天津
龙湖集团2026年上半年利润的大幅下滑，在8月14日晚的盈利警告里写得很明确：今年上半年本公司拥有人应占溢利预计在18亿至20亿元之间，而去年同期是32.2亿元，同比下滑约38%至44%。更刺眼的是核心溢利——剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后，今年上半年核心溢利预计只有0.5亿至1.0亿元，去年同期则是13.8亿元，同比降幅超过90%，几乎贴着盈亏平衡线。
为什么是"暴跌"
龙湖自己在公告里给了解释：房地产市场仍处于调整期，公司聚焦存货去化，导致地产开发业务的结算收入持续下降，同时结算毛利率承压。
这条传导链在销售端已经显现：今年上半年龙湖累计合同销售金额165.5亿元，比去年同期的350.1亿元下降了52.73%。销售的大幅收缩，会在后续6到12个月里体现为结算收入和利润的持续塌陷。而为了加快存货去化、保障现金流，房企普遍"以价换量"，直接推高了结算成本、进一步压低了毛利率。
核心溢利从13.8亿骤降到不足1亿，意味着剔除资产重估等账面因素后，龙湖开发主业的实际盈利空间已被极度压缩。摩根士丹利也指出，这种主动去库存策略可能导致今年房地产开发业务亏损进一步加深，但中长期能降低资产负债表风险。
但财务底盘反而更扎实
利润虽然塌方，现金流和债务端却在改善，这是这份盈利警告里另一半的故事：
运营及服务业务托底。今年上半年龙湖运营及服务业务收入约137亿元（含税约146.1亿元），比去年的132.7亿元增长3.24%。其中运营收入约73亿元，服务收入约64亿元。商业运营、长租公寓、物业服务这些经营性业务，正在逐步对冲开发业务下滑带来的业绩波动，持续贡献稳定的现金流和利润。
经营性现金流为正。上半年整体实现了正向的含资本性支出的经营性现金流。
负债稳步压降。负债规模稳步压降，融资结构、融资成本、合同借贷年限进一步优化。大摩的数据显示，龙湖5月已偿还15亿元债务，年内到期债务仅余46亿元，预计整体债务规模将在2026年进一步降至1430亿元，经营现金流足以完全覆盖相关债务。
一句话理解龙湖这半年的选择：用开发业务利润的"暴跌"换财务结构的进一步夯实——宁可主业微利甚至微亏，也要保住现金流、压降负债，用运营和服务业务的稳定现金流来托底。
放在行业里看
龙湖的困境不是个体的。截至目前，A股66家涉房企业中50家预告上半年净利润亏损，占比75.76%；万科A预计亏损120亿至150亿元，*ST华幸亏50亿至70亿元。龙湖还能保持整体盈利18亿至20亿元，且债务端比绝大多数同行健康，在头部民企里算相对体面的一种活法。
但要注意，大摩已将龙湖2026年核心亏损预测调整为28亿元，并认为未来12至18个月内派发的股息将非常有限或不派息。这说明开发业务的底部可能还没真正到来。
接下来的关键观察点
短期阵痛是真实的，真正的考验在于几个变量：下半年销售能否企稳（上半年销售同比腰斩，若继续疲软，明年上半年结算收入还会下探）、减值计提节奏（若跟随行业对存货大额减值，利润会进一步承压）、运营服务业务的补位能力（商业租金、物管、长租公寓能否持续以3%-5%增速增长，决定开发触底期间的基本盘）、以及债务压降进度（大摩预计2026年债务降至1430亿元这个承诺能否兑现）。
8月14日的盈利警告基于未经审核的管理账目，最终数据以预计2026年8月31日或之前刊发的半年度财务公告为准，投资者需审慎对待。
简而言之，龙湖这半年是用利润的"暴跌"换来了财务结构的进一步夯实——这是行业深度调整期的被迫选择，也是民企房企里相对体面的一种活法。真正的考验在于：开发业务何时企稳，以及运营服务业务能否在规模上填补开发利润留下的窟窿。
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