澳洲房价暴跌冲击经济，相当于加息6次！

澳洲约三分之二的财富集中在住房资产中。如今，住房市场承受的冲击，被经济学家形容为相当于加息五、六次。

住宅价格下跌10%，对经济造成的影响就相当于加息两、三次。

今年以来，住房市场部分领域受到的冲击可能已接近加息五、六次，而澳联储还威胁要继续加息。

难怪澳洲社会中较脆弱的部分，正受到严重经济低迷的冲击。

整体经济与住宅价格之间的关系并未得到充分理解。比如，我不认为工党党团明白，住宅价格明显下跌会大幅削弱澳洲的建筑活动，让其住房建设目标全部失去意义，也会给租客再添重创。

这份预算原本就是为了大幅压低住宅价格，但相关措施又叠加在三次加息之后。

市场分成三个价位层次，因此很难准确判断住宅价格究竟跌了多少。超过1000万澳元的住宅受影响有限；介于约150万至200万澳元和1000万澳元之间的住宅，在大多数首府城市都出现惨烈跌幅，往往达到20%至30%。

约150万澳元以下的住宅跌幅小得多，但占据总成交量的很大一部分。按大多数平均口径计算，整体跌幅正朝着10%迈进。

联邦影子住房与无家可归者事务部长Andrew Bragg表示，多数澳洲人都认为，工党“搞垮”住房体系是这个国家“最大的失败之一”。

Andrew Bragg告诉News24：“住房体系已经陷入如此糟糕的混乱状态。税收更多了，监管更多了，人口也比以往更多。工党把整个住房体系搞垮到这种地步，如今大多数澳洲人都会说，这是我们历史上最大的失败之一。”

澳洲约三分之二的财富以住宅形式存在，悉尼则是重要的市场风向标。

作为澳洲最大的商业中心，悉尼的消费者和企业信心很大程度取决于住宅价格。烧烤聚会时，人们谈论的往往就是房价；高房价也让广大业主产生了满足感。

联邦预算引发的信心下滑，促成了悉尼住宅价格的大幅下跌，并蔓延至全国。

住宅价格与整体经济之间，还存在一连串相互关联的影响因素。

商业压力

首先，绝大多数家族企业的银行融资都以住宅作抵押，通常是家庭住宅，有时则是投资房产。

住宅价格下跌后，如果企业想追加贷款资金——有时是为了弥补库存等成本因通胀上涨的缺口——银行就会比平时更加犹豫。当然，经营顺利、抵押资产显著高于最低要求的企业，仍能顺利获得融资。

但企业也会突然发现，银行审查变得更加严格。比如，若企业考虑结束信托形式的企业架构、改用公司架构，就必须把潜在的印花税负担计算在内。

经营状况不佳、可作抵押的资产又不足的企业，可能很难获得额外贷款。家族企业是澳洲最大的就业来源，大量家族企业正遭受重创。

建筑业放缓

其次，受打击最严重的行业之一是建房、建筑施工和翻新业。面对政府设定的高目标，建筑业原本正为未来两、三年的好年景作准备；但负扣税限制措施却突然给行业带来了猛烈冲击。

一批原本很可能启动的公寓开发项目突然被搁置，土地投机者也被套牢。

即使在最近一轮价格下跌之前，单纯从“砖瓦实体”的角度看，购买现有住宅也比建造新住宅便宜。随着现有住宅价格下跌，尤其是中间价位住宅价格下跌，新房与现有住宅之间的价差进一步扩大。建筑活动因此受到抑制，并不令人意外。

翻修住宅的人往往认为，额外支出可以提高房屋价值。这笔账如今可能已经算不过来。结果是，新住宅开工数量减少，翻新业的许多领域也开始陷入低迷。

没有参与政府基础设施项目的技工，在许多市场都看到业务量明显下降。当然，随着房产交易周转放慢，房产中介以及所有负责出售前准备工作的人，也突然面对更加紧张的市场环境。

租客与零售商受打击

部分零售商能够扛过市场低迷，另一些则受到影响。尤其是各地员工，包括银行职员，都开始担心自己的工作。

银行贷款业务量下滑后，银行可以借助人工智能提高“效率”。那些坚持要求在家工作的人，将处于首当其冲的位置。

与此同时，所有租房者都受到打击。负扣税政策变化和资本利得税，让当房东的吸引力大幅下降。

供应减少后，租金因此再次上涨。

租住物业的人往往投票支持工党，因此工党政府原本被认为会照顾租客。

然而，无论在联邦层面还是州层面，工党对待这一人口群体的态度都毫不留情。

许多经济学家认为，等到政府和澳联储都看清三次加息与预算的完整影响后，利率就会下调，建筑活动也会随之重新升温。但数据中心和人工智能项目正在投入的大笔资金，以及未来将投向可再生能源项目的资金管线，让局面变得更加复杂。

此外，各级政府仍在不停扩大支出。

政府雇员也获得了一些幅度很大的加薪。

这些因素都会推高通胀，因此澳联储正在考虑进一步提高利率。

无论这个判断最终价值如何，如果澳联储在当前环境下加息，经济将陷入极其困难的局面。之后，只有大幅降息，才能避免深度衰退。

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