要灵活通过梯度降价、权益捆绑等方式加快旧规库存出清，也要紧跟政策导向快速落地“好房子”标准，在产品升级中把握新一轮发展机遇。

《住宅项目规范》已正式落地实施‌，明确14项新标准

近年来，中央及各部委多次提到“好房子”建设导向，相关政策不断跟进落地。2025年，“好房子”首次被写入政府工作报告。3 月 31 日，住建部发布国家标准《住宅项目规范》，并明确规范于2025年 5 月 1日起施行，要求住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标。2026年3月24日，住建部对《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》公开征求意见，明确完善标准、精心设计、优选材料、精工建造、长效运维的五大实施路径，并从安全耐久、健康舒适、绿色低碳、智慧便捷四大维度制定了目标及措施。

当前，《住宅项目规范》已正式落地实施，与2011 版《住宅设计规范》相比，新规主要涉及层高、隔音等14项新的标准，均极大提高了住房品质。具体来看，第一，层高标准显著提高，新规范规定了新建住宅建筑层高不低于3米，层高标准的提升，可以有效提高居住空间的适应性。同时，层高提升后，可以扩大阳台窗户面积，改善室内采光和通风效果。此外，消费者在装修设计上也有了更大的灵活性，可以满足不同家庭的个性化需求，提升居民的获得感及幸福感。第二，提升无障碍通行水平，对适老适童化也做出了要求，新规要求4 层及以上住宅设置电梯；户门通行净宽≥0.90m，便于担架或轮椅通行；阳台等临空处栏杆净高≥1.20m；卫生间预留扶手安装位。第三，提升居住便利性，新规提高了户门、卫生间门的通行净宽，要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内，规定了不同气候区供暖、空调设施设置要求及日照要求。第四，提升居住舒适度，新规要求了楼板厚度、噪音值等，有效屏蔽外界与邻里干扰、保障私密与安静休息的宜居空间，对住户长期使用舒适度提供了核心的物理保障。

表：新旧规范标准对比

资料来源：中指研究院综合整理

新规产品具备四大特征，对旧有产品冲击较大

当前，随着新规落地实施，房企均积极实践，一方面，发布自身“好房子”产品标准，另一方面，持续探索并创新打造符合新规的“好房子”产品。从实践来看，新规产品普遍具有以下几个特征：

其一，高得房率。新规通常通过调整阳台计容、设备平台不计容等优化得房率，市场主流“好房子”产品得房率普遍达80%—90%，部分城市新规项目可达100%甚至超100%；主力楼栋设计为两梯两户或一梯一户纯板楼，前室可作为私家玄关鞋帽收纳区或快递暂存区，且各户门水平间距拉大避免对门开门冲突。如北京的中建·运河玖院与国贤府PARK，利用大面积飘窗和阳台优化，得房率稳定在90%-93%区间；而深圳龙湖观萃等项目使实际得房率飙升至近100%甚至更高，让刚需及刚改客户能以同等建筑面积获得远超以往的实用空间，彻底改变了传统住宅“买一半公摊”的消费认知。

其二，大面宽设计已成标配。新规主流产品普遍采用南向三至四开间布局，面宽跨度常达10至13米，极大提升了采光与通透性。如北京城建·龍樾海序、国贤府PARK等项目中表现尤为突出，通过LDKB（客厅、餐厅、厨房、阳台）一体化横厅设计，配合超大面宽玻璃幕墙，实现了270°环幕视野。这种设计不仅消除了传统户型的暗厨暗卫缺陷，更将室内空间尺度感大幅拉伸，部分端厅户型甚至将景观阳台与客厅融为一体，使居住者获得类似别墅的扁平化生活体验，满足了新规下消费者对舒适度与景观资源的双重追求。

其三，绿色科技被普遍应用。科技系统的植入正从高端豪宅向普宅渗透，成为“好房子”的核心竞争力。深圳湾澐玺与北京中建·运河玖院等项目，标配了层高不低于3米的室内空间、同层排水系统及三玻两腔隔音门窗，从源头保障居住的静谧与舒适。同时，恒温恒湿恒氧的三恒（或五恒）科技系统、24小时置换式新风以及智能家居控制系统被广泛采用，如武汉联投清能·曼雲天樾便深度融合了绿色建筑技术。这些系统不仅解决了传统住宅温差大、噪音干扰及空气质量差等痛点，更通过数字化运维降低了能耗，实现了从“单纯住得大”向“住得更健康、更智慧”的品质跨越，精准契合了改善客群对生活品质的严苛标准。

其四，架空层、抬板等创新设计被快速应用。通过首层全架空或局部抬升，可以物理上隔绝地面湿气与噪音，同时为社区释放出大量风雨连廊、全龄活动中心及泛会所空间。通过利用抬板技术打造悬浮式社区园林，将归家大堂、下沉庭院与地下车库无缝衔接，不仅解决了场地高差难题，更有效规避了传统社区人车混行与功能单一的弊端，极大提升了土地利用率与居住舒适度。如武汉的招商·长江序为汉口第一个抬板设计豪宅，实现了较好的去化率。

总的来看，新规产品均积极跟进政策带来的利好机遇，部分项目用产品设计弥补项目在区位、配套上存在的不足；部分项目则通过产品设计将刚需、刚改类楼盘升级为类改善、类豪宅产品，进一步扩大客群，实现了良好的项目去化。

新规产品的冲击下，旧规项目通常会受到较大冲击。旧规产品由于存在“高密度、低层高、低得房率”等先天缺陷，往往被新规盘碾压。面对冲击，部分项目采取降价等形式以加速项目去化，未降价产品则可能面临低去化率的困境。

表：部分新规项目与周边项目对比情况

资料来源：中指研究院综合整理

以价换量灵活处置旧规产品，洞察政策趋势快速跟进“好房子”标准

灵活处置新规前旧房产品，以价换量、止损回血。当前，新规产品的入市对旧房产品的冲击较大，积极处置旧房产品核心收益在于快速回笼资金，削减资产持有成本如利息、维护费等，将沉淀资产转化为流动性，缓解企业偿债压力；同时通过释放低价红利，激活对价格敏感的首置或养老客群，在竞品中建立价格优势，加速出清。如深圳的龙华幸福城臻园为2024年前审批的旧规超高层盘，2025年7月首开均价6.46万/㎡，861套仅售11套，去化率1.28%。由于去化缓慢，2026年4月，该项目大幅降至折后3.8-3.95万/㎡，降幅约30%-40%，低于同片区二手房均价，共推出217套小户型房源，开盘后几乎全部售罄。旧规资产通过用价格填平产品代差，也可实现产品去化。

但也需注意的是，该项目虽然通过降价实现了较好的去化，但由于大幅降价，一度引发抢购潮及现场秩序混乱，因此，在处置旧房产品时，房企需规避“一刀切”普降引发的市场恐慌。其一，可以采取梯度降价与隐性让利结合，对滞销楼层或户型推出“特价房”或“工抵房”，名义保留原价，实际成交价下调15%–30%以测试市场底价。其二，通过捆绑权益变相降价，如赠送车位、装修包、物业费及大家电，降低客户总持有成本。其三，针对现金流极度紧张的项目，可采取“整售打包”，以大幅折扣批量转让给金融机构等，实现一次性清盘，虽牺牲利润但彻底卸下历史包袱。

敏锐洞察政策趋势，强化基于市场竞争点、客户敏感点、企业产品特质的产品设计机制。当前，新规政策已全面落地执行，国家倡导“好房子”建设，房企要紧跟政策及市场趋势，快速调整，将新的产品理念和标准纳入到自身“好房子”建设中，不断完善自有“好房子”标准，加速产品迭代升级。同时，通过升级产品线，建立其自身特色鲜明的产品体系和项目品牌，讲好“好房子”的故事，积极为品牌发声。

结语：新规产品对旧规产品的冲击，本质是加速“优质优价、劣质淘汰”的过程，“好房子”政策不是直接“销毁”旧房价值，而是通过抬高居住标准底线，间接完成了对旧规房产的一次大规模隐性洗牌。从长远看，一方面，可以持续提升居民居住水平，另一方面，也是推动存量去化、更新的过程，对于企业加速去化滞重资产、实现良性发展也有一定积极作用。

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