看懂宅基地，就看懂了农村资产的边界

农村，农民从村集体分到主要是两块地，一块是家庭联产承包的责任田，一块就是宅基地。

但要知道，宅基地上的房子是你的，但地不是你的。

农村，地的所有权，归村集体，农户只有使用权。

一、宅基地从哪来？

1954年，土改那会，地是农民私有的，房随地走，地房一体，那时宪法也规定“农民享有宅基地所有权”。

1962年，“六十条”出台，地权收了上去，“生产队范围内的土地，包括宅基地、自留地，一律归生产队所有，不准出租买卖。”

村民小组就是生产队，村就是生产大队，乡就是公社。

这是“房地分离”的起点，地归公，房归己。

为啥这么做？

那时国家穷，没能力给农民建保障房、发养老金，干脆把地划给你，你自己解决住的问题，把“住房保障”的任务给了村集体。

1963年中央相关文件明确：“地不是你的，但可以长期用，永远不变。”

1998年，《土地管理法》把“一户一宅”写进法律；1999年禁止城里人买宅基地，2019年修法加了“户有所居”，意思是没宅基地也得让你有地方住，地当然还是集体的。

以上，是宅基地的来路，国家用制度把地权收归集体，留给农民“住”的权利，以此抵消给农民发社保、建保障房的成本。

二、为什么不能归个人？

因为如果土地归个人所有，会发生土地兼并，有钱人就能一块一块买走，穷人就会失去安身立命之地。

地归集体所有，那集体是谁？

一般指村集体，有的也指村民小组，甚至有的到乡一级，但这种情况很少。

地是村集体的，村集体就是所有人，按理说，村里人想怎么分配就怎么分配。

当然，行使权利要服从法律，不能占基本农田，占耕地要先办农用地转用审批，不能违反乡村规划，不能超过规定面积，面积标准由省政府定，一般每人30到70平米，各省有所不同。

那，谁监督这些？乡镇政府。

三、宅基地制度基本特征。

农业农村部总结的宅基地制度基本特征，可以概括为五条。

集体所有，地是村集体的，不是国家的，也不是农户的。

成员使用，只有本集体经济组织成员，才有资格申请使用宅基地。

一户一宅，一户只能有一处宅基地，面积不得超过省里规定的标准。目的是防止兼并。

限定面积，具体多少平米，由各省自己定。比如江阴市规定每户不超过135平方米。

内部流转，宅基地使用权只能在本集体经济组织内部流转，不能卖给外村人，更不能卖给城里人。

四、三权分置。

2018年中央一号文件，提出"三权分置"，宅基地权利拆成三份。

所有权，归村集体，村集体是这块地的主人。

资格权，归农户，只有本集体经济组织成员才有资格申请宅基地。资格是跟人走的，凭的是"你是这个村的人"。

使用权，归农户，农户在宅基地上建房、居住，长期有效。

三权分置，讲清楚了“谁的地、谁有资格住、谁在住”这三件事。

城里人买农村宅基地，买卖合同无效，法律不认；不能抵押，银行不接受宅基地使用权作抵押物；只能传给本村户口的子女，进城落户、户口迁走，资格就没了。

宅基地，不是一份财产，是一份保障，承担的是"兜底"功能，不是"增值"功能。所以，想在宅基地上发财，基本上是不可能的。

五、宅基地管理体系。

宅基地的分配和归属，谁说了算？

部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体。

村级主体，指地是村里的，分配权在村。

村集体具体由谁负责？村委会，文章《看懂村官，就看懂了中国治理的模糊地带》有介绍，村委会是自治组织，上级不是乡政府。虽然村委会会倾向于配合乡政府，但真正赋予权力的是村民代表大会。

乡镇主责，指审批和监管在乡镇。

2019年《土地管理法》修改前，宅基地审批权在县级；2019年农业农村部、自然资源部《关于规范农村宅基地审批管理的通知》下发后，农村村民住宅用地由乡镇政府审核批准，其中涉及占用农用地的，依照《土地管理法》的规定办理农用地转用审批手续。

乡镇是最低一级政府，代表政府，监督宅基地的分配是否合法合规，认定之后发证。

所以，责任在乡镇身上。

县级主导，指政策和登记在县，涉及两个部门。

一个是农业农村局，负责全县宅基地政策的统筹执行，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度。

申请时量线，农业农村局的人要到位；开工时，要到位；验收时，也要到位，所谓的"三到场"。

乡镇没有农业农村局，乡镇的农业农村工作听县政府的。

所以，宅基地政策的一致性，靠县级农业农村局来保证。

另一个是自然资源部门，以前叫国土部门。负责两件事，一是审核宅基地是否符合规划，二是发不动产权证，宅基地批下来，房子建好，材料齐全，最后到县里的不动产登记中心领证。

再往上，省级定标准，包括面积标准、农业政策，都由省政府定。

所以，整个下来是这样的，村级主体，地是村的，给不给、怎么给，村说了算；乡镇主责，批不批、发不发证，乡镇把关；县级主导，农业农村局统筹政策，自然资源部门审规划、发证；省级定标准。

六、怎么申请宅基地。

农村，要批一块宅基地盖房，要走以下流程。

第一，村里。

向村民小组提出书面申请，村民小组会议讨论，在村组公示。村级组织审查材料真实性、是否符合村庄规划、邻居有无意见，通过后报乡镇。

第二，乡镇。

乡镇政府受理窗口收到申请后，组织农业农村、自然资源机构联合审查，必要时还要征求林业、水利、电力、交通等部门意见。联审通过后，乡镇政府批准，发《农村宅基地批准书》；不涉及农用地转用的，一并核发《乡村建设规划许可证》。

第三，现场。

乡镇政府组织"三到场"：

审批前：实地审核农户申请条件、建房位置、面积、规划、地类、公示、退出原宅基地等情况

开工前：到现场开工查验，实地丈量批放宅基地，钉桩、放线

建成后：到现场验收，验收合格后农户可申请"房地一体"不动产登记

四类人批不到：

不是本集体经济组织成员（户口不在本村）

已经出卖、出租、赠与住宅后再申请（法律明文规定不予批准）

不符合"一户一宅"（户内已有宅基地）

拟用地不符合国土空间规划，或占用基本农田

七、几个绕不开的法律问题。

宅基地的法律规范，说起来就两条：一是宅基地是村集体交给本村成员免费使用的一块地；二是一户一宅。但这两条落到生活里，会延伸出一堆具体问题。

第一，宅基地跟着户口走。

一户一宅，是一个户口本对应一处宅基地，不是一个人对应一处。户主申请宅基地，不代表这块地就是他个人的，而是整个户口本下的人共同所有。

所以，父亲申请了宅基地，儿子成年了，父亲不能随便把儿子赶出去。在城里，房子写父亲的名字，父亲有权不让成年儿子住；在农村不行，宅基地有一份是儿子的。

同理，成年后想有自己的宅基地，得先分户。分户之后，成了单独户口，才能申请单独的宅基地。户口还在原来的本上，原来本上有宅基地，你就不能再申请，不管你是不是户主。

第二，拆迁补偿，地补归村，房补归人。

这是宅基地和商品房最根本的区别。

城市拆迁，房子值多少钱，地价占大头，因为地是你的，拆迁补偿连地带房一起给你。

农村拆迁不一样。宅基地的补偿款，是交给村集体的，因为地是集体的。村集体如果还有土地，就再给你一块宅基地让你重新建房。房子是你花钱盖的，是你的财产，房子的补偿款归你，你用这笔钱在另一块地上重新建房。

如果整个村都拆了，村集体没有地了，宅基地的补偿款还是给村里，然后由村委会通过村民大会决议，在村民之间分配。你会拿到补偿，但这个补偿不是"你的地卖了钱"，而是"村集体的地卖了钱，村里决定分给你"。

第三，宅基地不能继承，地随房走。

房子是财产，可以继承；宅基地不是财产，不能继承。

你户口本来就和父亲在一起，父亲过世，你继承房子，宅基地自然还是你的，因为你本来就在这个户口上。

冲突发生在户口迁出去的人身上。你已经成了城里户口，父亲过世，留下两间瓦房。你可以继承这两间瓦房，但不能继承宅基地。这种情况，叫"地随房走"：你因为继承了房子，可以继续使用这块地，但你没有宅基地的权利。

你不能改建，不能修缮，不能扩建，因为你是外村户口，申请批不下来。如果拆迁，宅基地补偿款分配，没有你的份，因为地不是你的。你只能住，住到房子不能用为止。

八、证书的问题

很多房子建了四五十年，一直在住，却没什么证书。怎么办？

自然资源部对历史遗留宅基地的确权登记，明确了三个节点：1982年《村镇建房用地管理条例》、1987年《土地管理法》、2008年《城乡规划法》。

1982年之前建的房子，最好办，当时没什么条例，承认历史现状，只要能证明房子确实是那之前建的，且范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。

1982年到1987年之间，对宅基地审核批准面积予以确权登记；超占部分已按国家和地方有关规定处理的，按处理结果予以确权登记；未进行处理的，超占面积在不动产登记簿和证书附记栏中注明。

1987年之后，对宅基地审核批准面积予以确权登记，超占面积在不动产登记簿和证书附记栏中注明。对合法的宅基地上房屋没有规划手续，位于原城市、镇规划区外且在2008年《城乡规划法》实施前建成的，无需提交符合规划的材料，按照房屋现状办理登记；2008年之后建成的，则依据相关规定公告并审核后办理登记。

但不是说，1987年之后没有村证明，或者2008年之后没有规划许可，房子就是违建。不是的，基本原则还是补办。

经所在农村集体经济组织或村民委员会、村民小组确认，并在本集体范围内公告15个工作日无异议或者异议不成立，报乡镇人民政府审核批准后确权登记。

是否违建，个案个断，不一刀切。

了解以上，对普通人有什么用？

第一，别想着去农村买房。

宅基地买卖合同，法律不认，合同无效，钱房两空，想住，可以租，可以参与民宿经营，但别买。

2018年中央一号文件明确："不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆"。

第二，看懂农村"有房难卖"的怪象。

农村房子卖不掉，是制度设计如此，宅基地是保障不是资产。理解了这点，就理解了为什么乡村振兴里，盘活宅基地那么难，也理解了国家为什么在这件事上那么谨慎。

第三，理解"三权分置"的真实含义。

落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，这是2018年中央一号文件定下的改革方向。

放活使用权，是为了让闲置的农房和宅基地"活"起来，比如出租、合作经营，所有权和资格权的底线，始终没松。

房是你的，地不是你的，这就是宅基地的全部内核。