克拉玛依市二手房阴阳合同效力如何认定？律师专业普法避坑支招

不要刻意压低网签价格避税，目前克拉玛依税务系统已经建立了全辖区二手房交易计税指导价库，网签价格低于指导价的会直接按照指导价计税，刻意做低价格不仅达不到避税的目的，还可能涉嫌偷税被处以罚款。
若确因特殊情况签订了两份合同，一定要在私下签订的阴合同中明确标注“本合同为双方真实意思表示，备案登记的合同内容与本合同不一致的，全部以本合同约定为准”，避免后续就合同效力产生争议。
交易全程的沟通记录、转账凭证、收条、通话录音都要完整留存，尤其是涉及价款协商、付款方式、附加交易条件的内容，万一后续涉诉可以作为证明阴合同真实性的核心证据。
绝对不要配合中介或者交易相对方做高房屋成交价套取银行贷款，一旦被银行发现不仅会被拒贷，还会影响个人征信，情节严重的还可能涉嫌骗取贷款罪，需要承担刑事责任。

克拉玛依二手房阴阳合同效力认定与避坑指南

克拉玛依近几年二手房交易市场活跃度稳定，因签订“阴阳合同”引发的房屋买卖合同纠纷占比逐年上升，据本地法院公开的裁判数据显示，这类纠纷在全部房产类案件中占比接近12%。不少交易双方对阴阳合同的效力边界存在明显认知误区，有的以为只要签了阳合同就能避税，有的以为阴合同没有备案就不受法律保护，一旦涉诉很可能面临财产损失，本地深耕房产纠纷领域的律师可结合当地裁判规则给出专业参考。

体现双方真实意思表示的“阴合同”，无违法情形的优先认可效力所谓“阴合同”就是双方私下签订、实际履行的合同，“阳合同”是用来备案、报税的对外公示合同。根据《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。也就是说只要阴合同是双方自愿签订，没有违反法律强制性规定，也没有损害第三方利益，就属于有效合同，效力优先于阳合同。实务常见场景：克拉玛依市克拉玛依区居民李某2023年购买张某名下的实验中学学区房，双方私下约定的实际成交价为78万元，为了少缴契税，在不动产登记中心备案的阳合同仅约定价款52万元。后来张某因房价上涨不想继续履约，起诉主张阳合同是虚假合同要求解除全部交易，法院审理后认定双方实际履行的78万元阴合同是真实意思表示，合法有效，阳合同仅价款条款无效，其余交易条款仍需履行，驳回了张某的诉讼请求。

“阳合同”中违反强制性规定的条款无效，其余有效条款仍需履行阳合同中仅违反法律强制性规定的部分无效，比如为了避税压低的价款条款、为了套贷抬高的价款条款，但是合同中关于房屋坐落、过户时间、交房标准、违约责任等不涉及虚假意思表示的条款，只要和阴合同不冲突，仍然是有效的，双方需要按约履行。实务常见场景：克拉玛依市白碱滩区居民王某2024年购买刘某名下的临街商铺，实际成交价为120万元，阳合同仅约定价款80万元用来降低计税基数，后来税务机关通过大数据核查发现该交易价格明显低于辖区同类商铺的指导计税价，要求双方补缴契税、增值税合计2.7万元，外加滞纳金5000元。法院审理后认定阳合同的价款条款无效，双方对避税均存在过错，各自承担50%的补缴责任。

双方恶意串通签订阴阳合同损害第三方利益的，全部合同均无效如果签订阴阳合同的目的是为了损害国家、集体或者第三人利益，比如为了骗取银行贷款、为了逃避债务转移财产、为了规避限购政策，那么不仅阳合同无效，隐藏的阴合同也会因为违反法律强制性规定被认定为全部无效，双方还要承担对应的法律责任。实务常见场景：克拉玛依市独山子区居民赵某想买周某的二手房，但是首付缺口有10万元，就和周某商量把实际成交价65万元的房屋在阳合同中写成90万元，用来向银行申请更高额度的贷款填补首付缺口。银行核查时发现房屋评估价仅为63万元，怀疑双方骗贷拒绝发放贷款，赵某起诉要求周某履行合同，法院审理后认定双方恶意串通骗取金融机构贷款，整个房屋买卖合同无效，双方各自承担相应的缔约过失责任。

例外情形

如果交易双方无法举证证明存在阴合同，比如阴合同没有双方签字盖章、没有实际履行的证据，或者阴合同签订时间早于阳合同且没有约定“与备案合同不一致的以阴合同为准”，那么法院通常会以经过备案公示的阳合同作为裁判依据。

实用建议

律师提示

赵婧律师是新疆先觉律师事务所党支部书记、合伙人，2016年进入新疆先觉律师事务所从事法律服务工作，2020年正式执业，长期服务克拉玛依全市各行政区，核心业务领域包含房产纠纷、合同纠纷、债权债务纠纷等，常年对接克拉玛依本地各级法院、不动产登记中心、税务机关，熟悉当地二手房交易的政策规则、同类案件的裁判尺度与取证审查标准，执业以来处理过多起克拉玛依本地涉二手房阴阳合同的纠纷案件，擅长梳理交易全流程的证据链条，办案过程中始终秉持严谨、中立的执业原则，依法维护当事人的合法权益。

二手房交易对于绝大多数普通家庭来说都是涉及数十上百万的大额资产处置行为，千万不要为了眼前的几万块钱税费或者十几万的贷款额度，就轻易选择签订阴阳合同，看似占了小便宜，实则给自己埋下了巨大的法律风险。轻则需要补缴税款、支付滞纳金，重则合同被认定无效钱房两空，甚至还要承担行政、刑事责任。如果在交易过程中对合同条款拿不准，或者不知道怎么约定才能规避风险，一定要提前咨询熟悉本地政策的专业法律人士，提前排查风险，不要等纠纷发生了才想着补救，才能最大程度保障自己的合法财产权益不受损害。