深圳的售楼部，又挤满了

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

听说，“售楼处被挤爆了，人山人海。”

访客量拉爆

上个周末，深圳楼市的话题是属于龙华上塘深业上宸瑞府的——展厅以及样板间同时开放，项目官宣周末短短两天到访累计6800+人次。

这是什么概念？

要知道，这两年深圳众多新房，开放展厅或者样板间，短时间内看房人次超过5000都算多了。

一些市场关注度更高的新房，展厅或者样板间开放都做不到这么大的访客量。

深业上宸瑞府这次的访客热度不仅盖过当初龙华红山的联发红山新澍雅居，还盖过了梅林关的中海云颂玖章。

甚至还盖过了龙华梅林关位置的热度新盘鹏宸云筑。

同样位于龙华区，但所属板块是梅林关的中海云颂玖章，今年5月首批房源推售206套，但今年5月10日对外开放4天才累计2000+来访量，一直到5月25日官宣累计来访量才达到3000+批次；

比如去年2月，踩着春节后的节点加推的龙华梅林关中洲迎玺三期，开放样板间当天官宣报备客户才3000+组，一周左右时间累计访客量2万+人次；

再比如位于宝安区的网红盘观潮府今年4月推售222套房源，展厅开放后累计超3000批客户到访；前海的海晏府今年4月实体展厅开放3天，验资到访客户才1000+组。

访客量虽然并不能代表接下来的开盘认购、成交，但这样的访客量也属于深圳近几年罕见的了，说明了市场的关注度。

之所以能够吸引这么多客户量，核心原因很简单——产品有一定说服力。

项目主打的是"新国标"户型，容积率只有3.1，楼层控制在24-25层，全屋飘窗设计，无配建保障房的纯住宅，约2.7万㎡绿化，共享北站—红山—上塘成熟现成的商业、文体、医疗、教育配套。

放在龙华这个遍地容积率5.0以上、四五十层高楼的板块，这个数据本身就很有杀伤力。

对于预算有限又想要空间的刚需家庭来说，诱惑力确实不小。

要知道，项目附近的卓越柏奕府容积率6.26，最大层数47层；特发和平里二期容积率4.5，最大层数49层；金茂府容积率4.22，最大层数45层；中海汇德理容积率4.9，最大层数48层；塘城壹号花园容积率13.04，最大层数50层。

鲨鱼实地走了一趟，展厅开放第二天，每隔十几分钟便有贴着“深业上宸瑞府VIP专车”标语的车辆从福龙路驶向洁玉街的展厅大门处——

（@格隆汇楼市实拍）

而项目展厅接待门口外，即使天气炎热，也等候着不少看房客户以及接待客户的中介。

（@格隆汇楼市实拍）

项目主体矮的楼栋出地面五六层，高的已经建设有十多层，现场施工紧密，搅拌车进出繁忙——

（@格隆汇楼市实拍）

项目另一边是正在建设土石方、基坑支护及桩基础工程的深业上宸华府，主体暂未出地面——

（@格隆汇楼市实拍）

地段是优势，亦有短板

不过话说回来，访客量高不代表认购量高。

访客多，可能是因为产品新鲜、营销造势猛，最终能不能转化成真金白银的认筹，还得看价格。

若开放节点的热度释放完之后，后续认筹跟不上，很容易沦为"叫好不叫座"的典型。

并且，深业上宸瑞府地段位置是优势，最大的问题也是地段。

项目处于龙华上塘板块的边缘位置。

从地理位置来看，项目紧挨着福龙路辅路，一路之隔就是简上村。

（@格隆汇楼市实拍）

但上塘的核心资源——地铁4号线上塘站、上塘荟商业、学校等主要集中在龙腾路两侧。

而这些资源的辐射，被新区大道和简上社区公园隔断在了约500米之外。

（@格隆汇楼市实拍）

换句话说，配套能共享，但没法像核心区楼盘那样举步即达。

而实地走一圈就会发现，越往上塘板块的西侧边缘延伸，资源辐射程度就越低。

项目虽自带的2000平社区底商，但周边2021年交付的恒裕上麟府、2023年交付的中海汇德理，至今底商都有不少空置着。

（@格隆汇楼市实拍）

附近的主要办公载体莱蒙国际大厦，预计可容纳8000余人办公，配套规划建设了公交首末站，部分在去年交付，但写字楼以及商铺大部分也处于销售以及招租中。

（@格隆汇楼市实拍）

另外，上塘荟2018年开业至今也没能成气候，部分年轻客群和高端消费被龙华壹方天地、红山6979等更大体量的商场分流了。

上塘站D2口出来，上塘荟沿着外街商铺大部分商铺，周末下午三点后的时间段不是闭店就是空置着，多个店铺的连移动充电桩都因为商铺闭店而断电。

（@格隆汇楼市实拍）

不过，项目所处位置，更大的短板在于外部。

项目西侧紧邻福龙路主干道，再往西侧就是深圳动车所。

福龙路作为深圳中西部南北向的骨干通道，车流量巨大；动车所则是列车频繁进出、检修的场所。

这意味着项目需要长期与川流不息的车流和轨道运行的列车共存。

（@格隆汇楼市实拍）

更值得注意的是，深圳北动车所还在计划扩建——"深圳北第三动车所"未来将成为深圳西丽站配套工程的重要组成部分。

（@格隆汇楼市实拍）

这个扩建的动车所原本计划设置在塘朗山郊野公园内，但2024年因选址存在较大争议，在二次环评方案中，动车所位置变更至深圳北动车所附近，并新建一条约12公里的动走线。

虽然项目后期可以通过加建隔音玻璃等技术手段进行优化，但高铁、快速路旁边的住宅，往往只有入住了才能真正感受外部环境的影响程度。

白天和夜里不一样，工作日和周末不一样，不同楼栋、不同朝向也不一样。

天花板下探"7字头"

除了产品和地段存在的客观因素，还有更现实的一个问题——价格。

上塘板块的市场天花板曾经很高。

板块标杆金茂府665套精装124~510平住宅，2019年备案均价约10.88万/平，总价区间约1428万～7337万，如今已经回落到"7字头"。

根据中介平台信息，近期金茂府一套约184平的低楼层户型报价约1350万，均价约7.33万/平；一套约155平高楼层户型，报价1180万，均价约7.61万/平。

实际金茂府去年成交单价就不足8万/平了——去年12月一套约159平中楼层成交总价约1181万，折合单价约7.43万/平。

2021年项目还未清盘的时候，鲨鱼还特地去看过项目，小区无论外立面，装修，公区环境，地下车库，都设计得比同类项目有优势。

干挂陶板外立面，内部公区设计有流线云梯，下沉式水幕庭院，有艺术感的智能车库，不同功能会所空间，如果放在南山福田的位置，市场不会质疑，产品是否错配了。

而标杆都扛不住，其他楼盘更不用说。

2020年入市的中海汇德理，开盘单价约7-7.9万/平，到今年5-7月，94平户型的实际成交单价已经下探到约5.46万/平。

2015年的中海锦城，70平以下户型成交单价回到约3.7万/平，80平以上户型成交单价回到约5.4万/平。

整个板块都在往下走。

一方面，市场整体随行就市，经过这些年的出清，已经回落到低位。

另一方面，龙华本身市场过去更多依赖的地缘客群，核心价值板块在红山—深圳北站这一片，区域内住宅集中品质更高的次新小区，整体宜居性更好。

上塘承接的是红山—北站外溢的需求，板块内住宅虽然可共享红山以及深圳北站的配套资源，但整体城市界面以及环境参差不齐。

过去市场也一直认为上塘板块，存在一定的溢价，过去属于位置相对较高的板块。

（来源：网络平台）

如今市场热度褪去，也就体现出板块内真正的价值。

这对板块内新盘而言，无疑是一种溢价压力。

参照市场过去的新房价格，竞品中——

红山板块联发新澍雅居均价约7.14万/平、深业颐樾府约7.2万/平；上塘板块卓越柏奕府约6.2万/平、塘城壹号花园约6.3万/平。

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作者观点，不代表格隆汇立场