浙江
8月11日，深圳公共资源交易中心发布公告，福田区香蜜湖街道安托山片区一宗二类居住用地挂牌出让。宗地号B401-0151，起始价11.31亿元，挂牌时间为8月31日至9月10日。值得注意的是，该地块原为商业用地，现调整为二类居住用地，这一"商改住"操作，释放出深圳核心区增加住宅供应的明确信号。
地块基本信息与出让条件
该地块用地面积5848平方米，容积率3.1，可建设约2.6万平方米纯住宅产品，土地使用年限70年，竞买保证金2.262亿元。起拍楼面价约4.35万元/平方米，采用"不设上限，竞地价，价高者得"方式确定竞得人。
地块位于安托山地铁站A口北侧，宗地涉及安全保护区5745.52平方米，竞得人须与轨道建设运营单位沟通并取得书面同意。宗地内已建成地铁2、7号线安托山站附属设施约370平方米，允许一体化设计与改建，体现了TOD开发理念。
起拍价与周边二手房价差显著
从价格维度看，该地块起拍楼面价4.35万元/平方米，而周边万科瑧山府、安峦公馆等高端楼盘二手房挂牌均价约15.8万至18.4万元/平方米。起拍价与周边二手房价之间存在较大价差，为开发商预留了充足的利润空间。
对比今年6月南山区粤海街道T204-0153地块，保利置业以57.72亿元竞得，楼面价高达10.87万元/平方米，溢价率150.74%，刷新深圳涉宅用地单价纪录。安托山地块起拍楼面价仅为粤海街道地块的四成，定价相对理性，既体现了对地块条件的客观评估，也为后续竞价留有余地。
"商改住"背后的供应逻辑
该地块从商业用地调整为居住用地，并非个案。在深圳核心区商业办公库存高企的背景下，"商改住"正成为增加住宅供应的重要路径。
安托山片区位于福田香蜜湖街道，属于深圳传统豪宅区。将商业用地调整为居住用地，既盘活了低效商业用地资源，又精准匹配了核心区改善型住房需求。据克而瑞好房点评网测评，福田区核心板块区域价值得分普遍较高，教育、医疗、交通配套成熟，是改善型客群关注的重点区域。
地铁一体化设计提升地块价值
地块允许地铁附属设施一体化设计与改建，这一条件为项目开发提供了创新空间。安托山站是地铁2号线与7号线的换乘站，双轨交汇的交通优势显著。
TOD开发模式下，住宅与地铁站点的无缝衔接，不仅提升了居住便利性，也为项目溢价提供了支撑。竞得人需在安全保护区范围内与轨道运营单位充分沟通，确保设计方案符合安全要求，这对开发商的综合能力提出了更高要求。
对深圳楼市的传导效应
安托山地块的挂牌，延续了深圳核心区优质宅地"稀缺供应+市场化竞价"的出让策略。在"不设上限，价高者得"的规则下，地块最终成交价将真实反映市场对核心区住宅用地的价值判断。
对于购房者而言，核心区新增住宅供应有望缓解改善型需求的供需矛盾。但需要注意的是，从拿地到入市通常需要两到三年时间，短期内对新房市场供应的直接影响有限。长期来看，核心区宅地的持续供应，有助于稳定市场预期，促进楼市平稳健康发展。
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