70城房价解读：7月新房价格跌幅收窄，二手房“以价换量”压力不减

2026年7月全国新房价格延续下行调整态势，但跌幅逐步收窄。二手房市场调整幅度更深，跌幅收窄缓慢。市场仍处在下行调整、尝试筑底阶段。

70城新房价格跌幅收窄

7月，一线城市新建商品住宅销售价格同比下跌1.1%，二线、三线城市分别下跌2.8%和4.2%。70个大中城市中，仅上海（+3.0%）、杭州（+2.6%）、合肥（+0.3%）、沈阳（+0.3%）四城房价同比上涨，其余城市均下跌。

环比层面，各能级城市房价跌幅同步收窄。一线城市从1月的同比下跌2.1%收窄至7月的1.1%；二线城市从3月的下跌3.3%收窄至下跌2.8%；三线城市则连续四个月维持在4.2%的跌幅。7月，17个城市新房价格环比上涨，上涨城市数远超1月的5个城市。其中，上海、杭州在环比、同比及累计同比三项指标上均保持正增长，合肥的同比与累计同比增速亦为正。

上述城市的稳健表现，与产业经济基础密切相关。以合肥为例，从蔚来汽车带动新能源汽车产业链集聚，到科大讯飞引领人工智能赛道，再到2026年长鑫科技上市所代表的半导体产业突围，合肥长期坚持的“以投带引”产业培育模式，创造了大量高收入就业岗位，持续导入年轻高素质人口，从而形成了对住房的真实需求支撑。

新房价格跌幅持续收窄，政策效应正在逐步显现。2025年以来，首付比例下调、房贷利率走低、限购限售放松及税费减免等措施，降低了购房门槛，释放了部分刚性与改善性需求。进入2026年，各地进一步优化人才购房补贴，控制土地出让节奏，并在出让环节放松规划限制，为提升新房质价比和释放需求提供政策基础。

二手房以价换量，价格跌幅更深

二手房价格同样呈跌幅收窄的趋势，但跌幅大于新房，收窄进程亦相对滞后。7月，一线城市二手住宅价格同比下降3.7%，二线、三线城市分别下降5.1%和5.8%。70个大中城市二手房价格同比全部下跌。环比来看，7月仅上海、广州、深圳、沈阳、徐州5城二手房价格环比上涨，较6月减少4个城市。

另一边，全国二手房成交量再创新高。1-7月全国二手房成交4.82亿平方米，同比增长10.2％。反映出二手房市场“以价换量”的普遍特征。在城市层面，挂牌量持续高位运行，仅高性价比房源能够获得带看与成交机会，市场在深度博弈中持续调整，下行压力仍然较大。

值得关注的是，二手房价跌幅超过新房，正在倒逼新房定价体系重估、拖慢新房筑底复苏的进程。当同一板块次新房价格低于新房10%–15%时，新房高溢价难以维持，这一现象在广州、深圳等二手房交易占比较高的城市尤为突出。二者价格走势的分化，本质上是政策干预定价与市场自由定价之间的阶段性背离。新房价格“止跌”在一定程度上受到统计因素影响——核心地段的优质项目成交占比上升，在结构上对均价形成支撑。而二手房的市场化出清尚未完成，二者价差压力意味着新房价格下行风险仍未解除。

房地产宏观指标压力较大

宏观层面，市场总体延续下行态势。1—7月，全国房地产开发投资4.3万亿元，同比下降19.2%，其中住宅投资3.3万亿元，下降19.1%，投资规模较2021年峰值缩水近五成，房企处于深度战略收缩状态，新开工减少、在建项目放缓，上下游产业链随之收缩，对国民经济产生负面冲击。

销售端也承受较大压力。1—7月，新建商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降11.8%，其中住宅销售面积3.7亿平方米，下降12.7%。新建商品房销售额4.3万亿元，同比下降13.1%，其中住宅销售额3.8万亿元，下降13.2%。销售额降幅大于面积降幅，表明均价下跌对整体规模形成拖累。销售持续下行导致行业自我造血能力不足，企业债务压力趋紧，投资规模受限。在“量价齐跌”格局下，外部环境面临进一步下行压力，市场风险尚未出清，房企投资决策更趋审慎，制约投资恢复。

库存方面，受房地产销售下滑以及前期施工项目持续入市的影响，库存总量维持高位。截至7月末，商品房待售面积为7.6亿平方米，同比下降0.8%；其中，待售期在3年以下的面积为5.6亿平方米，下降3.6%。商品住房待售面积为4.1亿平方米，与去年同期持平。同时，由于开发投资收缩、土地成交减少，新房库存并未进一步累积。

从宏观视角看，房地产投资下降客观上降低了经济对地产的依赖，但短期内投资与销售双重收缩，仍对地方财政收入和上下游就业产生较大负向外溢效应，制约宏观经济恢复，房价企稳尚缺乏良好的宏观环境支撑。

综合来看，当前市场仍处于下行调整、构筑底部的阶段。积极因素在于，新房市场在政策托底下跌幅收窄的趋势初步确立、市场库存持续消化，上海、杭州等产业基础扎实的城市表现出价格韧性，市场分化出清正朝“强者恒强”方向演进。但二手房市场压力仍较大，房价跌幅更深、止跌过程更为曲折，可能进一步抑制消费信心和购房意愿，形成负反馈循环。市场调整仍需时日，难以一蹴而就，走出V型反转的可能性低。

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