山东
一、租赁合同未到期，房东卖房，新房东有权赶走租客吗
只要租赁合同合法有效，且租客已经实际入住，新房东绝对无权赶走租客，原租赁合同对新房东继续有效，必须履行到租期结束。
《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定："租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"这就是大家常说的"买卖不破租赁"原则。居住权是公民的基本人权，相对于新房东的所有权，租客已经形成的稳定居住状态更值得法律优先保护。如果允许所有权人随意用卖房打破租赁关系，那么所有长期租赁合同都会变成废纸，租客永远处于随时可能被赶走的不安定状态，整个房屋租赁市场的秩序将会彻底崩溃。
二、什么情况下新房东有权赶走租客
第一种是先抵押后出租，且抵押权已经登记。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十四条的规定，如果房屋在出租给租客之前，原房东已经把房屋抵押给了银行或者其他人，而且抵押权已经办理了登记，那么当抵押权实现（也就是房屋被拍卖或者变卖）时，不适用买卖不破租赁，新房东有权要求租客搬离。
第二种是房屋出租前已经被人民法院查封。如果原房东因为债务纠纷，房屋已经被法院正式查封并且公示，之后原房东又隐瞒查封情况把房子出租给租客，这种租赁合同不能对抗法院的执行，也不能对抗之后通过拍卖取得房屋的新房东。
第三种是租赁合同本身无效或者是恶意虚假租赁。
三、遇到新房东强行收房，租客该怎么维权
第一步，第一时间固定证据。首先把原租赁合同、租金支付记录、押金条、物业费水电费缴费记录、居住证、居住的照片视频等全部整理好，这些都是证明你有合法租赁权的核心证据。如果新房东上门闹事，立刻打开手机录音录像，完整记录对方的言行。
第二步，立刻报警。不管是换锁、断水断电还是强行闯入，都属于治安违法甚至刑事犯罪行为，第一时间打110报警，要求警察出警处理。
第三步，根据自己的需求选择维权路径。如果你还想继续住，可以向法院提起诉讼，要求确认原租赁合同对新房东继续有效，要求新房东停止侵权、恢复水电、赔偿这段时间的损失。如果你不想再住了，也可以起诉要求解除合同，让新房东和原房东承担赔偿责任。
作者 蔡丽敏律师
广东国穗律师事务所执业律师
劳动工伤，婚姻继承，合同知识产权专业团队，坚持专业分工和团队协作，为客户提供高效优质的各类法律服务。
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