北京
很多粉丝朋友问我，北京8月8日放松住宅限购了，商住房有无利好？贷款成数是否放宽至7成？
不说这个，先看看利空的部分吧——
商住公寓，真的到了40年、50年的节点，是要交钱的。广州、上海在2026年都出大招了！
大的背景是，“十五五”规划纲要强调“完善工商业用地使用权续期法律法规，依法稳妥推进续期工作”。
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注意，里面提到了依法和稳妥。法律的规定很清晰，到期必须续，有偿！
稳妥，题中之义预计是40/50年到期如果不交钱，也不会强制收回。但过户必定受影响，参照北京私产平房——总价240万，过户补土地出让金高达40万。
广州、上海的政策，非常有趣——提到“投资强度是否达标”。
达标了，是基准地价的70％，不达标就按100％执行。那北京商住房怎么考核？莫非要看住里面的人社保交了多少费？
拆哥认为，相对于上海、广州，到了2040年前后，北京估计还会给一些土地费用的弹性压缩。
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注意，基准地价是楼面地价。容积率没办法修正。
比如朝阳区五环50平米的公寓，基准地价14980元/平米，七折，到期要交10000元/平米，总额达50万。还是蛮多的吧……
这房子2026年才卖30000元/平米，总价才150万……
持有写字楼、商铺的朋友，也同理。大家好好算算。
拆哥认为，对二环、三环，尤其东西城的商住房，影响颇巨，例如第三区、FREE自由季、天华公馆、北京INN等。
拆哥同时认为，对于LOFT产品冲击少一些。房本建筑面积少，未来补款少，但是租金高。优质产品例如中央别墅区的艾迪城ID CITY。
特殊类型工业用地改商住，看起来补款少，但到期后，个别土地收回的可能性也存在，建议大家尽快处理。
对北京现在商住公寓房价，影响大不大？拆哥认为可控，毕竟大多数都是2002年以后卖的土地，到期日在2042或者2052年后呢。
对房价影响比较大的边际拐点，在土地使用权倒计时第19年、第10年、第5年。对剩余20年的，利空不明显。
土地出让金（二次）对房价的减值，折现率R计算。
拆哥建议R=3％。19年后到期，每平米交1万，相当于今天的5700元/平米，从房价中减值。
所以，大家买卖商住房的话，要考虑好。
综上，天不会塌，你不必特别惊慌。
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